Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 по делу n А35-8901/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Нежилое здание литер "В 13", площадью 1170,9 кв.м.; Нежилое здание литер "В 15", площадью 35280,2 кв.м.; Нежилое здание литер "В50", площадью 8644,0 кв.м.; Нежилое здание литер "Б4", площадью 3384,9 кв.м.

Экспертиза была поручена экспертам Гридасову Николаю Борисовичу и Голубеву Николаю Павловичу (Государственное унитарное предприятие Белгородской области «Оценщик») и эксперту Зырину Александру Николаевичу, (305001, г. Курск, ул. Дзержинского, 50, оф. 39).

В Арбитражный суд Курской области были представлены два отчета об оценке имущества должника.

Согласно заключению экспертов Государственного унитарного предприятия Белгородской области «Оценщик» Гридасова Н.Б. и Голубева Н.П. совокупная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 01.04.2008г. (дату заключения сделки) составила 34 069 117 руб., по состоянию на 05.05.2011г. – 39 613 045 руб. (с учетом НДС).

Согласно заключению эксперта Зырина А.Н. совокупная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 01.04.2008г. составила 199 463 000 руб.,  по состоянию на 05.05.2011г. – 117 222 000 руб. (с учетом НДС).

Согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 указанного Закона).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Указанная правовая позиция изложена в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, сделка совершена 01.04.2008 г.  

В августе 2008 г. (временной период 3 месяца) ОАО «Агропромстройпроект» были осуществлены мероприятия по обследованию технического состояния качества строительных конструкций нежилых зданий и даны заключения по всем пяти зданиям, в которых отмечено, что общее состояние основных строительных конструкций зданий – неудовлетворительное. Здания имеют высокую степень износа и находятся в аварийном состоянии ввиду высокой стоимости строительно-монтажных работ производить реконструкцию этих зданий с заменой или ремонтом всех негодных конструкций - экономически нецелесообразно. Согласно письму ОАО «Энергосбыт» плата за технологическое присоединение электроустановок потребителей к электрическим сетям филиала ОАО «МРСК Центра» - «Курскэнерго» ориентировочно составит 116 200 000 руб.

Доказательств того, что здания по состоянию на 01.04.2008г. находились в ином состоянии - удовлетворительном и что эксплуатировались по своему прямому назначению, в распоряжении экспертов не предоставлялось.

Как пояснил эксперт Зырин А.Н., при проведении экспертизы были использованы данные, содержащиеся в базе Газеты «Моя Реклама», собственная база, при этом он не знал о том, что на момент оценки здания находились в аварийном состоянии, равно как и по состоянию на  2008 г.

Эксперт Зырин А.Н. опирался на технические паспорта БТИ, а также отказался от использования материалов, подготовленных строительной организации, так как есть, по его мнению, противоречивые сведения.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно указал на то, что данным экспертом при проведении экспертизы учтены только количественные характеристики объектов оценки (площадь, высоту, использованные при строительстве материалы), однако не учтены качественные характеристики объекта (его износ, конструктивные особенности, возможность его дальнейшего использования в производственных или торговых целях, иные характеристики, влияющие на оборотоспособность объекта), что противоречит п. 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254, согласно которому в отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки – количественная и качественная характеристики объекта оценки.

Оценивая вышеуказанные экспертные заключения по правилам ст. 71 АПК РФ как доказательства по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение №2 не может быть принято во внимание для определения рыночной стоимости отчужденного имущества, поскольку эксперт Зырин А.Н. при производстве оценки не учел качественные характеристики объекта, годы ввода объектов в эксплуатацию.

Кроме того, данный оценщик учел стоимостное выражение права на земельный участок под объектами недвижимости, в то время как судом такой вопрос на разрешение экспертов не ставился.

Существенная разница в установленной экспертами стоимости объектов недвижимости определена с учетом прав на расположенные под вышеуказанными зданиями земельные участки.

При этом эксперты приняли разные подходы в оценке стоимости данных участков.

Вопрос о наличии прав на данные земельные участки является существенным для разрешения данного спора, поскольку данные обстоятельства могут служат основанием для включения или не включения стоимости данных земельных участков в стоимость переданного по указанной сделке.

Как следует из текста оспариваемых договоров, а также договоров, заключенных в отношении данных участков в будущем, в том числе с гражданкой Дейнеко О.В. и ООО «ТРАНСЭНЕРГО», права на земельные участки под зданиями не передавались и в предмет договоров купли-продажи не входили.

При проведении экспертиз в стоимость объектов экспертизы была заложена стоимость земельного участка с переходом прав на здание, такие же права переходят на земельный участок.

Однако право на земельный участок не было определено. Собственником объекта в данном случае может являться либо государство, либо иное лицо.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, экспертом в сумму стоимости объекта оценки включена стоимость иного самостоятельного объекта недвижимости.

При этом экспертное заключение экспертов Государственного унитарного предприятия Белгородской области «Оценщик» указанными недостатками не обладает.

Между тем, только наличие какого-либо права на земельные участки (аренда, собственность, и т.п.) может являться для эксперта или суда основанием для включения в стоимость недвижимого имущества стоимости земельного участка, на котором данный объект недвижимости расположен.

 Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в рассматриваемом случае при переходе прав на спорное недвижимое имущество продавец не обладал правом, которое могло быть им передано вместе с объектом недвижимости, исходя из принципа единства судьбы недвижимой вещи и земельного участка под ней.

Так, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 2 указанной нормы права площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, согласно которому для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Объекты недвижимого имущества, которые явились предметом оспариваемых договоров, располагались на двух земельных участках, расположенных по ул.Энгельса 115 в г. Курске, в том числе:

1. Объекты недвижимого имущества литер В1, В13, В50 на земельном участке с кадастровым номером 46:29:1 03 029:0012 площадью 224 539 кв.м.;

2. Объекты недвижимого имущества литер Б4, В15 на земельном участке с кадастровым номером 46:29:1 03 029:0013 площадью 240 991 кв.м.;

Согласно представленным ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области документам данные земельные участки были созданы в результате размежевания земельного участка общей площадью 46,553 га, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Энгельса 115, и на основании постановления Администрации города Курска от 09.11.2000г. №1470 были предоставлены в постоянное бессрочное пользование ОАО «Курскагромаш», которое на тот период времени обладало на праве собственности указанными выше объектами недвижимого имущества.

В последующем, объекты недвижимого имущества поступили в собственность ОАО «КЗТА» по следующим правоустанавливающим документам:

1. объект недвижимого имущества литер В1 в соответствии с протоколом № 1 общего собрания учредителей ООО «Курский завод топливной аппаратуры» от 10.09.2003г. был внесен ОАО «Курскагромаш» в уставной капитал ООО «КЗТА» - правопредшественник ОАО «КЗТА».

2. объект недвижимого имущества литер В13 ОАО «Курскагромаш» передало в собственность ОАО «КЗТА» по договору купли-продажи от 30.09.2004 г. № 5452СМ.

3. объект недвижимого имущества литер В15 во исполнение мирового соглашения, утвержденного Арбитражным судом Курской области 10.06.2004г. по делу №А35-4572/04-С11, ОАО «Курскагромаш» передало в собственность ОАО «КЗТА».

4. объект недвижимого имущества литер Б4 был передан ОАО «Курскагромаш» в собственность ОАО «КЗТА» в соответствии с договором купли-продажи от 30.03.2004г.

5. объект недвижимого имущества литер В50 в соответствии с договором купли-продажи от 09.08.2004г. ОАО «Курскагромаш» продало объект ООО «Утилита». ООО «Утилита», в свою очередь, в соответствии с договором купли-продажи от 01.10.2007г. продало его ОАО «КЗТА».

Исходя из вышеизложенного, земельные участки, на которых располагались спорные объекты недвижимого имущества, были предоставлены в 2000 году в постоянное бессрочное пользование ОАО «Курскагромаш» - собственнику спорных объектов недвижимости, которое  в дальнейшем приобрело данные объекты недвижимого имущества в собственность.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ в редакции, действующей на дату совершения сделки, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В данном случае, как было указано выше, земельные участки, занятые спорными объектами недвижимости, были предоставлены ОАО «Курскагромаш» в постоянное бессрочное пользование.

Согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия Президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. При этом, как следует из п. 4 данной статьи, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно указал на то, что к ОАО «КЗТА» не перешло право постоянного бессрочного пользования земельными участками, занятыми спорными объектами недвижимого имущества, и оно обязано было оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Аналогичная правовая позиция содержится в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ №11 от 24.03.2005г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Между тем, ОАО «КЗТА» не воспользовалось правом на переоформление прав на земельные участки.

Доказательства, подтверждающие факт государственной регистрации каких-либо его прав на земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, отчужденными по оспариваемым договорам, в  материалах дела отсутствуют (ст. 65 АПК РФ).

Следовательно, вышеуказанные земельные участки не могли являться предметом оспариваемых договоров купли - продажи недвижимости, в связи с чем, эксперты ФГУП «Оценщик» Белгородской области вполне обоснованно оценили стоимость объектов недвижимого имущества без учета прав на земельные участки.

Исходя из вышеизложенного, у продавца в силу закона отсутствовало право аренды, которое могло быть передано вместе с недвижимым имуществом по оспариваемым договорам.

В Арбитражный суд Курской области представлена копия договора аренды земельного участка