Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 по делу n А07-22997/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

соглашения договор аренды нежилого помещения площадью 74,4 кв.м., расположенного по ул. Ленина, д. 20/18, расторгается с 01.01.2009 (т. 2, л.д. 8, 49, 80).

18 сентября 2010 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесена регистрационная запись № 02-04-15/030/2010-328 о праве собственности муниципального образования городской округ город Салават Республики Башкортостан на нежилое помещение площадью 78 кв.м., расположенное на первом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, город Салават, улица Ленина, 20. Номера помещений на поэтажном плане №№ 15, 16, 17, 1. Данный объект недвижимости имеет входную группу (т. 1, л.д. 49).

01 декабря 2011 года между Комитетом (арендодатель) и обществом «Мебель» (арендатор) подписано соглашение о продлении срока действия договора аренды от 20.12.2006 № 1336 на период с 01.01.2012 по 30.06.2015. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24.04.2013 (т. 1, л.д. 41, 49; т. 2, л.д. 73).

29 августа 2013 года общество «Мебель» обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило исключить нежилое помещение площадью 78 кв.м. из Перечня имущества, не подлежащего отчуждению, и заключить с ним договор купли-продажи этого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (т. 1, л.д. 70).

В письме от 04.12.2013 № 479-4-Г Комитет сообщил заявителю о том, что вопрос об исключении нежилого помещения площадью 74,4 кв.м. из Перечня муниципального имущества, не подлежащего отчуждению, рассмотрен на заседании Совета 25.11.2013. Представительным органом проект решения об исключении помещения из названного Перечня отклонён (т. 1, л.д. 75).

27 декабря 2013 года общество «Мебель» снова обратилось в Администрацию с заявлением об исключении помещения площадью 78 кв.м. из Перечня имущества, не подлежащего отчуждению, и о заключении с ним договора купли-продажи арендуемого объекта (т. 1, л.д. 72).

Ответ на обращение от 27.12.2013 заявитель не получил.

Решением Совета от 27.03.2014 № 3-32/399 нежилое помещение площадью 74,4 кв.м., расположенное по улице Ленина, 20/18 и переданное в аренду обществу «Мебель», включено в Перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению, на 2014 год. Порядковый номер объекта в Перечне – 129 (т. 1, л.д. 58-60).

09 апреля 2014 года представителем Комитета проведена проверка использования нежилого помещения площадью 74,4 кв.м., переданного в аренду обществу «Мебель» на основании договора от 20.12.2006 № 1336. По результатам проверки составлен акт, из которого следует, среди прочего, что объект муниципального нежилого фонда площадью 74,4 кв.м. передан обществу «Мебель» с 01.01.2007 (т. 2, л.д. 52).

15 августа и 23 сентября 2014 года общество «Мебель» вновь обратилось в Администрацию с заявлением об исключении помещения, находящегося у него в аренде в рамках договора от 20.12.2006 № 1336, из Перечня имущества, не подлежащего отчуждению, и о заключении с ним договора купли-продажи соответствующего объекта недвижимости (т. 1, л.д. 73-74).

В ответ на письмо от 13.08.2014 № 15 управляющий делами Администрации в письме от 15.08.2014 № 01-Г-2118 сообщил руководителю ООО «Мебель» о том, что заявление передано на рассмотрение в Комитет – КУС МЗИО РБ по г. Салавату (т. 1, л.д. 77).

Документы, подтверждающие рассмотрение органом местного самоуправления обращений по существу, общество «Мебель» не получило, в связи с чем обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением (о признании бездействия органа власти незаконным и о возложении на заинтересованное лицо обязанности совершить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Администрация, возражая против требований общества «Мебель», обратилась в арбитражный суд с встречным заявлением (исковым заявлением), в котором потребовала признать недействительными (дополнительные) соглашения от 30.06.2008, 11.01.2009, 12.08.2010, 01.12.2011 к договору аренды от 20.12.2006 № 1336.

