Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2014 по делу n А36-246/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

26 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Пунктами 9, 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Судом первой инстанции установлено, что согласно отчету, представленному залоговым кредитором, стоимость предмета оценки, а именно: кафе быстрого питания, общей пл. 1801,6 кв. м., расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Скороходова, 1Б, а также земельные участки составляет 200 600 000 руб.

Стоимость указанного предмета оценки, согласно представленному конкурсным управляющим отчету, составляет 71 293 202 руб. (с учетом НДС).

Экспертиза, проведенная в рамках судебного разбирательства экспертом Якуниной Н.В., показала, что рыночная стоимость спорного объекта без земельных участков составляет 67 917 000 руб (без НДС), стоимость земельных участков составляет 2 389 000 руб. (без НДС) и 3 467 000 руб. (без НДС) соответственно.

Поскольку представитель Банка выразил категорическое несогласие с результатами данной экспертизы, судом первой инстанции на рассмотрение сторон был поставлен вопрос о возможности проведения повторной экспертизы.

Представители сторон возражали, настаивали на ранее заявленных позициях.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определившие права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Поскольку представители сторон не воспользовались (отказались) от представленной им судом возможности провести дополнительную экспертизу, суд первой инстанции правомерно, руководствуясь частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивал доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

Представленные Банком и конкурсным управляющим отчеты об оценке, суд первой инстанции обоснованно не рассматривал их в качестве доказательств, подтверждающих реальную стоимость недвижимого имущества, исходя из следующего.

Статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет доказательства как полученные в предусмотренном названным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1); в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы, объяснения лиц, участвующих в деле, и иных участников арбитражного процесса, полученные путем использования систем видеоконференц-связи (часть 2); не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3).

Статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исключает, а статья 89 названного Кодекса прямо допускает представление в суд любых документов и материалов в качестве доказательств, если они содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В силу статей 71, 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности. В части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что доказательство признается достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

При этом при наличии противоречий в различных доказательствах суд должен выяснить причины возникновения этих противоречий и признать одни доказательства достоверными, а другие нет. Иными словами, достоверность одного и недостоверность другого доказательства устанавливается судом путем их сопоставления с иными доказательствами, имеющимися в деле, или путем истребования дополнительных доказательств, способных разрешить противоречие.

18.02.2008 года между КБ «Юниаструм Банк» (ООО) и Овеяном С.Р. (Заемщик) заключен договор №34-08/Кр о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности физическому лицу.

В соответствии с условиями данного договора Заемщику открыта кредитная линия с лимитом задолженности в размере 130 000 000 руб. с взиманием 15% годовых, со сроком погашения 14.03.2008 года.

18.02.2008 года Банк заключил с ООО «Торговый дом «ЭЛЛАДА» договор об ипотеке (залоге недвижимости) №34-08/3, в соответствии с которым в качестве обеспечения исполнений обязательств Овеяна С.Р. по кредитному договору № 34-08/Кр от 18.02.2008 года в залог Банку были переданы трехэтажное здание кафе быстрого питания (Лит. А), общей площадью 1815,3 кв.м., расположенное по адресу: Липецкая область, г.Липецк, ул.Валентина Скороходова, д.1 «Б» кадастровый номер 48:20-01 42 01:0023:1527н/01-1 и право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, общей площадью 1742 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Липецк, ул.Валентина Скороходова, д. 1 «Б», принадлежащий залогодателю на праве арены в соответствии с договором №46-05-СЮ от 17.03.2005 года, зарегистрированным в Управлении федеральной регистрационной службы по Липецкой области 13.11.20007 года, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним 13.11.2007 года внесена запись регистрации 48-48-01/021/2007-1789.

В данном договоре ипотеки стороны согласовали стоимость переданного в залог имущества в размере 149 500 000 руб.

Согласно отчету №002-01/08 от 2008 года об оценке рыночной стоимости указанного недвижимого имущества, проводимого для целей выдачи кредита, рыночная стоимость объекта была оценена в сумме 237 803 000 руб. (л.д.44-49 т.3).

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно указал на то обстоятельство, что кредит на сумму 130 000 000 руб., в обеспечение которого заключен договор ипотеки недвижимого имущества, выдавался физическому лицу Овеяну С.Р., что по своей правовой природе уже влечет предпринимательские риски Банка.

Из материалов дела следует, что в соответствии с дополнительным соглашением №2 от 16.02.2010 года к договору об ипотеке (залоге недвижимости) №34-08/3 от 18.02.2008 года залогодателем по данному договору стало ООО «ФАЭТОН». Другими словами, по договору купли-продажи №1 здания и земельного участка от 24.06.2009 года ООО «ТД «Эллада» продало спорный объект ООО «ФАЭТОН» (л.д.81 т.3).

Из пункта 2.1. указанного договора следует, что здание продано за сумму 9 000 000 руб. 00 коп., земельные участки - за сумму 399 554 руб. 00 коп. и 600 446 руб. 00 коп., соответственно (л.д.130 т.3).

В силу законодательства, регулирующего нормы о купле-продаже имущества, находящегося в ипотеке у Банка, Банк не мог не знать об отчуждении данного имущества за указанную сумму, поскольку для заключения договора купли-продажи здания собственнику (в нашем случае ООО «ТД «Эллада») необходимо получить согласие банка.

