Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 по делу n А48-3129/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

подлежит реализации в ближайшее время (т.3, л.д.7).

Письмом №64 от 13.09.2013г. ООО «Старый город» повторно обратилось к конкурсному управляющему с предложением о сдаче ресторана «Сосна» в аренду по цене 100 000 руб. (т.3, л.д.44).

На указанное обращение конкурсный управляющий направил в адрес ООО «Старый город» ответ, из содержания которого следовало, что для дальнейшего рассмотрения данного предложения ему были необходимы следующие сведения: выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Старый город» (дата получения не более 15 дней до даты ее представления); заверенные копии документов, подтверждающих полномочия директора (решение учредителя, приказ о назначении директора на должность), свидетельства о регистрации, о постановке на налоговый учет, устава; копии Книги доходов и расходов за 2012г.; анкету юридического лица, составленную в произвольной форме, с указанием реквизитов юридического лица и кратким описанием осуществляемой деятельности в сфере общественного питания и развлекательных заведений (с указанием конкретных мест общественного питания и развлекательных заведений, а также контрагентов).

На данный запрос ответа от ООО «Старый город» не поступило, в связи   с   чем,   09.01.2014г.   конкурсным  управляющим   направлен   повторный запрос    в адрес потенциального арендатора с просьбой о представлении требуемых документов (т.7, л.д.8).

29.01.2014г. требуемые документы в адрес конкурсного управляющего были направлены обществом (т.7, л.д.54-55).

В соответствии с протоколом о результатах проведения открытых торгов по лоту №1 от 27.01.2014г., состоялись торги по реализации недвижимого имущества должника - здание ресторана было по цене предложения 52 612 203,44 руб. победителем аукциона было признано физическое лицо - Шупа Татьяна Олеговна (г. Москва).

ООО «Старый город» также являлось участником торгов, предложив за указанный объект 8 151 186,44 руб.

Частью 2 статьи 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено право конкурсного управляющего распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Как верно указал суд первой инстанции, извлечение доходов от использования имущества должника с включением их в конкурсную массу не относится к целям процедуры конкурсного производства, однако такие действия конкурсного управляющего при условии, что использование имущества не препятствует его реализации в установленном порядке и в результате такого использование не снижается его рыночная стоимость, могут быть признаны добросовестными и разумными.

В то же время, действия конкурсного управляющего должны быть направлены  на  защиту  прав  и  законных  интересов  кредиторов  должника  и самого должника, в связи с чем, арбитражный управляющий должен был действовать разумно и добросовестно, в интересах должника и кредиторов, поэтому он должен был воспользоваться правом на изменение условий договора аренды в сторону, направленную на увеличение конкурсной массы должника.

Вместе с тем, не могут быть признаны добросовестными и разумными действия конкурсного управляющего, которые влекут за собой неполучение в конкурсную массу доходов, которые могли бы быть получены в обычных условиях.

Конкурсный управляющий указал, что конклюдентные действия ООО «Старый город» по заключение договора аренды с наиболее выгодными условиями были осуществлены обществом без реального намерения совершения данной сделки. Лучших предложений по цене за период действия договоров аренды от 23.07.2012г., 01.01.2013г. в его адрес не поступало. В подтверждение того, что стоимость арендной платы по вышеуказанным договорам является допустимой рыночной ценой, конкурсным управляющим представлен договор аренды недвижимого имущества №4 от 31.05.2013г. (т.7, л.д. 33). Согласно данному договору, размер арендной платы за здание кафе пл. 264,6 кв.м., расположенное в п. Красная Заря, был определен 2 500 тыс. руб.

С целью установления действительной стоимости арендной платы за недвижимое имущество - здание ресторана «Сосна» подателем жалобы - ООО Компания «НП Групп» было заявлено ходатайство о назначении экспертизы по делу.

Арбитражный суд определением от 03.12.2013г. по  делу  №А48-3129/2011  в порядке  статей  82-85  АПК РФ  назначил судебную экспертизу (т.5, л.д.115-133).

 Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1.   Какова величина рыночной арендной платы за аренду двухэтажного нежилого помещения площадью 768,9 кв. м., расположенного по адресу: Россия, Орловская область, г.Ливны, ул. Ленина, д.28 при условии обязательности его целевого использования - организации услуг общественного питания за период с августа 2012 года по октябрь 2013 года (помесячно)?

