Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2007 по делу n А08-4499/05-13. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

улиц исторического центра города Белгорода», изменился в 2004 г. с улицы  Фрунзе, 214  на улицу Сумскую, 30 т.1, л.д.23, т.4, л.д.45).

Постановлением главы администрации г. Белгорода от  05.04.1995 г. № 409 «О предоставлении индивидуальному частному предприятию «Аспект» земельного участка для строительства  административно-производственного корпуса по ул. Фрунзе, 214б» (т.1, л.д.36, т.2, л.д.39)    из земель, ранее предоставленных учебно-курсовому комбинату «Центр», был изъят и предоставлен индивидуальному частному предприятию «Аспект» для строительства производственного корпуса по выпуску мягкой мебели  и магазина  земельный участок площадью 2223 кв. метра на праве  постоянного пользования. Указанным постановлением было отменено постановление главы  администрации г. Белгорода  от 09.04.1993 г. № 676  «О предоставлении частному предприятию «Аспект» земельного участка в аренду для строительства магазина по ул. Фрунзе, 214в».

На право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком площадью 2223 кв. метра  индивидуальному частному предприятию «Аспект»  комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Белгорода  было выдано свидетельство  № 500522 от 07.08.1996 г. (т.1., л.д.37, т.2, л.д.40,41)

09.09.1996 г. между комитетом по управлению имуществом г. Белгорода и индивидуальным частным предприятием «Аспект» был заключен договор о передаче здания для сноса и осуществления проекта по строительству административно-производственного корпуса (т.1, л.д.38), согласно которому комитет передал, а индивидуальное частное предприятие  «Аспект» приняло  арендованное им ранее по договору аренды от 01.08.1994 г. № 212  списанное здание общей площадью  378.9 кв. метра, расположенное по адресу г. Белгород,  ул. Фрунзе, 214 для сноса и строительства на месте снесенного здания административно - производственного корпуса.  

Согласно условиям договора  индивидуальное частное предприятие «Аспект» обязано было осуществить снос  переданного здания; в течение последующих 5 лет произвести строительство  на месте снесенного здания административно-производственного корпуса по заказанному проекту; в течение  30 дней после окончания строительства  в соответствии с проектом  передать комитету по управлению имуществом  помещения полезной площадью 100 кв. метров во вновь построенном здании. При выполнении указанных условий стороны договора договорились признать за частным предприятием право собственности на построенное новое здание.

26.11.1996 г.  индивидуальным частным предприятием «Аспект» заключен договор  с  закрытым акционерным обществом «Аспект» (т.1, л.д.39), согласно которому все возникшие у индивидуального частного предприятия из  постановления главы администрации  г. Белгорода  от 05.04.1995 г. № 409, свидетельства о праве собственности на землю  от 07.08.1996 г. № 500522,  договора о передаче здания для сноса и осуществлении  проекта по строительству административно-производственного корпуса от 09.09.1996 г.   права были переданы  закрытому акционерному обществу «Аспект-Универсал».

На основании указанного договора закрытым акционерным обществом «Аспект-Универсал»  25.07.2000 г. произведена государственная регистрация права  собственности  на объект незавершенного строительства с условным номером  31-01/00-1/2000-1105, расположенный по адресу г. Белгород, ул. Фрунзе, 214б, о чем   учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Белгородской области было выдано свидетельство серии АА № 0024217 от   25.07.2000 г. (т.1., л.д.40)

Сведений о переоформлении прав акционерного общества на земельный участок   площадью 2223 кв. метра  в материалах дела не имеется.

04.09.2000 г. и  01.12.2000 г. закрытым акционерным обществом «Аспект-Универсал» были заключены договора купли-продажи с физическими лицами Клименко А.П., Зиманом С.М. и Макеевым С.Н. (т.1., л.д.43,44), согласно которым  Клименко А.П.  было продано помещение  цокольной части первого этажа площадью 200 кв. метров, Зиману С.М. и Макееву С.Н. – помещения первого этажа площадью  288 кв. метров и цокольной части площадью  96 кв. метров   (по 1\2 доли  каждому) объекта незавершенного строительства, расположенного  по адресу г. Белгород, ул. Фрунзе, 214б, условный номер 31-01/00-1/2000-1105.

02.07.2003 г. к договору купли-продажи от  01.12.2000 г.  стороны (закрытое акционерное общество «Аспект-Универсал», граждане Зиман, Клименко) заключили дополнительное соглашение (т.1, л.д.45) о том, что по указанному договору   Зиман и Клименко приобрели   2\3 доли (по 1/3 доли каждому) в праве собственности на объект недвижимости с условным номером 31-01/00-1/2000-1105, расположенный на земельном участке площадью 2682 кв. метра с кадастровым номером  31:16:01: 09 013:0004 по адресу г. Белгород, ул. Фрунзе,  214б, находящемся в аренде у  общества с ограниченной ответственностью «Аспект» на основании постановления администрации г. Белгорода от 03.12.2001 г. №  2368 и договора аренды от 16.01.2002 г. № 31.

Право долевой собственности физических лиц Макеева, Зимана, Клименко было зарегистрировано  учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Белгородской области (запись о государственной регистрации № 31-01/00-5/2003-692 от  04.07.2003 г.)  с выдачей свидетельств  серии 31-АА №№ 416700, 416701, 416702 (т.1., л.д.46-48).

При регистрации  приобретенному объекту незавершенного строительства присвоен кадастровый (условный)  номер 31:16:01:01 09 013:26633/3/2360004/А.

 02.09.2004 г.  администрацией г. Белгорода принято постановление № 2866 «О предоставлении гражданам  в собственность земельного участка по ул. Сумская, 30 (бывшая ул. Фрунзе. 214)» (т.3, л.д.17), согласно которому  гражданам Макееву, Зиману, Клименко  предоставлен в долевую  собственность  (по 1/3 доли каждому) земельный участок площадью 622 кв. метра с кадастровым номером 31:16:01 09 0113:0035 для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации приобретенного объекта незавершенного строительства.   На основании указанного постановления с  названными лицами заключен договор купли-продажи земельного участка от 20.10.2004 г. № 50 (т.3, л.д.15.16). Указанный земельный участок, как это следует из постановления № 2866, изъят   у общества с ограниченной ответственностью «Аспект».

Таким образом,  имеющимися в  деле документами доказан факт приобретения в долевую собственность физическими лицами  Макеевым, Зиманом, Клименко  объекта незавершенного строительства с кадастровым  номером 31:16:01:01 09 013:26633/3/2360004/А площадью цокольного этажа 296 кв. метров, первого этажа – 288 кв. метров, расположенного на земельном участке площадью 622 кв. метра.

Что касается  объекта незавершенного строительства  с кадастровым номером 31:16:00:01 09 013:26633/3/23:1001/А1, то в материалах дела отсутствуют документы,  подтверждающие права  перечисленных лиц на названный объект.

Как следует из имеющихся документов, постановлением администрации г. Белгорода  от 03.12.2001 г. № 2368 «О предоставлении земельного участка» (т.2, л.д.42) обществу с ограниченной ответственностью «Аспект» был предоставлен в аренду  земельный участок площадью 2682 кв. метра, находящийся под фактически существующими зданиями  по ул. Фрунзе, 214б, на основании которого обществом «Аспект» с администрацией г. Белгорода заключен договор аренды  земельного участка № 31 от 16.01.2002 г.  сроком действия 25 лет (т.2., л.д.43-49). Указанное постановление  никем из лиц, участвующих в деле, не оспорено.

04.02.2004 г. договор  аренды № 31 перезаключен  обществом с ограниченной ответственностью «Аспект» с муниципальным учреждением «Городская недвижимость» на договор аренды № 29 от 04.02.2004 г.  сроком на 5 лет (т.1, л.д.32,33, т.2, л.д.57-63). Основанием перезаключения договора явилось постановление администрации г. Белгорода  от 23.09.2002 г. № 1466 «О предоставлении ООО «Аспект» в аренду земельного участка  по ул. «Фрунзе, 214» (т.1, л.д.30, т.2, л.д.53).

07.04.2005 г. между сторонами договора аренды № 29 заключено дополнительное соглашение  об уменьшении площади арендуемого земельного участка до  2060 кв. метров в связи с передачей в собственность гражданам Макееву, Зиману и Клименко  участка площадью  622 кв. метра.

27.11.2002 г. администрацией г. Белгорода издано распоряжение № 2052 «О разрешении строительства ООО «Аспект» по улице Фрунзе, дом 214» (т.1. л.д.31, т.2, л.д.54), которым  обществу с ограниченной ответственностью «Аспект» было разрешено строительство производственного здания, мастерских и гаражей для хранения служебных автомашин на земельном участке, находящемся у  общества в аренде по договору аренды от 16.01.2001 г. № 3.

Из составленного по состоянию на апрель 2001 г. плана  предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 31:16:01 09 13  (с 2004 г. кадастровый номер 31:16:01 09 13:0004)  усматривается, что на данном земельном участке расположен ряд зданий с  обозначениями 2КЖ, КЖ,  КН (2 здания), в том числе с обозначениями 2КЖ, КН  – здания под снос (т.2., л.д.76).

Согласно генеральному плану земельного участка, согласованному с главным архитектором г. Белгорода (т.2., л.д.77,78),  спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 31:16:00:01 09 013:26633/3/23:1001/А1 находится на месте  предназначенного под снос  здания 2КЖ, что соответствует расположению на инвентарном плане земельного участка в техническом паспорте здания (строения) от 22.03.2004 г., предоставленном для государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Аспект», объекта с литерой А1 с размерами 13.90 метров на 27.30 метров. Объект с кадастровым номером 31:16:01:01 09 013:26633/3/2360004/А, право собственности на который зарегистрировано за гражданами Макеевым, Зиманом, Клименко, соответствует расположению на данном плане объекта с литерой А размерами 18.57 метров на 16.68 метров.

Кроме того, на  данном земельном участке находятся также  здания мастерских и гаража, принадлежащие к государственной собственности Белгородской области и предоставленные комитетом по управлению государственным имуществом белгородской области закрытому акуионерному обществу «Аспект-Универсал» в аренду по договору аренды от  01.04.2003 г. № 2031 (т.1., л.д.109-116).

Таким образом, материалами  дела доказано, что, во первых, на земельном участке с кадастровым номером 31:16:01 09 13:0004 находится ряд зданий и объектов незавершенного строительства, принадлежащих разным собственникам, во-вторых,  объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 31:16:00:01 09 013:26633/3/23:0004/А и  31:16:00:01 09 013:26633/3/23:1001/А1 являются разными объектами собственности, расположенными на разных земельных участках с разными кадастровыми номерами (31:16:01 09 013:0035 и 31:16:01 09 013:0004).

Доказательств того, что граждане Макеев, Зиман и Клименко  приобрели одновременно права на оба объекта незавершенного строительства, в материалах дела отсутствуют.

Ссылка истца на договор  от  25.07.2001 г. № 77 (т.1., л.д.41), согласно которому, как считает истец,  гражданами Макеевым и Зиманом приобретено у закрытого акционерного общества «Аспект-Универсал» право на продолжение  строительства спорного объекта с кадастровым номером 31:16:00:01 09 013:26633/3/23:1001/А1, правомерно не принята судом первой инстанции во внимание, так как, во-первых,  при рассмотрении дела № А08-2967/04-1 (т.1, л.д.17-18)  арбитражным судом уже  было установлено, что указанный договор не  может считаться заключенным в связи с отсутствием в нем условия о предмете; во-вторых, ни указанный договор, ни  иные имеющиеся в деле документы не подтверждают право самого общества «Аспект-Универсал» на спорный объект и на завершение его строительства.

Также не может быть принят судом и довод истца о том, что объекты с кадастровыми номерами 31:16:00:01 09 013:26633/3/23:0004/А и  31:16:00:01 09 013:26633/3/23:1001/А1 являются единым объектом незавершенного строительства, поскольку доказательств указанного обстоятельства суду не представлено.

Представленный истцом технический паспорт здания (строения), составленный по состоянию на 15.03.2006 г. (т.2. л.д.15-22),  так же как и  эскизный проект здания (т.1., л.д.123), таковыми документами не являются, поскольку технический паспорт БТИ в силу статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации к проектной документации не относится, а эскизный проект и составленная проектной организацией «Белгородгипропром» проектная документация  13-112.02-АС (т.1., л.д.127-128, т.2., л.д.80-83. т.3, л.д.15-17) не утверждены в  порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса, с выдачей разрешения на строительство на основании указанной  проектно документации.

Кроме того, следует заметить, что изготовление указанной проектной документации производилось в 2002 г. по заказу общества с ограниченной ответственностью «Аспект», следовательно, право осуществления строительства по этой проектной документации не могло быть передано  гражданам Макееву, Зиману, Клименко закрытым акционерным обществом «Аспект-Универсал» при заключении с ними договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Из представленного суду апелляционной инстанции  предпринимателем Макеевым ситуационного плана строительства по проекту  13-1120-01-ГП 1997 г. (т.4, л.д.13,14), заказчиком которого является  закрытое акционерное общество «Аспект-Универсал» усматривается, что на земельном участке по ул. Фрунзе, 214 планировалось строительство  комплекса сооружений  1-ой, 2-ой и 3-ей очередей строительства, однако, доказательств того, что указанный проект утвержден,  и  строительству по нему подлежит единое сооружение (здание), часть которого является спорный объект незавершенного строительства,  а также того, что права на строительство именно этого объекта по утвержденному проекту передано физическим лицам Макееву, Зиману, Клименкко, истцом не представлено.

Возможность строительства  единого сооружения из нескольких очередей опровергается также представленным предпринимателем Макеевым постановлением администрации г. Белгорода от 05.10.2001 г. № 1990 «О реконструкции и переоборудовании объекта  незавершенного строительства по ул. Фрунзе, дом 214 под магазин, оптовый склад и административное помещение» (т.4 л.д.25-41), согласно которому   гражданам Макееву, Зиману и Клименко дано разрешение на реконструкцию и переоборудование именно приобретенного ими объекта незавершенного строительства по  договорам от 04.09.2000 г. и  01.12.2000 г.  с дополнительным соглашением от  02.07.2003 г.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на  справку  акционерного общества «Белгородгипропром» от 30.06.2005 г. № 146/02 от 30.06.2005 г. (т.1, л.д.49), справки Бюро технической инвентаризации г. Белгорода  от