Удовлетворяя требования общества «Мебель» и отказывая в удовлетворении встречных требований Администрации, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Общество «Мебель» соответствует требованиям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. На момент обращения с заявлением о выкупе нежилое помещение площадью 74,4 кв.м. находилось в непрерывном временном владении и (или) пользовании заявителя на протяжении более двух лет. Задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пени) у арендатора отсутствует. Ежегодное включение спорного помещения в Перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению, в данном случае нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Вне зависимости от того, какой именно орган муниципального образования принял решение о включении спорного помещения в названный Перечень, ответчиком (заинтересованным лицом) по требованиям общества «Мебель» является Администрация как исполнительно-распорядительный орган муниципального образования. Администрацией допущено незаконное бездействие, выразившееся в не совершении действий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Факт регистрации дополнительных соглашений к договору аренды лишь в апреле 2013 года не лишает заявителя преимущественного права выкупа муниципального недвижимого имущества, которое в действительности находилось в аренде субъекта малого (среднего) предпринимательства на протяжении необходимого периода времени. Поздняя регистрация сделки не влияет на срок владения или пользования нежилым помещением. Оспариваемые Администрацией соглашения не противоречат требованиям закона и не являются ничтожными. Кроме того, обращаясь с встречным исковым заявлением, орган местного самоуправления пропустил срок исковой давности, о чём в судебном заседании заявил представитель общества «Мебель».

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 АПК РФ).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с указанной нормой в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», действовавшей в период с 01.07.2013 по 29.06.2015 (с заявлениями о выкупе помещения общество «Мебель» обращалось в Администрацию в августе и декабре 2013 года, в августе и сентябре 2014 года), преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Факт наличия у общества «Мебель» статуса субъекта малого (среднего) предпринимательства лицами, участвующими в деле, не оспаривается (статьи 9, 70 АПК РФ).

Субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Факт нахождения нежилого помещения площадью 74,4 кв.м. в его временном владении и (или) пользовании (аренде) связывается обществом «Мебель» с дополнительными соглашениями от 30.06.2008, 11.01.2009 (о включении в договор условия о передаче в аренду спорного помещения), 12.08.2010, 01.12.2011 к договору аренды от 20.12.2006 № 1336.

Поскольку наличие арендных правоотношений является одним из условий возникновения преимущественного права выкупа муниципального недвижимого имущества по Закону № 159-ФЗ и в данном случае данные правоотношения основываются на дополнительных соглашениях к договору аренды от 20.12.2006 № 1336, первоначально подлежат рассмотрению встречные требования Администрации к обществу «Мебель».

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса).

В данном случае между обществом «Мебель» и муниципальным образованием городской округ город Салават Республики Башкортостан заключен договор аренды от 20.12.2006 № 1336. Данный договор прошёл государственную регистрацию 30.03.2007 (т. 1, л.д. 43-47; т. 2, л.д. 69).

То обстоятельство, что спорный объект – нежилое помещение площадью 74,4 кв.м. – включён в условия данного договора путём подписания дополнительного соглашения от 30.06.2008 (или от 11.01.2009), вопреки позиции Администрации не опровергает факта наличия обязательственных правоотношений между собственником недвижимого имущества и субъектом малого (среднего) предпринимательства.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса). При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1 статьи 453 Гражданского кодекса).

Положения гражданского законодательства Российской Федерации о договорах и о договоре аренды, в частности, не содержат запрета на передачу в аренду недвижимого (движимого) имущества путём внесения дополнительного (самостоятельного) объекта аренды в ранее заключенный договор.

Следует отметить, что дополнительные соглашения об аренде нежилого помещения площадью 74,4 кв.м. зарегистрированы в установленном законом порядке. При этом регистрация сделок от 30.06.2008, 12.08.2010 и 01.12.2011 лишь в апреле 2013 года не изменяет факта наличия между муниципальным образованием и заявителем взаимных прав и обязанностей, регламентированных договором аренды от 20.12.2006 № 1336 и дополнительными соглашениями к нему. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №