Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 по делу n А48-2668/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

24, было передано Фондом имущества г. Орла во временное хозяйственное пользование на срок до 28.10.1994.

Орловское областное управление инкассации Российского объединения инкассации (РОСИНКАС) Центрального банка РФ исполнило свои обязанности по оплате нежилого здания в полном объёме, что подтверждается справкой Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла от 19.09.2013 № 5790/0241.

09.11.1994 Фонд имущества г. Орла, с учётом выданной его представителю доверенности ООО «Аида», на основании акта приема-передачи передал в собственность покупателю нежилое здание, из силикатного кирпича, расположенное по адресу: г. Орёл, ул. Ватная 24.

Согласно сведениям Областного государственного унитарного предприятия Орловский Центр Недвижимость по состоянию на 11.02.2011,  в ходе проведения технической инвентаризации 07.10.2010 и изменений характеристик объектов капитального строительства, спорное здание зафиксировано с учётом следующих характеристик: здание АКБ – 2 449,9 кв.м застроенной площади и 185,9 кв.м общей площади – нежилое кирпичное здание, лит. Б, 1961 года постройки, расположенное по адресу: Орловская область, г. Орёл, ул. Ватная, д. 24.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «Аида» было ликвидировано и снято с учёта в налоговом органе 07.04.2006.

РОСИНКАС 07.12.2012 обратился в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: здание АКБ, общей площадью 185,9 кв.м., расположенное по адресу: Орловская область, г. Орёл, ул. Ватная, д. 24, лит. Б.

Управлением Росреестра по Орловской области 13.05.2013  заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества, в том числе по основанию отсутствия регистрации ранее возникшего права, а также заявления продавца о регистрации перехода права собственности.

Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о неправомерности отказа регистрирующего органа.

Апелляционная инстанция находит позицию суда первой инстанции правильной, а решение – правомерным на основании следующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

          Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997  №  122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Регистрации подлежит, в частности, право собственности.

В соответствии со статьей 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для  ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а  также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Статьей 18 Закона №122-ФЗ установлены требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Оспариваемый отказ Управления Росреестра по Орловской области мотивирован, в том числе тем, что на государственную регистрацию не представлено заявление продавца на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества.

Признавая данное основание необоснованным, суд области верно руководствовался следующим.

По смыслу Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

Однако, обстоятельства дела свидетельствуют, что заявление ООО «Аида» о регистрации за покупателем по договору купли-продажи   права собственности на спорное имущество в регистрирующий орган не поступало.

Апелляционный суд находит, что под причинами, препятствующими государственной регистрации прав, следует понимать отсутствие предусмотренного пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации единства волеизъявления сторон договора, направленного на осуществление государственной регистрации прав, выразившееся в том, что вторая сторона договора не обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации.

Вместе с тем, Законом № 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

По данным Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «Аида» было ликвидировано и снято с учёта в налоговом органе 07.04.2006.

Право, за регистрацией которого обратился заявитель, возникло из договора купли-продажи от 27.05.1994 № 2, а также акта приема-передачи от 09.11.1994 года.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09.

Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют, что принятые на себя сторонами по договору купли-продажи от 27.05.1994 № 2 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены в полном объеме.

Из представленных в материалы дела и суду документов следует, что право собственности на спорное недвижимое имущество у продавца  возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Таким образом, отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности продавца на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

В этой связи суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор купли-продажи объекта недвижимости от 27.05.1994 № 2  заключен с соблюдением требований ст. 549-556 ГК РФ, заявитель является законным правопреемником Орловское областное управление инкассации Российского объединения инкассации (РОСИНКАС) Центрального банка РФ, спора о праве собственности на указанный объект недвижимости не имеется, что подтверждается также представленными в материалы дела справками Управления государственного имущества Орловской области № 3411 и Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла № 6259.

В этой связи, законных оснований для отказа в государственной регистрации прав у Управления не имелось.

Ссылка Управления на недоказанность заявителем законности владения недвижимым имуществом на праве собственности, в связи с тем, что ответчик является государственным учреждением, имущество которого может быть закреплено только на праве оперативного управления, верно не принята судом области ввиду необоснованности.

Так в частности, Банк России является юридическим лицом, организационно-правовая форма которого не предусмотрена гражданским законодательством и определяется Федеральным законом от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», который определяет статус как Банка России и организаций, учредителем которых он является и которые входят в систему Банка России.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», статус, цели деятельности, функции и полномочия Центрального банка Российской Федерации (Банка России) определяются Конституцией РФ, указанным Федеральным законом и другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» от 10.07.2002 № 86-ФЗ уставный капитал и иное имущество Банка России является федеральной собственностью. В соответствии с целями и в порядке, которые установлены законом, Банк России осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом Банка России.

Согласно ст.ст. 34, 83 Федерального закона от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», РОСИНКАС является организацией Банка России, созданной для обеспечения его деятельности по организации наличного денежного обращения на территории Российской Федерации и входящей в единую централизованную систему Банка России с вертикальной структурой управления.

Устав РОСИНКАС утвержден решением Совета директоров Центрального банка Российской Федерации (Банка России) и зарегистрирован в установленном порядке 30.09.2003.

В соответствии с п. 1.1. - 1.3. Устава Российского объединения инкассации (РОСИНКАС) Центрального банка Российской Федерации