Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 по делу n А35-8901/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

от 01.12.2005г. №6787ю.

ОАО «КЗТА» должно было принять в аренду земельный участок, площадью 54 684 кв.м., расположенный по адресу: г. Курск, ул. Энгельса 115.

Единственным признаком позволяющим идентифицировать передаваемый в аренду ОАО «КЗТА» земельный участок является, его площадь и месторасположение.

Как следует из оспариваемых договоров, земельные участки, на которых расположены отчужденные объекты недвижимого имущества, также расположены по этому адресу, т.е. по ул. Энгельса 115 в г. Курске, что  позволяет сделать вывод о том, что по данному адресу было несколько земельных участков.

В соответствии с п. 1 оспариваемых договоров, ответчик принял в собственность объекты недвижимого имущества, расположенные на двух земельных участках по адресу: г. Курск, ул. Энгельса 115, в частности:

1. нежилое здание литер В1, приобретенное по договору купли-продажи имущества №1 от 03.04.2008г., располагалось на земельном участке с кадастровым номером 46:29:1 03 029:0012 площадью 224 539 кв.м.;

2. нежилое здание литер В13. приобретенное по договору купли-продажи имущества №2 от 03.04.2008г., располагалось на земельном участке с кадастровым номером 46:29:1 03 029:0012 площадью 224 539 кв.м.;

3. нежилое здание с антресолями - литер В15, приобретенное по договору купли-продажи имущества №3 от 03.04.2008г., располагалось на земельном участке с кадастровым номером 46:29:1 03 029:0013 площадью 240 991 кв.м.;

4. нежилое здание литер Б4, приобретенное по договору купли-продажи имущества №4 от 03.04.2008г., располагалось на земельном участке с кадастровым номером 46:29:1 03 029:0013 площадью 240 991 кв.м.;

5. четырехэтажное нежилое здание литер В50, приобретенное договору купли-продажи имущества №5 от 03.04.2008г., располагалось на земельном участке с кадастровым номером 46:29:1 03 029:0012 площадью 224 539 кв.м.

При этом земельный участок с кадастровым номером 46:29:1 03 029:0012 был образован 20.10.2003г., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 20.10.2003г. №2003-03-7281-С; земельный участок с кадастровым номером 46:29:1 03 029:0013 был образован также 20.10.2003 года, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 20.10.2003г. №2003-03-7282-С.

Исходя из площади данных земельных участков, усматривается, что они нетождественны тому земельному участку, который подлежал передаче в аренду ОАО «КЗТА» в рамках договора аренды земельного участка от 01.12.2005г. №6787ю.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что представленным договором аренды земельного участка от 01.12.2005г. №6787ю не подтверждается факт нахождения в аренде у ОАО «КЗТА» земельных участков, занятых отчужденными в собственность ответчика объектами недвижимого имущества.

Кроме того, пунктом 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку предметом договора аренды от 01.12.2005г. №6787ю является земельный участок, его индивидуализация как объекта земельных отношений регулируется ЗК РФ.

В силу п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей по состоянию на 01.12.2005г.) земельный участок как объект земельных отношений должен быть описан и удостоверен в установленном порядке, то есть прошедшим государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков, как следует из ст. 70 ЗК РФ, осуществлялся в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. №28-ФЗ., действовавшем на дату заключения оспариваемых договоров.

Следовательно, до передачи в аренду ОАО «КЗТА» по договору аренды от 01.12.2005г. №6787ю земельный участок должен был быть описан и поставлен на государственный кадастровый учет.

Однако в материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о том, что на момент подписания договора аренды от 01.12.2005г. №6787ю земельный участок площадью 54 684 кв.м., расположенный по адресу: г. Курск, ул. Энгельса 115, был сформирован в установленном порядке, как самостоятельный объект права, а также не представлены документы, свидетельствующие о том, что его границы были определены на местности.

При этом сам договор не содержит признаки, индивидуализирующие передаваемый в аренду земельный участок.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции верно указал на то, что указанный в договоре аренды земельный участок в качестве объекта права в установленном законом порядке не сформирован и, следовательно, существенные условия данного договора об объекте не согласованы.

Кроме того, поскольку представленный в Арбитражный суд Курской области договор аренды земельного участка от 01.12.2005г. №6787ю не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 01.12.2005г. №6787ю является незаключенным, не порождающим у ОАО «КЗТА» каких-либо прав и обязанностей.

Какие-либо иные доказательства, подтверждающие права на земельные участки заявителем в материалы дела не представлены (ст. 65 АПК РФ)..

Соответственно ГУП «Оценщик» вполне обоснованно оценили стоимость объектов недвижимого имущества без учета прав на земельные участки.

Кроме того, эксперт Зырин А.Н. в своем заключении №4/12 также указал на то, что договор аренды земельного участка от 01.12.2005г. №6787ю им не принимается ввиду отсутствия кадастрового номера земельного участка.

В рассматриваемом случае конкурсный управляющий не обосновал и не доказал, что стоимость объектов оценки должна включать в себя стоимость земельных участков, правами на которые должник не обладал.

Вместе с тем, конкурсным управляющим не доказано, что целью совершения сделки было причинение вреда кредиторам.

Из материалов дела следует, что переход права собственности и право собственности ОАО «Электроаппарат» на объекты недвижимого имущества были зарегистрированы Управлением ФРС по Курской области в установленном порядке.

15 апреля 2008 года Управлением ФРС по Курской области были выданы ОАО «Электроаппарат» следующие свидетельства о государственной регистрации права: на объект недвижимого имущества - нежилое здание Литер В1 серии 46-АГ № 190235, на объект недвижимого имущества - нежилое здание Литер В13 серии 46-АГ № 190244, на объект недвижимого имущества - нежилое здание литер В15 серии 46-АГ № 190242, на объект недвижимого имущества - нежилое здание литер Б4 серии 46-АГ № 190243, на объект недвижимого имущества - нежилое здание литер В50 серии 46-АГ № 190245.

Расчет по сделкам за приобретенное у ОАО «КЗТА» имущество со стороны ОАО «Электроаппарат» был осуществлен надлежащим образом, что подтверждается платежными поручениями № 2747 от 08.05.2008 года и № 2990 от 15.05.2008 года об оплате стоимости имущества по договору купли - продажи имущества от 03.04.2008 года № 1; платежным поручением № 2991 от 15.05.2008 года об оплате стоимости имущества по договору купли - продажи имущества от 03.04.2008 года № 2; платежным поручением от 06.05.2008 года № 2687 об оплате стоимости имущества по договору купли - продажи имущества от 03.04.2008 года № 3; платежным поручением от 06.05.2008 года № 2689 об оплате стоимости имущества по договору купли - продажи имущества от 03.04.2008 года № 4; платежным поручением от 06.05.2008 года № 2688 об оплате стоимости имущества по договору купли - продажи имущества от 03.04.2008 года № 5.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно указал на то, что оспариваемые ОАО «КЗТА» сделки были исполнены сторонами надлежащим образом, ОАО «Электроаппарат» владело и пользовалось спорным недвижимым имуществом с момента государственной регистрации права собственности и вплоть до 01.06.2010 года, неся бремя расходов в связи с содержанием данного имущества, в том числе осуществляя ремонт данного имущества.

Согласно представленным ОАО «Электроаппарат» сведениям до заключения ОАО «Электроаппарат» рассматриваемых сделок со стороны ОАО «КЗТА» были предоставлены доказательства, подтверждающие факт одобрения сделок по отчуждению имущества полномочным органом управления Общества «КЗТА»; факт утверждения полномочным органом управления Общества «КЗТА» стоимости отчуждаемого имущества; факт одобрения полномочным органом управления Общества «КЗТА» проекта договора купли-продажи имущества.

Со стороны ОАО «КЗТА» были предоставлены Протоколы заседания совета директоров ОАО «КЗТА» от 02.04.2008 года № 02/04/08, от 02.04.2008 года № 03/04/08, от 02.04.2008 года № 04/04/08.

Согласно данным протоколам совет директоров одобрил сделки по отчуждению объектов недвижимого имущества - нежилых зданий Литер В1, В13, В15, Б4, В50 в соответствии с прилагаемыми к ним проектами договоров купли - продажи имущества, в том числе протоколом от 02.04.2008 года № 02/04/08 сделку по продаже недвижимого имущества -трехэтажного нежилого здания Литер В1 площадью 27758,4 кв.м.; протоколом от 02.04.2008 года № 03/04/08 сделки по продаже недвижимого имущества - нежилого здания Литер В13 площадью 1170,9 кв.м., нежилого здания Литер В50 площадью 8644 кв.м., нежилого здания Литер Б4 площадью 3384,9 кв.м.; протоколом от 02.04.2008 года № 04/04/08 сделку по продаже недвижимого имущества - нежилого здания Литер В15 площадью 35280,2 кв.м.

Данные протоколы также свидетельствуют о том, что советом директоров была утверждена стоимость продаваемых объектов недвижимого имущества.

Так, в соответствии с протоколом заседания совета директоров ОАО «КЗТА» от 02.04.2008 года № 02/04/08          совет директоров утвердил цену отчуждаемого объекта недвижимого имущества - трехэтажного нежилого здания Литер В1 площадью 27758,4 кв.м. в размере 11767000 руб. (без НДС).

При этом цена определялась на основании отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости недвижимого имущества №467.46.003/043-2008 от 26.02.2008 года.

В соответствии с протоколом заседания совета директоров ОАО «КЗТА» от 02.04.2008 года № 03/04/08 совет директоров утвердил цену отчуждаемых объектов недвижимого имущества - нежилого здания Литер В13 площадью 1170,9 кв.м. в размере 384006 руб. (без НДС), нежилого здания Литер В50 площадью 8644 кв.м. в размере 3686556 руб. (без НДС), нежилого здания Литер Б4 площадью 3384,9 кв.м. в размере1 332 500 руб. (без НДС). Цена определялась, исходя из отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 467.46.003/044-2008 от 26.02.2008 года, а также исходя из отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 467.46.003/043-2008 от 26.02.2008 года.

В соответствии с протоколом заседания совета директоров ОАО «КЗТА» от 02.04.2008 года № 04/04/08 совет директоров утвердил цену отчуждаемого объекта недвижимого имущества - нежилого здания Литер В15 площадью 35280,2 кв.м. в размере 11 767 000 руб. (без НДС). Цена определялась на основании отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости недвижимого имущества №467.46.003/044-2008 от 26.02.2008 года.

Данные отчеты независимого оценщика об определении рыночной стоимости недвижимого имущества были подготовлены ООО «Дивиденд» 26.02.2008 года по договору № 31 от 25.02.2008 года, заключенному с ОАО «КЗТА», т.е. с самим заявителем и задолго до заключения оспариваемых договоров.

Указанные отчеты были предоставлены продавцом покупателю в момент подписания рассматриваемых сделок.

Достоверность рыночной стоимости объектов, определенной ООО «Дивиденд», также подтверждается заключением Общероссийской общественной организации «Ассоциация российских магистров оценки» по рецензированию представленных документов № 70-О/12.

Согласно данному заключению итоговая величина рыночной стоимости, определенная в отчетах от 26.02.2008 года № 467.46.003/043-2008 и №467.46.003/044-2008, в целом соответствует рыночным условиям на дату оценки.

В материалах дела также содержится отчет ООО «Консалтинговая компания «Бизнес, оценка и право» об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (здания нежилые), расположенных по адресу: Курская обл., г. Курск, уд. Энгельса, д. 115, по состоянию на 19.05.2010 года, в котором оценщик пришел к выводам о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества аналогичным тем, которые приведены ООО «Дивиденд» в отчетах от 26.02.2008 года № 467.46.003/043-2008 и №467.46.003/044-2008.

Следовательно, в момент заключения оспариваемых сделок должник руководствовался отчетами об оценке имущества и определял ее стоимость на основании рыночной стоимости указанных объектов.

В связи с вышеизложенным, у ОАО «Электроаппарат» отсутствовали основания сомневаться в том, что рыночная стоимость приобретаемых последним объектов недвижимого имущества, определенная на основании отчетов независимого оценщика, является заниженной.

Достоверные доказательства, свидетельствующие о том, что  для сторон указанная цена была заведомо занижена, конкурсным управляющим не представлены (ст. 9, ст. 65 АПК РФ).

Вместе с тем, в материалах дела находятся Протоколы заседания совета директоров ОАО «КЗ I А» от 02.04.2008 года № 02/04/08, от 02.04.2008 года №03/04/08, от 02.04.2008 года № 04/04/08, из содержания которых следует, что продажа недвижимости была вызвана необходимостью исполнения обязательств перед ОАО «Внешторгбанк».

По мнению конкурсного управляющего, действуя добросовестно и осмотрительно ответчик, ознакомившись с содержанием этих протоколов узнал о том, что денежные средства будут направлены на исполнение требований только одного кредитора - ОАО «Внешторгбанк», и соответственно, об ущемлении прав оставшихся кредиторов.

Однако данные доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку из содержания протоколов следует, что в случае неисполнения денежных обязательств должника перед ОАО «Внешторгбанк», которому в залог было передано имущество, занятое в технологическом процессе производства (станки и т.п.), должнику будут начислены штрафные санкции и должник может лишиться имущества, занятого в производстве.

Именно в связи с этим советом директоров должника было принято решение продажи имущества, не задействованного в хозяйственном обороте.

Как установлено судом первой инстанции, в соответствии с Протоколом заседания совета директоров ОАО «КЗТА» от 02.04.2008 года № 02/04/08 (лист № 2 протокола), ОАО «КЗТА» передало в залог ОАОу «Внешторгбанк» свое имущество в целях обеспечения обязательств ООО «Компания «Запад» по возврату кредита в сумме 20 000 000 руб. На момент одобрения сделок по отчуждению объектов недвижимого имущества, ООО «Компания «Запад» было не в состоянии возвратить ОАО