Таким образом, исходя из совокупности указанных фактов, суд первой инстанции правомерно критически оценил представленный Банком отчет оценщика № 002-01/08, составленный по состоянию на 2008 год.

Отчет Банка №04/06-13 по состоянию на 2013 год, суд первой инстанции также правомерно не принял в качестве допустимого доказательства ввиду следующего: неясна причина отказа оценщика в применении затратного метода, в заключении применен анализ рынка г.Твери, в отчете указана общая итоговая стоимость - 200 600 000 руб. 00 коп., отсутствует разбивка стоимости на 2 земельных участка и 1 здание (исходя из отчета непонятно, сколько по отдельности стоят земельные участки, а сколько здание), в разделе «Анализ рынка недвижимости г. Липецка» (л.д. 110 т. 1) указано, что цена продажи торговых объектов в центре города находится в диапазоне 30000 - 80000 рублей за 1 кв.м., оценщиком стоимость 1 кв. м. объекта оценки, определенная в размере 111 345 руб. 00 коп., таким образом, оценщик определил рыночную стоимость объекта, которая является завешенной по сравнению с ситуацией на рынке, и т.п. (л.д.33-42 т.3).

Оценивая отчет об оценке ООО «Сирин» №1-13 от 2013 года, представленный конкурсным управляющим, суд первой инстанции посчитал нецелесообразным рассматривать его в качестве единственного доказательства, подтверждающего стоимость залогового имущества при заявленных представителем Банка доводах и возражениях.

В отношении экспертного заключения, представленного Якуниной Н.В., суд первой инстанции  указал следующее.

Представитель Банка в своем отзыве на результаты проведенной Якуниной Н.В. экспертизы указал, что данная экспертиза проведена с нарушением правил и требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию и форме экспертного заключения. В частности представитель Банка отметил, что:

-заключение Якуниной Н.В. по форме и содержанию не соответствует требованиям арбитражного процессуального законодательства Российской Федерации, а также законодательства, регулирующего экспертную и оценочную деятельности,

-расчеты стоимости выполнены с ошибками, принятые корректировки не обоснованы,

-величина определенной стоимости, исходя из предположения о достоверности итоговой величины стоимости, может существенно отличаться от реальной стоимости.

Указанные обстоятельства, по мнению представителя Банка, говорят о том, что рыночная стоимость, определенная в экспертном заключении Якуниной, не может быть признана рекомендуемой для использования при принятии процессуальных решений.

Оценив доводы Банка относительно недостоверности проведенной Якуниной Н.В. экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об их неправомерности ввиду следующего.

Требования к заключению эксперта и его содержанию установлены статьей 25 Федерального закона Российской федерации «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми эксперт, будучи оценщиком, обязан руководствоваться требованиями, установленными законодательством Российской Федерацией и учебной и методической литературой в области оценочной деятельности к экспертному заключению, а не к отчету об оценке.

Ссылка Банка на отсутствие в заключении эксперта указания на доходный подход, указания на справочник укрупненных цен в строительстве, строительно-технические характеристики здания не нашла своего документального подтверждения, поскольку материалами экспертизы доказано иное (л.д.104-149 т.4).

Суд первой инстанции принял уточненные Якуниной Н.В. сведения о том, что на основании анализа рынка недвижимости, а также в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., типичный уровень доходности бизнеса застройщиков (для аналогичного имущества) на рынке в 2013 году оценивается в 18% к строительным затратам, а не в 24%, как указывалось ранее, поскольку данная ошибка явилась фактически опечаткой, а не арифметической ошибкой, поскольку из расчета следует, что в основе была использована цифра 18, а не 24.

Также суд первой инстанции правомерно принял довод эксперта относительно применения при расчете региональных коэффициентов, а также относительно того, что согласно ФСО №1 («Требования к проведению оценки») оценщик вправе определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов самостоятельно, в связи с чем, в соответствии с поставленными вопросами, эксперт и определял рыночную стоимость зданий и земельных участков по отдельности.

Из существа возражений Банка следует, что иных убедительных доводов, относительно недостоверности данного экспертного исследования, представитель кредитора суду не представил. Возражая против утверждения начальной продажной цены согласно отчету независимого оценщика, заявитель не доказал обоснованность своих доводов о недостоверности и занижении рыночной стоимости объектов оценки и того, что имущество может быть продано по более высокой цене.

Представитель конкурсного управляющего по существу проведенного исследования несогласия не выразил.

Таким образом, оценив представленные сторонами отчеты, а также представленный Якуниной Н.В. отчет о рыночной стоимости имущества ООО «ФАЭТОН», находящегося в залоге у КБ «Юниаструм Банк» (ООО), арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке Якуниной Н.В. может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, при условии, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Из материалов дела следует, что на дату вынесения определения, указанный срок не истек.

Также суд первой инстанции обоснованно учел позицию арбитражного управляющего относительно того, что установление завышенной начальной продажной цены может ограничить доступ потенциальных покупателей к торгам, снизит привлекательность реализуемого объекта, сузит круг лиц, желающих приобрести объект, что с учетом установленного судом первой инстанции порядка реализации имущества (торги с пошаговым повышением цены) может негативно повлиять на результаты торгов.

Довод представителя Банка о готовности оставить