Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 по делу n А48-3129/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком до 30.12.2013г. здание ресторана «Сосна», с входящими в его состав помещениями, расположенное по адресу: г. Ливны, ул. Ленина, д.28, общей площадью 768,9 кв.м. (т.2, л.д.50).

В п.1.2, 1.3 Договора указывается, что имущество, являющееся предметом договора данного договора аренды, обременено залогом, а также является объектом культурного наследия регионального значения.

К обязанностям арендатора (Раздел 3 Договора) отнесено содержание арендуемого имущества в порядке, предусмотренными санитарными и противопожарными правилами; проведение текущего ремонта; пользование арендуемым имуществом в соответствии с его назначением; несение расходов, связанных с содержанием имущества; обеспечение охраны арендуемого имущества и иные обязанности.

В соответствии с п.4.1 договора арендная плата установлена в размере 16 000 рублей ежемесячно.

Оплата коммунальных платежей ресурсоснабжающим организациям также отнесена к обязанностям арендатора (п.4.2).

Предмет данного договора – недвижимое имущество в соответствии с договорами об ипотеке №721/3351-0000048-з01 от 03.09.2009г., №721/3351-0000065-з01 от 14.01.2010г.  было    передано  залог   Залогодателем   (ИП   Глава   КФХ   Манукяном   Г.Г.) Залогодержателю   - Банку ВТБ 24 (ЗАО) (т.1, л.д.104-113).

В соответствии с п.2.1.1.,2.1.2 указанных договоров ипотеки (т.1, л.д.105,111) залогодатель обязуется:

не отчуждать передаваемый в залог предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку третьим лицам, либо не распоряжаться им иным образом без предварительного согласия Залогодержателя, не совершать иных действий, противоречащих условиям Договора, которые влекут утрату предмета ипотеки ли уменьшение его стоимости;

не сдавать предмет ипотеки в наем, не передавать в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом не предоставлять последнему право ограниченного пользования предметом ипотеки либо иным образом не обременять предмет ипотеки правами третьих лиц без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Требования Банка ВТБ24 (ЗАО), включенные в реестр требований кредиторов ИП Главы КФХ Манукяна Г.Г. как обеспеченные залогом имущества должника, 27 декабря 2012г. были переданы ООО Компания «НП-Групп» по договору уступки прав (требований) №110.

При этом согласие кредитора – залогодержателя, как Банка, так и впоследствии его правопреемника - ООО Компания «НП-Групп», на передачу имущества в аренду по договору б/н от 01.07.2013г. конкурсным управляющим получено не было.

 Заявитель полагает, что указанные действия конкурсного  управляющего противоречат действующему законодательству, а также лишают кредитора, чьи требования обеспечены залогом, права на контроль за судьбой предмета залога.

Доводы конкурсного управляющего об отсутствии обязанности получения согласия залогодержателя по договору б/н от 01.01.2013г. ввиду того, что по предыдущему договору аренды б/н от 23.07.2012г., заключенному между теми же сторонами и практически на тех же условиях (за исключением размера арендной платы), согласие залогового кредитора    было    получено    в    виде    последующего    письменного    одобрения (письмо Банка ВТБ 24 (ЗАО) от 22.11.2012г.) (т.2, л.д.52), суд первой инстанции верно не принял во внимание в связи со следующим.

Согласно абзацу 5 пункта 1 статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» совершение сделок, связанных с передачей имущества должника третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII Закона о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Следуя положениям статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;      имущество      предоставляется      в      пользование      для      целей, соответствующих назначению имущества.

Из содержания Договоров об ипотеке №721/3351-0000048-з01 от 03.09.2009г., №721/3351-0000065-з01 от 14.01.2010г., усматривается, что залогодатель обязуется не передавать предмет залога в последующий залог третьим лицам, а также не обременять предмет залога иным образом, в том числе не сдавать его в аренду, без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Закон о банкротстве не содержит норм, исключающих применение этих правил в процедуре конкурсного производства, что не позволяет арбитражному управляющему распоряжаться недвижимым имуществом банкрота без согласия его залогодержателей в нарушение условий, определенных Законом об ипотеке.

