Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу n А07-742/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

руб. и по коммунальным, эксплуатационным, иным платежам по договору от 01.03.2014 за июль-октябрь 2014 г. в общей сумме 19 363 руб. 80 коп., всего – 62 539 руб.  80 коп. 

Согласно представленного расчета договорной неустойки (л.д. 9-11) за ответчиком имеется задолженность по пеням за просрочку оплаты арендных и коммунальных, эксплуатационных, иных платежей по договору от 01.03.2014 с мая 2014 г. по 12 января 2015 г. в общей сумме 45 446 руб. 80 коп., из расчета 1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества «СтройИнжиниринг» в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск в полном объеме, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности договора от 01.03.2014 и наличия на стороне ответчика задолженности по уплате арендных и коммунальных, эксплуатационных платежей по данному договору в отсутствие доказательств иного. Расчеты основного долга и неустойки, представленные истцом, судом первой инстанции признаны обоснованными.   

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон по поводу спорного помещения возникли из договора от 01.03.2014 № 10-Ар-ДВ (Т), который по своей правовой природе является договором аренды.

Положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В любом случае существенным является условие о предмете договора.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

 Кроме того, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При заключении договора от 01.03.2014 стороны надлежащим образом индивидуализировали предмет договора, указав адрес и площадь передаваемого в аренду помещения, составив схему размещения арендаторов, на которой в графической форме отображено место нахождения передаваемого в аренду помещения на плане 2-го этажа здания.

При передаче в аренду помещения сторонами 01.03.2014 подписан соответствующий акт приема-передачи.

Доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, в материалах дела отсутствуют. Спорным помещением предприниматель Шаймуратова О.В. пользовалась до 19.10.2015, что не отрицает, частично оплачивала арендные платежи.  

В договоре от 01.03.2014 сторонами согласован размер арендной платы.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 14 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011    № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление от 17.11.2011 № 73), если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

 К утверждению предпринимателя Шаймуратовой О.В. о том, что она       не знала о существовании договора от 01.03.2014, не имела его «на  руках», а нежилым помещением в спорный период времени пользовалась на основании иного договора аренды, заключенного в 2011 г. на условиях, отличных от условий договора от 01.03.2014, судебная коллегия относится критически.        

 Оригиналы договора от 01.01.2014 и акта от 01.03.2014 сдачи-приемки нежилого помещения по договору от 01.01.2014 суд апелляционной инстанции обозревал в судебном заседании. Указанные документы подписаны сторонами, скреплены печатью общества и предпринимателя. 

 О фальсификации договора от 01.03.2014 ответчиком в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено не было.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание дополнительно представленные истцом в материалы дела акт от 28.02.2014, свидетельствующий о возврате предпринимателем  Шаймуратовой О.В. спорного помещения по договору от 01.04.2013 № 06-АР-ДВ (Т), заявление Шаймуратовой О.В. от 01.03.2014 о предоставлении нежилого помещения в аренду.

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что в спорный период времени отношения сторон по поводу спорного помещения регулировались именно договором от 01.03.2014. 

Довод подателя жалобы о том, что договорные отношения между сторонами прекратились 20.10.2014 в связи с выездом предпринимателя Шаймуратовой О.В. из спорного помещения, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный.

Как указано выше, срок договора от 01.03.2014 установлен сторонами до 28.02.2015.

Доказательств, свидетельствующих о том, что стороны достигли соглашения о досрочном расторжении договора (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), в материалах дела не имеется.

Из отзыва общества «СтройИнжиниринг» на апелляционную жалобу следует, что согласия на досрочное расторжение договора от 01.03.2014 общество не давало, акт возврата помещения не подписывало, предприниматель Шаймуратова О.В. действительно освободила арендованное помещение 19.10.2014, но самовольно.

Обратного суду апелляционной инстанции не доказано.

При таких обстоятельствах акт от 19.10.2011 о выезде арендатора из помещения, дополнительно представленный истцом в материалы дела,              не может быть рассмотрен в качестве документа, свидетельствующего о прекращении договорных отношений между сторонами и принятие помещения арендодателем в свое владение.   

Условий о возможности расторжения договорных отношений арендатором в одностороннем порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.06.2015) договор от 01.03.2014 не содержат.

