Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 по делу n А35-650/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

оно приобрело и все права и обязанности по предыдущим договорам аренды №2616 от 01.07.2004, 01.07.2005, 01.12.2005.

Данные обстоятельства подтверждаются постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 и постановлением Федеральный арбитражный суд Центрального округа от 01.02.2011  по делу №АЗ 5-1326/2010.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно п. 3.2.5 договоров аренды №2616 от 01.07.2004 и №2616 от 01.07.2005, Арендатор может производить капитальный ремонт Объекта за счет собственных средств, Арендодатель вправе зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы в установленном порядке.

В обоснование стоимости произведенных неотделимых улучшений ООО «Медфарм» представило в материалы дела акты выполненных работ от 05.07.2005 по договору подряда №26/06-05 от 28.06.2005, от 15.07.2005 по договору подряда №28/06-05 от 28.06.2005, акт №0001 от 14.07.2005 по договору подряда от 22.06.2005.

В соответствии с договорами подряда №26/06-05 и №28/06-05 на изготовление светопрозрачных алюминиевых конструкций от 28.06.2005, заключенными между ООО «Унифарм» и ООО «Алюм Строй», были выполнены работы по изготовлению, доставке, установке алюминиевых конструкций.

На основании договора подряда от 22.06.2005, заключенного между ООО «Унифарм» и ИП Толстых И.И. были выполнены работы по ремонту входных проемов в арендуемом помещении (магазине), а именно: демонтаж половой плитки, облицовка половой плиткой ступеней и пола; демонтаж металлических дверей, изготовление двухстворчатой входной двери из алюминиевого профиля, монтаж двери, установка доводчика; изготовление двухстворчатой входной двери из ПВХ, монтаж двери, установка доводчика; демонтаж перегородки, монтаж металлической опоры перегородки, выравнивание стен пластиковой панелью, облицовка стен пластиковой панелью; отделка потолка пластиковой панелью, установка точечных светильников, восстановление декоративной штукатурки.

Вместе с тем, согласно п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной Постанолвением Госстроя России от 05.03.2004 №15/1, к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением, на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Произведенные по договорами подряда №26/06-05 от 28.06.2005, №28/06-05 от 28.06.2005, от 22.06.2005 не подпадают под понятие капитального ремонта. Иных документальных доказательств, что в арендуемом ООО «Унифарм» помещении был произведен капитальный ремонт, не представлено.

Пунктами 3.2.9 договоров аренды № 2616 от 01.07.2004 и № 2616 от 01.07.2005, действовавших в период производства ООО «Унифарм» спорных работ, установлен запрет Арендатора производить на объекте без письменного разрешения Арендодателя перепланировку.

Вместе с тем, как следует из предмета договора подряда от 22.06.2005 и акта №0001 от 14.07.2005, в арендуемом помещении был произведен монтаж металлической опоры перегородки, выравнивание стен пластиковой панелью, облицовка стен пластиковой панелью, что свидетельствует об установке в помещении пластиковой перегородки, т.е. о перепланировке помещения.

Из смысла п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что оплата неотделимых улучшений в счет оплаты стоимости арендуемого помещения возможна только в том случае, если эти улучшения были произведены с согласия арендодателя.

Таким образом, Арендатору необходимо сначала получить письменное разрешение Арендодателя на осуществление таких работ, и только в случае получения письменного разрешения Арендодатель имеет возможность приступить к выполнению работ.

В рассматриваемом случае доказательств предварительного уведомления Обществом Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска о намерении осуществить работы по улучшению арендуемого помещения, и доказательств получения ООО «Унифарм» от арендодателя согласия на выполнение таких работ, заявителем не представлено.

Как следует из материалов дела, Письмом № 115 от 19.10.2012 Общество сообщило Арендодателю уже о фактически выполненных работах после их завершения, без получения на то предварительного согласия.

Доводы апелляционной жалобы о том, что согласие арендодателя на выполнение арендатором неотделимых улучшений выражено и закреплено в самом договоре аренды № 2616 от 01.07.2004 и что все результаты перепланировок были приняты Комитетом, отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с п.1 Порядка зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта, проведенного арендаторами помещений муниципального нежилого фонда, утвержденного Постановлением Администрации города Курска от 12.04.2004 №840, Арендодатель вправе принять решение о зачете стоимости капитального ремонта помещений муниципального нежилого фонда города Курска в счет арендной платы, вызванного неотложной необходимостью, при соблюдении арендатором установленного порядка.

Указанный Порядок предусматривает детально регламентированную специальную процедуру получения предварительного разрешения на проведение капитального ремонта, а именно – согласования необходимости проведения капитального ремонта, объема и стоимости работ по капитальному ремонту арендуемого помещения.

Осуществление зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта арендуемого нежилого помещения муниципального фонда было возможно только в случае соблюдения утвержденного Порядка.

Документальных доказательств, свидетельствующих о выполнении требований, установленных Порядком зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта, проведенного арендаторами помещений муниципального нежилого фонда заявителем не представлено.

Ссылки в апелляционной жалобе на судебную практику отклоняются, как не относящиеся к настоящему делу исходя из различия фактических обстоятельств дел.

Доводы апелляционной жалобы о стоимости неотделимых улучшений по сути являются самостоятельным требованием и в силу статей 49, 268 АПК РФ не принимаются и не рассматриваются.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт на момент рассмотрения апелляционной жалобы заявителем не представлено.

При вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы общества не имеется.

Руководствуясь ч.1 ст.269, ст. 271 Арбитражного процессуального         кодекса      Российской         Федерации,        

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 31.10.2013 по делу № А35-650/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Медфарм»  (ОГРН 1074611000595, ИНН 4611009283) - без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Медфарм» госпошлину  за рассмотрение  апелляционной  жалобы в сумме  1000 (одна  тысяча) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья      

П.В. Донцов

Судьи

Н.Д.Миронцева

А.И.Протасов