Переданное в аренду недвижимое имущество являлось предметом залога, конкурсным управляющим согласие залогового кредитора - как Банка, так и впоследствии его правопреемника - ООО Компания «НП-Групп», на передачу залогового имущества в аренду по договору б/н от 01.07.2013г., получено не было.

Арбитражный управляющий не представил в соответствии со статьей 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих согласие залогодержателя на заключение договора аренды. Не представлено также и доказательств того, что конкурсный управляющий предпринимал меры к получению такого согласия.

Доводы конкурсного управляющего о том, что договор аренды недвижимого имущества б/н от 01.01.2013г. является своего рода пролонгацией предыдущего договора аренды от 23.07.2012г. с учетом нормы п.2 ст.621 ГК РФ, в связи с чем, повторное согласие Залогодержателя на заключение договора на тех же условиях с тем же арендатором не требовалось, суд первой инстанции также верно отклонил в связи со следующим.

В силу п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны     арендодателя,     договор     считается     возобновленным     на     тех     же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем, как следует из содержания договоров аренды, договор аренды от 01.01.2013г. нельзя признать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку он содержит иное условие – размер арендной платы 16 000 рублей (в отличие от предыдущего - 5000 руб.), которая в соответствии со ст. 654 ГК РФ является существенным условием для договора аренды.

Более того, договор аренды недвижимого имущества от 01.01.2013г. не был заключен на неопределенный срок. Так, в соответствии с п.5.1 Договора срок действия договора был определен сторонами как с 01.01.2013г. по 30.12.2013г.

Таким образом, исходя из условий договоров от 23.07.2012г. и от 01.01.2013г., судом не установлено правовых оснований для применения п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ.

Из представленной в материалы дела переписки между конкурсным управляющим и Банком ВТБ 24 следует, что конкурсный управляющий обратился к залогодержателю 26.10.2012г. за последующим одобрением заключенного договора аренды недвижимого имущества от 23.07.2012г. (т.3, л.д.16).

В письме Ставцев В.В. просил дать согласие на передачу имущества в аренду на условиях, предусмотренных договором аренды от 23.07.2012г.

Залогодержатель – Банк ВТБ 24 22.11.2012г. направил в адрес конкурсного управляющего письмо об отсутствии возражений заключения данного договора, на условиях указанных конкурсным управляющим (т.2, л.д.52).

Таким образом, довод конкурсного управляющего о том, что полученное от залогодержателя согласие распространялось, в том числе, на новый договор, несостоятелен.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что 13.05.2013г. конкурсный кредитор – ООО Компания «НТ-Групп» передал конкурсному управляющему заявление о включении в повестку дня собрания кредиторов следующих вопросов (т.3, л.д.1-2):

1.Признать незаконным заключение договора аренды здания ресторана «Сосна» с Манукяном Г.Г. (руководитель ООО «Амулет») на условиях стоимости аренды 16 000 рублей в месяц.

2. Запретить конкурсному управляющему Ставцеву В.В. заключение договора аренды с Манукяном Г.Г. в связи с его неплатежеспособностью.

3.Признать незаконным действия конкурсного управляющего Ставцева В.В. по передаче в аренду здание ресторана «Сосна» по цене аренды, не соответствующей рыночным условиям, повлекшим убытки кредиторов.

4. Обязать конкурсного управляющего Ставцева В.В. в срок до 01.06.2013г. заключить договор аренды здания ресторана «Сосна» с ООО «Старый город» по цене 30 000 рублей в месяц.

В связи с отсутствием кворума, голосование по названным вопросам не состоялось.

Отсутствие действий конкурсного управляющего по расторжению договора и послужило основанием для обращения конкурсного кредитора с настоящей жалобой.

Суд первой инстанции также верно отклонил довод конкурсного управляющего о том, что у залогового кредитора имелась возможность присутствовать на собрании кредиторов 13.02.2013г. (с учетом его уведомления конкурсным управляющим (сообщение от 29.01.2013г. (т.8, л.д. 92), на котором на голосование выносился вопрос об ободрении заключения договора аренды недвижимого имущества б/н от 01.01.2013г., и тем самым выразить свое отношение к вышеуказанной сделке,.