2.   Какова величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы (арендной ставки) за аренду двухэтажного нежилого помещения площадью 768,9 кв. м., расположенного по адресу: Россия, Орловская область, г. Ливны, ул. Ленина, д.28 по состоянию на 23.07.2012г.?

Согласно заключению эксперта №004/1213 по делу №А48-3129/2011 от 13.01.2014г. (т.6, л.д.1-138), величина рыночной арендной платы за аренду двухэтажного нежилого помещения площадью 768,9 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Орловская область, г. Ливны, д.28 при условии обязательности его целевого использования – организации услуг общественного питания за период с августа 2012 года по октябрь 2013 года (помесячно) составила 166 000 руб.

Величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы (арендной ставки) за аренду двухэтажного нежилого помещения площадью 768,9 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Орловская область, г. Ливны, д.28 (без условия обязательности его целевого использования) по состоянию на 23.07.2012г. экспертом также определена экспертом в размере 166 000 руб. (округленно).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно указал, что конкурсным управляющим осуществлялись действия по сдачи в аренду имущества должника по цене более чем в 33 раза ниже - по договору аренды от 23.07.2012г. и по цене более чем в 10 раз ниже действительной рыночной стоимости аренды - по договору от 01.01.2013г.

Конкурсным управляющим не представлено достаточных доказательств невозможности принятия судом заключения эксперта в связи с допущенными нарушениями, изложенными в возражениях конкурсного управляющего.

Так, суд не принял доводы конкурсного управляющего относительно того, что экспертное заключение по определению рыночной стоимости размера арендной платы объекта недвижимости не в полном мере соответствует требованиям ст. ст. 4, 8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ФСО №1 (п.19), ФСО №3 (п.3,4), а также в нем отсутствует информация о целевом использовании объекта аналога №1, а также об отсутствие источника информации по объектам-аналогам №№ 2, 3. Вследствие чего, по мнению конкурсного управляющего, экспертное заключение не позволяет суду сделать вывод о факте занижения арендной платы за период с августа 2012 года по октябрь 2013 года.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пояснениями эксперта от 03.02.2014г., сведения, используемые им в ходе проведения экспертизы, были получены как из публичных источников, так и в ходе интервьюирования арендатора и арендодателя. Так как лица, представляющие информацию, никак не заинтересованы в результатах проводимых экспертных исследований, у эксперта имеются основания полагать о достоверности полученных сведений (т.7, л.д.122).

Более того, эксперт (оценщик) несет уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса РФ.

Достаточных доказательств недостоверности выводов эксперта конкурсным управляющим Ставцевым В.В. не представлено, результаты экспертизы оспорены сторонами не были. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы в суд не поступало.

При таких обстоятельствах, исследовав представленное в материалы дела экспертное заключение по определению рыночной стоимости аренды здания ресторана «Сосна», суд первой инстанции верно не усмотрел оснований для признания его недостоверным, а определенный в нем размер арендной платы не соответствующий рыночному.

Несогласие конкурсного управляющего с заключением эксперта в части отсутствия источников информации по некоторым объектам-аналогам, не может являться основанием для признания экспертного заключения недопустимым доказательством.

В заключении эксперта содержатся полные ответы на поставленные вопросы. Кроме того, оценивая занижение размера арендной платы за здание ресторана «Сосна», суд исходил из совокупности представленных в материалы дела доказательств – заключения эксперта, а также коммерческих предложений потенциального арендатора – ООО «Старый город».

Суд первой инстанции также принял во внимание факт участия потенциального арендатора в открытом аукционе 27.01.2014г. и предложения им рыночной цены в размере 8 151 186,44 руб.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал на отсутствие оснований полагать, что конклюдентные действия ООО «Старый город» совершались без отсутствия реального намерения совершения сделки.

Между тем, с учетом анализа представленных в материалы дела доказательств суд усмотрел намеренное бездействие конкурсного управляющего, направленное на недопущение арендных правоотношений с ООО «Старый город».

Как верно указал суд первой инстанции, отказ потенциальному арендодателю, предложившему в письме от 14.05.2013 года почти в два раза выше размер арендной платы по мотивам предстоящей реализации имущества, конкурсным управляющим был дан безосновательно и формально, поскольку в то же самое время Ставцевым В.В. проводились действия по обжалованию Порядка и условий продажи залогового имущества, утвержденного судом определением от 23.05.2013г., в апелляционной и кассационной инстанциях, что в свою очередь привело к существенному затягиванию процесса реализации залогового имущества (первые торги, признанные состоявшимися, были проведены только 27.01.2014г.).