С учетом положения пункта 5.4 договора от 01.03.2014 о невозможности продления настоящего договора на неопределенный срок и безусловном прекращении обязательств сторон по договору по окончании срока его действия, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанный договор прекратил свое действие 28.02.2015.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 данной статьи); арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное      не установлено законом или договором аренды (пункт 2 данной статьи).

По смыслу указанной нормы расходы на содержание имущества, к которым относятся коммунальные платежи, не являются составляющей частью арендной платы, если стороны прямо не согласовали иное в договоре.

В договоре от 01.03.2014 стороны прямо не согласовали условие о том, что расходы на содержание имущества входят в состав арендной платы. 

Более того, в пункте 3.1.5 указанного договора стороны предусмотрели, что оплата коммунальных, эксплуатационных и иных услуг не входит в стоимость арендной платы, данные услуги оплачиваются отдельно.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Анализ пунктов 1.3, 1.4 3.1.5., 3.1.6, 3.1.7 договора от 01.03.2014 в совокупности позволяет прийти к выводу, что коммунальные, эксплуатационные платежи, платежи за дополнительные услуги, оказываемые арендодателем, не входят в состав арендной платы за помещение, а должны оплачиваться арендатором отдельно.

Фактическое оказание коммунальных, эксплуатационных и иных дополнительных услуг, объем оказанных ответчику услуг на соответствующие суммы подтверждается соответствующими актами за май – октябрь 2014 г. с указанием на то, что услуги выполнены полностью и в срок, заказчик претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг не имеет. Данные акты подписаны предпринимателем Шаймуратовой О.В.

О фальсификации указанных актов ответчиком в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено           не было.

С учетом изложенного, к доводам подателя жалобы о том, что обстоятельства фактического оказания услуг и объема оказанных ответчику услуг в сумме, предъявленной ко взысканию, не установлены, судебная коллегия относится критически.

 Доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом и оплате коммунальных, эксплуатационных, иных платежей по договору от 01.03.2014, в материалах дела не имеется.

Задолженность согласно представленному истцом расчету составила 62 539 руб. 80 коп. (43 176 руб. арендных платежей за май-сентябрь 2014 г., 19 363 руб. 80 коп. коммунальных, эксплуатационных, иных платежей за июль-октябрь 2014 г.).  

Расчет задолженности в сумме 62 539 руб. 80 коп. (43 176 руб. арендных платежей за май-сентябрь 2014 г., 19 363 руб. 80 коп. коммунальных, эксплуатационных, иных платежей за июль-октябрь 2014 г.), судом апелляционной инстанции проверен, признан верным, соответствует условиям договора от 01.03.2014 о размере арендной платы, ценам оказанных услуг, согласованным сторонами в актах об оказанных услугах.

Доводы подателя жалобы о том, что суд первой инстанции рассчитал задолженность по арендной плате по состоянию на 28.02.2015, а также о том, что в течение действия договора от 01.03.2014 арендодатель необоснованно увеличивал арендную плату, не подтверждаются материалами дела.

Кроме того, следует отметить, что обстоятельства, связанные с неиспользованием арендованного имущества не по вине арендодателя,               не освобождают арендатора от  обязанности уплачивать арендную плату во исполнение действующего договора аренды.

Доказательства того, что в спорный период времени предприниматель Шаймуратова О.В. не могла использовать спорное помещение по вине арендодателя, в материалах дела отсутствуют.

         В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае условие о неустойке за нарушение сроков внесения арендной платы и коммунальных, эксплуатационных, иных платежей закреплено сторонами непосредственно в тексте договора аренды (пункт 3.2 договора).

Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика пеней в соответствии с пунктом 3.2   договора от 01.03.2014 является обоснованным по праву.

Истцом представлен расчет пеней по договору аренды, размер которых составил 45 446 руб. 80 коп. за период с мая 2014 по 12 января 2015 г., то есть в пределах срока действия договора от 01.03.2014.

Контррасчет неустойки ответчиком судам первой и апелляционной инстанции представлен не был.

Оснований для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.  

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил  исковые требования общества «СтройИнжиниринг» в полном объеме.   

Довод подателя жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора судебная коллегия отклоняет как необоснованный.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается