Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2009 по делу n А14-7944/2006. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Отказать в признании ненорм. пр. акта недейств. полностью

ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействия) могут быть признаны незаконными (недействительными) только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителей.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации, введенным в действие на территории Российской федерации с 30.10.2001 года.

Причем, до разграничения государственной собственности на землю, в силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого в настоящем деле постановления, распоряжение таким землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если  законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с главой IV Земельного кодекса РФ земельные участки в Российской Федерации, за исключением государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления предоставляются только в собственность или аренду на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Как следует из материалов дела, Администрация городского округа г.Воронеж, оспариваемым в настоящем деле постановлением от 11.07.2005 года, реализуя свои полномочия в сфере земельных отношений: прекратило право аренды ООО «Имущество» с его согласия на земельный участок площадью 13 222 кв. м по Московскому проспекту,97; утвердило проекты границ четырех земельных участков: площадью 6 490 кв. м, занимаемого частью административного здания по Московскому проспекту, 97-б, площадью 235 кв.м., фактически занимаемого частью административного здания по Московскому проспекту,97-в, площадью 2 051 кв.м., фактически занимаемого частью административного здания по Московскому проспекту, 97-д, площадью 9 611 кв.м. для организации автостоянки по Московскому проспекту, 97-а; предоставило ООО «ЛюксТрейд» в аренду полностью два земельных участка: площадью 235 кв.м., фактически занимаемого частью административного здания по Московскому проспекту,97-в и площадью 9 611 кв.м. для организации автостоянки по Московскому проспекту, 97-а, а также земельный участок площадью 6 490 кв. м, занимаемого частью административного здания по Московскому проспекту, 97-б в доле. Кроме того, данным постановлением предписано Комитету по земельным отношениям г. Воронежа заключить с ООО «ЛюксТрейд» соответствующие договоры аренды, а ООО «ЛюксТрейд» установить границы земельных участков на местности, провести государственный кадастровый учет земельных участков.

Таким образом, на момент вынесения оспариваемого в настоящем деле постановления, Администрация городского округа г. Воронеж, являясь в соответствии с Уставом городского округа г. Воронеж органом исполнительной власти местного самоуправления имело право распорядиться указанными земельными участками.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Статьей 273 Гражданского кодекса РФ установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В силу ст. 552 ГК РФ (в редакции, действующей на момент принятия оспариваемого постановления) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела (выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.10.2008 №01/25-/2008-259) за ООО «ЛюксТрейд» на 11.07.2005 зарегистрировано право собственности на часть здания в литерах А, А1, А2, А3 по адресу Московский проспект,97, а именно: подвал: литер А3: пом.II:1-14,  литер А2:пом:I:1-17; 1 этаж: литер А1:пом.V:1-7, п.VII1-6, 6а, 7-39, п.IX:1-23; 2 этаж: литер А п.VII:40-70; 3 этаж: литер А:п.X:1-3; 4 этаж: пом IIV:71-130; 5 этаж, пом.VII:131-135, 137-148, 150-170; 6 этаж, пом.VII:171-207; 7 этаж, пом.VII:208-260; 8 этаж, пом.VII:261-279, 279а, 280-310; 9 этаж, пом.VII:311-351; 16 этаж, пом.VII:352-403; 17 этаж, пом.VII: 404-411; 18 этаж, пом.VII: 412-414 (кадастровый номер №36634:02:00-00-00:00:5719:2003-46-90).

Кроме того, право собственности на объекты недвижимости, расположенных по адресу: г. Воронеж, Московский проспект,97 согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.10.2008 №01/25-/2008-25 на момент вынесения оспариваемого постановления было зарегистрировано за: ООО предприятие «Аргус», ФНПЦ ЗАО «НПК (О) «Энергия», ООО «УНИТА», ООО «Стратегия», ООО производственно-коммерческое предприятие «КАРАТ».

Согласно справке Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Воронежской области от 31.03.2009 №9-2701 на момент вынесения оспариваемого в настоящем деле постановления администрации в реестре федеральной собственности находились нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Воронеж, Московский проспект,97.

В связи с чем, ООО «ЛюксТрейд» и указанные лица имели право на приобретение в аренду или в собственность земельного участка, на котором расположен принадлежащий каждому из них на праве собственности объект (часть объекта) недвижимости. А у Администрации городского округа г.Воронеж имелась обязанность предоставить обществу такой земельный участок.

Кроме того, на туже дату в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право постоянного бессрочного пользования на долю в земельном участке площадью 22 373 кв.м. расположенный по адресу: г.Воронеж, Московский проспект,97 за Воронежским городским общественным фондом «Надежда» и Коммандитным товариществом ООО «РИЭЛТИ-ВОРОНЕЖ».

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, согласно которой предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Как следует из материалов дела, первоначально земельный участок площадью 2,237 га (или 22 370 кв.м.) был предоставлен 04.12.1992 года Научно-производственному концерну (объединению) «Энергия» для фактического использования под технический корпус по Московскому проспекту,97. 07.02.2000 года вид разрешенного использования земельным участком площадью 2,237 га по Московскому проспекту,97 предоставленного ФНПЦ ЗАО «НПК (О) «Энергия» дополнен еще одним видом – строительство временной платной автостоянки.

В период с 1999 по 2001 год концерном произведено отчуждение принадлежащих ему объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке по частям различным юридическим лицам. Причем все объекты были сформированы и отчуждены, как самостоятельные объекты недвижимости, что подтверждается вписками из ЕГРП.

В связи с чем, все новые собственники приобретенных объектов недвижимости получили право на получение земельного участка находящегося под приобретенными объектами недвижимости.

Фактически земельный участок использовался под несколькими самостоятельными объектами недвижимости, имеющими отдельные подъезды и выходы. В связи с чем реализация права на приобретение земельного участка, занятого этими объектами недвижимости необходимого для их использования, возможно либо путем раздела земельного участка 2,237 га (или 22 370 кв.м.), либо путем выкупа в долевую собственность или заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в случае его неделимости.

Как следует из ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, критерием отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности является не количество собственников на каждый отдельный объект недвижимости, а является реальная возможность такого раздела, при условии, каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из материалов дела, первоначально, Администрация г. Воронежа в период с 2000 по 2003 год считала данный земельный участок неделимым, так как он был предоставлен одному лицу для эксплуатации производственной базы и организации автостоянки. В связи с чем, при обособлении и отчуждении собственником принадлежащих ему части объектов недвижимости расположенных на данном земельном участке, Администрацией г. Воронежа производилось изъятие с согласия ФНПЦ ЗАО «НПК (О) «Энергия» частей ранее отведенного ему земельного участка и предоставление их отдельным юридическим лицам в аренду или в постоянное бессрочное пользование в виде долей единого земельного участка площадью 2,237 га., а именно: 26.06.2000 года Воронежскому городскому общественному фонду «Надежда» площадью 150,6 кв.м., что соответствует 0,673% доли фонда в собственности на строение; 18.09.2001 года КТ ЗАО «КОДОФОН и Ко» площадью 1 825,6 кв.м., что соответствует 8,16% доли товарищества в собственности на строение; 26.04.2002 года