Вместе с тем,  суд согласился с доводами конкурсного управляющего в той части, что ведение предпринимательской деятельности конкурсным управляющим не соотносится с целями и задачами конкурсного производства, однако, обращает внимание на то, что действия указанного лица должны быть направлены на максимально объемное формирование конкурсной массы с целью наиболее полного удовлетворения требований кредиторов, недопущению утраты возможностей увеличения утраты конкурсной массы.

При таких обстоятельствах, обоснован вывод суда первой инстанции о том, что действия Ставцева В.В. в обжалуемой части не соответствуют указанным целям.

Суд первой инстанции критически оценил переписку с организациями, занимающихся организацией общественного питания в г.Ливны и с охранными организаций, представленной конкурсным управляющим в подтверждение не востребованности объекта недвижимости, а также в подтверждение проводимой им работы по поиску арендаторов, поскольку данные    доказательства    были    представлены    конкурсным    управляющим    в материалы дела только после проведенной по делу экспертизы (т.6, л.д.144-150), в то время как из первоначального отзыва и объяснений конкурсного управляющего следует, что Ставцев В.В. не считал обязанностью изучение рынка арендных отношений и поиск наиболее выгодных арендаторов, ссылки в отзыве на содержащуюся в письмах информацию, отсутствовали (т.3, л.д.21).

Кроме того, из представленных в конкурсным управляющим в материалы дела доказательств следует ненадлежащее исполнении ООО «Амулет» своих обязанностей по своевременному внесению арендной платы. Арендные платежи ООО «Амулет» как по первому, так и по второму договору оплачивались со значительной просрочкой, что подтверждается платежными документами по договору б/н от 23.07.2012г. (т. 2, л.д. 67-68), по договору б/н от 01.01.2013г. (т.2, л.д. 58-66).

Данные обстоятельства суд области верно посчитал свидетельствующими об отсутствии добросовестности и разумности в действиях конкурсного управляющего, заключившего 01.01.2013г. договор аренды с тем же арендатором, не исполнившим на дату заключения указанного договора свои обязательства по внесению арендной платы за четыре месяца 2012г. по договору от 23.07.2012г.

Представленный расчет конкурсного управляющего о минимизации текущих расходов по охране здания на сумму 518 тыс. руб. суд признал необоснованным, указав, что данный расчет произведен управляющим на основании средних расценок частных предприятий по обеспечению охраны стационарных объектов, каким может являться действующий ресторан.

В конкурсную массу должника включен только один объект недвижимого имущества – непосредственно здание ресторана, а все оборудование, мебель, произведенные арендатором неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества находятся в собственности самого арендатора – ООО «Амулет».

Суд первой инстанции верно указал, что необходимость привлечения частных охранных предприятий для обеспечения охраны здания при отсутствии расположенного в нем иного имущества должника у конкурсного управляющего отсутствовала.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что конкурсным управляющим Ставцевым В.В. имущество ИП Главы КФХ Манукяна Г.Г. сдавалось в аренду по заниженной цене.

Кроме того, сам факт изменения с 01.01.2013г. размера арендной платы с 5000 до 16000 рублей косвенно подтверждает первоначальное занижение стоимости аренды, определенной в договоре от 23.07.2012г.

Как следует из представленных в материалы дела выписки из ЕГРЮЛ №21619 от 11.02.2014г. и № 21620 от 11.02.2014г., учредителем арендатора -ООО «Амулет» с долей участия 100% на даты заключения договоров аренды являлся Манукян Геворг Гаврошеивч (т.7, л.д.105-111).

Установив все вышеизложенные обстоятельства, с учетом совпадения должника и арендатора в одном лице (Манукян Г.Г.), суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что должник, не исполнивший свои обязательства перед кредиторами, еще и из процедуры своего банкротства извлекал прибыль путем продолжения осуществления своей деятельности (ресторанного бизнеса) при условии использования своего имущества по минимальным арендным ставкам на протяжении всей процедуры конкурсного производства. А конкурсный управляющий своими действиями, направленными на заключение договора аренды исключительно с заинтересованным лицом – ООО «Амулет», всячески этому способствовал.

Поскольку факт существенного занижения стоимости арендных платежей при сдаче имущества должника в аренду ООО «Амулет» на основании договоров аренды от 23.07.21012г. и от 01.01.2013г. подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, обоснован вывод суда первой инстанции о том, что действия конкурсного управляющего повлекли причинение убытков