Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2014 по делу n А35-7945/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ресурсы (тепло, вода, электроэнергия), что не отрицается ответчиком.

Поскольку в спорный период нежилое здание общей площадью 965,20 кв.м., расположенное по адресу: г Курск, ул. 50 лет Октября, д. 100-а, потребляло коммунальные ресурсы, суд считает, что понесенные ООО «Служба быта» расходы должны быть возмещены ООО «Вернисаж» пропорционально размеру принадлежащей ему доли.

Таким образом, является правомерным применение в расчетах не площади помещений в кв.м., занятых ООО «Вернисаж», а размер его доли – 177/568.

При расчете стоимости расходов по содержанию и ремонту общего имущества истец применял тариф в размере 15 рублей 00 копеек за 1 квадратный метр, поскольку такой тариф, по его мнению, был утвержден решением общего собрания собственников помещений, расположенных в данном здании.

Данная позиция истца обоснованно была признана судом области неправомерной по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

По решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества. В качестве особенностей режима, в частности, может быть установлено участие собственников помещений в расходах по содержанию технического и иного имущества спорного здания (пункт 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Таким образом, порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества должен быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в данном здании.

Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений данного здания от 26.04.2012 г. утверждена стоимость услуг, указанных в приложении № 1 к договорам, заключенным с собственниками на обслуживание и эксплуатацию здания.

Согласно данному приложению к договору стоимость услуг по ремонту и содержанию спорного здания составила 15 рублей за 1 квадратный метр общей площади помещения.

Судами установлено, что ООО «Вернисаж», владеющее на праве собственности 177/568 (127/568 доли на момент принятия решения) доли в праве общей долевой собственности на спорное здание, а также ряд иных собственников не принимали участие в данном собрании при утверждении размера платы на содержание общего имущества.

В этой связи отсутствуют правовые основания для признания согласованным и обязательным для всех собственников помещений, расположенных в данном здании, размера стоимости услуг за содержание и ремонт общего имущества данного объекта, установленного в приложении № 1 к договорам.

Данная позиция отражена в Постановлениях Федерального арбитражного суда Центрального округа по аналогичным спорам между сторонами за иной период (дела № А35-8814/2012, № А35-7283/2012, № А35-7826/2012, № А35-1431/2013).

Судами установлен факт направления истцом в адрес ответчика оферты договора на обслуживание и эксплуатацию здания с приложением № 1 к договору, содержащим перечень оказываемых ООО «Служба быта» услуг и их стоимость, в том числе по ремонту и содержанию, которая оставлена ООО «Вернисаж» без ответа.

В соответствии со статьей 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Оферта, направленная в адрес ООО «Вернисаж» была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

 Факт получения оферты спорного договора ответчиком не оспаривается.

В материалах дела имеются доказательства участия ООО «Вернисаж» в несении общих расходов по оплате коммунальных платежей, связанных с эксплуатацией здания, произведенные ответчиком исходя из размера своей доли.

Вместе с тем, частичная оплата ответчиком оказанных услуг (коммунальных – вода, тепловая энергия), не может являться акцептом по смыслу статьи 438 ГК РФ, поскольку в данном случае не отвечает требованиям полноты и безоговорочности акцепта.

Ранее ООО «Служба быта» обращалось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО «Вернисаж», в том числе, о понуждении ответчика заключить с 01.06.2011 г. договор на обслуживание и эксплуатацию нежилого здания (дело № А35-8118/2011), полагая, что заключение договора на обслуживание и эксплуатацию обязательно для всех собственников помещений в здании, принадлежащем им на праве общей долевой собственности, а также ссылаясь на положения статей 247, 445 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Курской области по делу № А35-8118/2011 от 06.12.2011 г., оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении указанных требований отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Поскольку порядок владения и пользования общим имуществом спорного здания, находящегося в долевой собственности, в том числе плата за ремонт и содержание здания, соглашением всех собственников помещений, расположенных в данном здании, в том числе и ответчиком, не был определен надлежащим образом, при разрешении настоящего спора и для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности данную стоимость необходимо определять с учетом положений статьи 249 ГК РФ.

Исходя из положений ст. 249 ГК РФ, на каждого собственника общего имущества соразмерно его доле, а не в связи с наличием права собственности на отдельное помещение, законом возложена индивидуальная обязанность по несению расходов, связанных как с сохранением, так и с содержанием такого имущества.

При этом несение расходов за пользование общим имуществом не связано с наличием каких-либо дополнительных условий (заключение договора о порядке несения таких расходов). Обязанность несения расходов по содержанию общего имущества возникает в силу закона, а не только договора, поэтому довод ответчика об отсутствии между ним и истцом обязательственных правоотношений по поводу возмещения расходов на содержание нежилого дома не может быть признан состоятельным.

Учитывая отсутствие между сторонами договора на эксплуатацию и обслуживание нежилого здания, к отношениям сторон следует применить положения о неосновательном обогащении.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

С учетом изложенного, ООО «Вернисаж» обязано возместить обоснованные издержки истца по содержанию общего имущества, а также по оплате коммунальных услуг пропорционально доле ответчика в праве общей долевой собственности на нежилое здание.

Из правовой позиции ООО «Служба быта» следует, что фактически по статье «ремонт и содержание жилья» общество в июле 2013 года понесло затраты по заработной плате директору и бухгалтеру в размере 5 000 рублей (в материалах дела имеются доказательства выплаты заработной платы директору и бухгалтеру в размере 5 000 рублей).

Так как ООО «Вернисаж» принимало участие в создании ООО «Служба быта» и в материалах дела имеются доказательства выплаты заработной платы директору в размере 5 000 руб. 00 коп., исходя из размера доли ответчика 177/568 является обоснованной заявленная к взысканию сумма 1 558 руб. 10 коп.

Довод ответчика о недействительности (ничтожности) решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании литер А по ул. 50 лет Октября, д. 100 в г. Курске о создании ООО «Служба быта» не может быть признан состоятельным.

Учитывая, что все собственники помещений, за исключением ООО «Вернисаж», заключили с ООО «Служба быта» договор об обслуживании и эксплуатации нежилого здания, а также волеизъявление ООО «Вернисаж» на создание ООО «Служба быта» в целях оказания собственникам помещений услуг по обслуживанию и эксплуатации нежилого здания, находящегося в общей долевой собственности, между всеми собственниками достигнуто соглашение о создании ООО «Служба быта».

В силу изложенного, ответчик обязан возместить пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности на нежилое здание обоснованные расходы истца, связанные с деятельностью ООО «Служба быта», по управлению общим имуществом.

Требования истца в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения, образовавшегося в связи с осуществлением истцом расчетов за коммунальные услуги за июль 2013 года, фактически потребленные ООО «Вернисаж» (за потребленную электроэнергию МОП), подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела в июле 2013 года по вводным счетчикам, установленным на 1-м этаже, фактический объем потребленный зданием энергии составил: по счетчику № 05576056 – 2880 кВт/час, по счетчику № 05573427 – 1380 кВт/час, итого общий объем 4260 кВт/час. Из них по счетчикам собственников - 3166 кВт/час. Таким образом, объем электроэнергии потребленной местами общего пользования в июле 2013 года, составил 1094 кВт/час.

С учетом доли ответчик обязан был возместить затраты истца в связи с оплатой им ОАО «Курскэнергосбыт» электроэнергии, потребленной местами общего пользования, в сумме 1 915 руб. 92 коп.

Довод ответчика о том, что на основании заключенного ООО «Вернисаж» и ОАО «Курскэнергосбыт» договора энергоснабжения ответчик оплачивает электроэнергию, потребленную местами общего пользования на 1-м этаже здания, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

Указанный в расчете истца объем электроэнергии израсходован на освещение мест общего пользования нежилого здания, в указанный объем электроэнергии не входит объем электроэнергии, зафиксированный прибором учета электроэнергии ООО «Вернисаж».

Если ответчик полагает, что он несет затраты по электроснабжению мест общего пользования на 1-м этаже здания, он вправе обратиться к собственникам нежилого здания с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Истец также просил взыскать с ответчика дополнительно оказанные им услуги в июле 2013 года, в том числе: обслуживание расчетного счета (218 руб. 49 коп.), обслуживание ККМ, установка марки-пломбы (146 руб. 46 коп.), заработная плата уборщицы, сторожей, дворника, отпускные уборщицы (11 091 руб. 14 коп.), налоги по заработной плате (2555 руб. 14 коп.), вывоз мусора (999 руб. 38 коп.), почтовые расходы (962 руб. 74 коп.), моющие и чистящие средства (58 руб. 43 коп.), электродиагностическое измерение параметров контура здания (307 руб. 57 коп.).

Стоимость дополнительных услуг для ответчика, по расчетам истца, соразмерно его доле в праве собственности на здание составляет 16 339 рублей 35 копеек.

Указанные истцом в разделе «дополнительные услуги» расходы являются издержками по содержанию здания и должны быть возмещены истцу соразмерно доле ответчика в праве собственности на здание.

По мнению суда апелляционной инстанции, является обоснованным включение в состав дополнительных услуг: обслуживание расчетного счета (218 руб. 49 коп.), обслуживание ККМ, установка марки-пломбы (146 руб. 46 коп.), заработную плату уборщицы, сторожей, дворника, отпускные уборщицы (11091 руб. 14 коп.), налоги по заработной плате работников ООО «Служба быта» (2555 руб. 14 коп.), вывоз мусора (999 руб. 38 коп.), моющие и чистящие средства (58 руб. 43 коп.), электродиагностическое измерение параметров контура здания (307 руб. 57 коп.).

Указанные расходы истца подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами: трудовыми договорами, счетами, платежными документами, расчетной ведомостью по заработной плате, товарными и кассовыми чеками.

Материалами дела подтверждено то обстоятельство, что работники истца участвовали в управлении, содержании и эксплуатации общего имущества здания зданий. В этой связи к расходам истца подлежат и затраты, связанные с выплатой данным работникам заработной платы, а также суммы отчислений в пенсионный фонд и фонд социального страхования с заработной платы работников истца.

Указанное согласуется с позицией, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.10.2009 г. №7349/09 по делу № А60-15186/2008.

Суд считает также законным включение истцом в состав дополнительных услуг 999 рублей 38 копеек за вывоз мусора.

В свою очередь, отклоняется довод ответчика о том, что он самостоятельно несет расходы на охрану и уборку помещений, поскольку данный довод не подтвержден материалами дела.

Ответчик не доказал, что ООО «Охранное агентство «Медведь +» охраняет, а уборщица ООО «Вернисаж» - Пучнина В.В. убирает также и места общего пользования.

Таким образом, при расчете размера прочих расходов, подлежащих взысканию с ООО «Служба быта», судом не принимаются во внимание расходы, понесенные ответчиком на выплату денежных средств за оказанные услуги ООО «Охранное агентство «Медведь +» и Пучниной В.В.

Суд не может считать обоснованным довод ответчика, касающийся недоказанности факта непосредственного пользования ответчиком услугами истца, поскольку ООО «Вернисаж», являясь собственником в праве на здание, пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и, следовательно, обязан нести расходы на содержание здания.

Однако истцом не были доказаны дополнительные услуги в виде почтовых расходов, а также необходимость их несения истцом в спорный период.

Таким образом, истец имел право на предъявление ответчику за июль 2013 года следующих понесенных им расходов с учетом доли ответчика: электроэнергия МОП за июль 2013г. (1915 руб. 92 коп.), холодное водоснабжение (566 руб. 08 коп. – оплачено ответчиком в процессе рассмотрения спора), водоотведение (403 руб. 41 коп. – оплачено