В соответствие с нормами ст. ст. 18.1, 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный кредитор, по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника,  не  обладает  правом  голоса  на  собрании  кредиторов  в  процедуре конкурсного производства.

Вместе с тем, как указано выше, нормами статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также пунктами 2.1.1, 2.1.2 договоров об ипотеке №721/3351-0000048-з01 от 03.09.2009г., №721/3351-0000065-з01 от 14.01.2010г. прямо предусмотрено получение предварительного письменного согласия залогодержателя в случае возможного обременения предмета залога правом аренды третьим лицом.

С учетом изложенного, направленное в адрес залогового кредитора уведомление о проведении очередного собрания кредиторов после заключения договора аренды б/н от 01.01.2013г., надлежащим исполнением конкурсным управляющим обязанности по получению предварительного письменного согласия залогодержателя не является.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно согласился с позицией кредитора в части признания неправомерными действий арбитражного управляющего, выразившихся в заключении договора аренды предмета залога б/н от 01.01.2013г. без согласия залогодержателя.

Доводы конкурсного управляющего, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что договор аренды недвижимого имущества б/н от 01.01.2013г. является своего рода пролонгацией предыдущего договора аренды от 23.07.2012г., в связи с чем, повторное согласие залогодержателя на заключение договора на тех же условиях с тем же арендатором не требовалось, и что по предыдущему договору аренды б/н от 23.07.2012г. согласие залогового кредитора    было    получено    в    виде    последующего    письменного    одобрения, а также о том, что суд необоснованно отклонил довод конкурсного управляющего о том, что со стороны залогодержателя не поступало предложений по расторжению договора аренды, подлежат отклонению с учетом вышеизложенного как необоснованные и опровергающиеся материалами дела.

Конкурсный кредитор ООО Компания «НТ Групп» также просил признать неправомерными действия конкурсного управляющего, выразившиеся также в заключении договоров аренды б/н от 23.07.2012г., от 01.01.2013г. на условиях неравноценного встречного исполнения, сославшись на то, что размер арендной платы, по которым передано недвижимое имущество, отличается от рыночных условий порядка десятикратного размера. Заключая сделку с заинтересованным лицом без экономической выгоды для должника, конкурсный управляющий злоупотребляет предоставленным ему правом и намеренно причиняет ущерб конкурсным кредиторам. В подтверждение своих доводов кредитором представлен Отчет №41/2012 об оценке здания ресторана «Сосна» от 15.02.2012г. (т.7, л.д. 116-190).

Удовлетворяя жалобу кредитора в данной части, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между конкурсным управляющим ИП Глава КФХ Манукяном Г.Г. и ООО «Амулет» были заключены договоры аренды недвижимого имущества б/н от 23.07.2012г., б/н от 01.01.2013г. со сроком действия до 31.12.2012г., 30.12.2013г. (т.2, л.д.49-50).

В соответствии с условиями договора от 23.07.2012г., размер арендной платы для арендатора был установлен в размере 5000 руб. (пункт 4.1).

В соответствии с пунктом 4.1 Договора от 01.01.2013г. размер арендной платы составлял по договору 16 000 руб. в месяц.

30.01.2013г. Общество с ограниченной ответственностью «Старый город» (Орловская область, г. Ливны, ул. Ленина, д.30) обратилось в адрес конкурсного управляющего Ставцева В.В. с предложением о заключении договора аренды здания ресторана «Сосна», расположенного по адресу: г. Ливны, ул. Ленина, д.28), предложив размер арендной платы 15 000 руб. (т.3, л.д.38).

На указанное обращение ответа от конкурсного управляющего не поступило.

25.04.2013г. от ООО «Старый город» повторно обратилось к конкурсному управляющему Ставцеву В.В. с коммерческим предложением о заключении договора аренды здания ресторана «Сосна» по цене 30 000 руб. в месяц (т.3, л.д. 6).

На указанное предложение 14.05.2013г. конкурсный управляющий ответил отказом, в котором указал на то, что поскольку указанное имущество входит в состав конкурсной массы в рамках процедуры банкротства ИП Главы КФХ Манукяна Г.Г., целесообразность заключения договора аренды с новым контрагентом отсутствует, поскольку объект недвижимости уже находится в аренде и