Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 по делу n А36-4305/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае в договоре арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению. При заключении договора аренды земельного участка, арендатор, согласовав условия договора, тем самым согласился с возможностью изменения размера арендной платы по договору арендодателем в одностороннем порядке.

Решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 №186 принято Положение «Об оплате арендных платежей за земельные участки, расположенные в границах территории муниципального образования город Липецк, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк».

Данный документ опубликован 30.11.2005 в приложении к газете «Липецка газета» - «Огни Липецка».

В соответствии с данным Положением ставка арендной платы в отношении спорного земельного участка составила 1 %.

Решением Липецкого городского Совета депутатов от 26.10.2010 № 131 принято Положение «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Липецка, порядке, условиях и сроках ее внесения и об установлении ставок арендной платы за земельные участки, распложенные в границах города Липецка».

Решение опубликовано в приложении к газете «Липецкая газета» - «Огни Липецка» 30.11.2010 и вступило в законную силу с момента официального опубликования.

В соответствии с данным Положением ставка арендной платы в отношении спорного земельного участка составила 1 %.

Кадастровая стоимость земельного участка, переданного в аренду ответчику по договору № У-29-08-СЮ от 24.06.2008 равна 237 814 624 руб. 25 коп. (32 204 кв.м х 7384,63 (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка согласно Постановлению администрации Липецкой области № 317 от 08.12.2008 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов»).

В целях реализации Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» постановлением администрации Липецкой области № 179 от 24.12.2007 было утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение № 179 от 24.12.2007).

Согласно указанному Положению № 179 от 24.12.2007 годовая арендная плата за земельные участки рассчитывается по формуле: А = КСЗ x П, где: А - годовая арендная плата за аренду земельного участка; КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка; П - процент от кадастровой стоимости земельного участка. Размер ставок арендной платы устанавливается органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Как было отмечено ранее, ставка арендной платы в спорный период органом местного самоуправления была установлена в размер 1%.

Оценив расчет арендной платы, представленный истцом, суд области установил, что он произведен на основании условий договора № У-29-08-СЮ от 24.06.2008, по формуле, предусмотренной Положением № 179 от 24.12.2007, а также с учетом ставок действовавших в период с 01.07.2010 по 19.05.2011, установленных решениями Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 № 186 и от 26.10.2010 № 131.

Достоверность указанного расчета размера арендной платы ЗАО «Агрореммаш» не опровергнута.

При таких обстоятельствах, за пользование земельным участком площадью 32 204 кв. м. за период с 01 июля 2010 года по 19 мая 2011 года ответчиком в пользу истца подлежала перечислению арендная плата в общей сумме 2 094 723 руб. 34 коп., из них 1 189 073 руб. 12 коп. – за период с 01.07.2010 года по 31.12.2010 года (2 378 146 руб. 25 коп. : 2) и 905 650 руб. 22 коп. – за период с 01.01.2011 года по 19.05.2011 года (2 378 146 руб. 25 коп. : 365 дн. х 139 дн.), где 2 378 146 руб. 25 коп. – годовая арендная плата за аренду земельного участка, исчисленная по формуле, предусмотренной Положением № 179 от 24.12.2007 года.

Между тем, ответчик в нарушение требований пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и положений пунктов 4.1, 5.4.4  договора свои обязательства по внесению арендной платы исполнил ненадлежащим образом, произведя уплату арендных платежей частично на сумму 627 906 руб. 24 коп.

Согласно расчету, представленного истцом на 27.11.2013, основная задолженность  ответчика составила 1 466 817 руб. 10 коп. (2 094 723 руб. 34 коп. – 627 906 руб. 24 коп.).

В обоснование своей позиции представитель ЗАО «Агрореммаш» указывал на то, что годовой размер арендной платы за пользование спорным земельным участком составляет 700 210 руб. 60 коп. (70 021 061 руб. 66 коп. х 1%), а не 2 378 146 руб. 25 коп. как определено в расчете истца, в связи с чем ежеквартально ответчиком вносилась арендная плата в сумме 175 052 руб. 65 коп. (700 210 руб. 60 коп.: 4 квартала) и на дату рассмотрения дела задолженность за взыскиваемый период отсутствует.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными возражениями ответчика, в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 пункту 1 статьи 614  Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; арендатор обязан вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Представленные в материалы дела доказательства не свидетельствуют о том, что неисполнение обязательства произошло именно вследствие обстоятельств, которые отвечают признакам непреодолимой силы. В этой связи ссылки  заявителя жалобы на инвестиционный   контракт на строительство автотехцентра, следует признать несотоятельными.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что размер арендной платы увеличился в связи с изменением в установленном законом порядке кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с  пунктом 4.3. договора арендатор уплачивает арендную плату за всю площадь участка, согласно прилагаемому к договору расчету, являющемуся его неотъемлемой частью. Арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет сумму очередного платежа.

Из представленного ответчиком  отзыва усматривается, что при расчете арендной платы ЗАО «Агрореммаш» руководствовалось Постановлением администрации Липецкой области от 10.10.2008 № 277 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков» (далее – Постановление № 277 от 10.10.2008).

В Постановлении №277 от 10.10.2008  указаны не только кадастровые номера земельных участок, их местонахождение и площадь земельного участка.

В строке 42049 приложения № 2 к Постановлению № 277 от 10.10.2008 указано, что площадь земельного участка с кадастровым номером 48:20:021102:0055, предназначенного для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, составляет 9 482 кв.м. (т. 1, л.д. 147,148).

Исходя именно из указанной площади была определена кадастровая стоимость земельного участка, составившая 70 021 061 руб. 68 коп., которая в свою очередь в последующем учитывалась ЗАО «Агрореммаш» при расчете как годового, так и ежеквартального размера арендной платы, подлежащей внесению.

Между тем, согласно пункту 1.1 договора № У-29-08-СЮ от 24.06.2008, не вызвавшему разногласий у сторон на момент его заключения, предметом аренды являлся земельный участок площадью 32 204 кв.м. Земельный участок указанной площадью был также передан ответчику на основании акта приема-передачи от 26.06.2008 года (т. 1, л.д. 11-19). Границы участка с момента его передачи в пользование не изменялись.

Аналогичные сведения относительно площади спорного участка содержатся в кадастровом паспорте на арендованный земельный участок.

Доказательства, свидетельствующие о передаче ответчику  во владение и пользование земельного участка с площадью меньшей той, которая была указана в договоре № У-29-08-СЮ от 24.06.2008 и кадастровом паспорте земельного участка, как и доказательства, подтверждающие внесение каких-либо изменений в договор аренды в указанной части либо уменьшения площади земельного участка во взыскиваемом периоде, в материалы дела не представлены, как и не представлены доказательства возможности уплаты ответчиком арендной платы в меньшем размере.

Как усматривается из материалов дела, во исполнение пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, пунктов 3, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, глава администрации Липецкой области Постановлением N 317 от 08.12.2008 утвердил результаты государственной кадастровой оценки земель поселений на территории Липецкой области. Указанным постановлением была утверждена стоимость 1 квадратного метра земель для земельных участков, находящихся в соответствующем кадастровом квартале, в зависимости от вида разрешенного пользования, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводов о том, что Постановление от 08.12.2008 №317 об утверждении результатов кадастровой оценки не  было опубликовано в установленном законом порядке и доведено до сведения  позднее установленных  Законом сроков,  заявитель жалобы не приводит.

Согласно правовой позиции истца,  в Постановлении № 277 от 10.10.2008 были внесены неточные (неверные) сведения о земельном участке с кадастровым номером 48:20:021102:55, неверно указаны площадь и кадастровая стоимость  земельного участка.

Тогда как, фактически определение кадастровой стоимости конкретного земельного участка осуществляется путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости, который, в свою очередь, определяется по таблице приложения к Постановлению от 08.12.2008 №317 с учетом месторасположения земельного участка и вида разрешенного пользования.

При этом, ссылка  ответчика на решение Липецкого областного суда от 14.05.2010 по делу № 3-2/2010, которым Постановление № 277 от 10.10.2008 признано нормативным правовым актом, не противоречащем федеральному закону или другому нормативному правовому акты, имеющим большую юридическую силу, несостоятельна.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд правомерно не принял во внимание  расчет размера годовой арендной платы, представленный ответчиком.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал наличие у ответчика задолженности ответчика по договору аренды земельного участка  за период с 01.07.2010  по 19.05.2013 в размере 1 466 817 руб. 10 коп., что в силу статьи 614 Гражданского кодекса РФ является основанием для удовлетворения иска в этой части.

Кроме того, в рамках рассматриваемого иска заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку платежа в размере 62 758 руб. 99 коп., исчисленные исходя из суммы задолженности по договору № У-29-08-СЮ от 24.06.2008.

Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствиями ненадлежащего исполнения обязательств.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Из пункта 6.1 договора № У-29-08-СЮ от 24.06.2008 следует, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором или уведомлением срок арендатор уплачивает неустойку (пению). Неустойка начисляется за каждый день просрочки и определяется в процентах от неуплаченной суммы. Неустойка устанавливается в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату истечения срока очередного платежа.

Содержание договора стороны определяют на основе свободного волеизъявления, заведомо зная об обязанности возмещения убытков при неисполнении обязательства, о компенсационном характере неустойки по отношению к убыткам (статьи 393, 394, 329,330, 421 Гражданского кодекса РФ).

Материалы дела свидетельствуют о том, что расчет неустойки, подлежащей выплате кредитору, обоснованно произведен истцом в соответствии с требованиями договора, которым  стороны предусмотрели имущественную ответственность  за нарушение срока исполнения обязательства.

Исчисление пени в размере 62 758 руб. 99 коп. за период с 28.09.2010 по 19.05.2011  произведено Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области исходя из учетных ставок Банка России, действовавших в указанный период, а именно: 7,75% (Указание Банка России от 31.05.2010 № 2450-У) и 8% (Указание Банка России от 25.02.2011 № 2583-У), а также с учетом частичных оплат, произведенных ответчиком за взыскиваемый период.

Поскольку ЗАО «Агрореммаш»  не исполнило обязательства по своевременному внесению арендных платежей,  судебная