Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 по делу n А07-24914/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

РБ-10-2012 зарегистрирован в установленном законом порядке 26.11.2012, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на документе (т. 1, л.д. 45). 

Указанные земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 13.11.2012 (т. 1, л.д. 40).

         В разделе 3 договора от 13.11.2012 № РБ-10-2012 сторонами согласованы размер и условия внесения арендной платы.

Размер арендной платы по договору составляет 49 835 руб. 90 коп. за 2010 год (пункт 3.1).

Арендатор вносит арендную плату равными долями от начисленной суммы в срок до 10 января, 10 апреля, 10 июля, 10 октября один раз в квартал путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (пункт 3.2). 

Арендная плата начисляется с 02.11.2010. Расчет арендной платы оформляется отдельным приложением к договору, которое является его неотъемлемой частью. Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункт 3.3).

В разделе 5 договора от 13.11.2012 № РБ-10-2012 сторонами предусмотрена ответственность за неисполнение/ненадлежащее исполнение условий договора. 

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2). 

Истцом в материалы дела представлены расчеты арендной платы (приложение № 1 к договору от 13.11.2012 № РБ-10-2012) на периоды с 01.01.2014 по 30.06.2014 (л.д. 46) и с 01.07.2014 по 31.12.2014 (т. 1, л.д. 47).

По утверждению истца, общество «КИТ СТАР» обязательства по уплате арендной платы за пользование земельными участками по договору от 13.11.2012 № РБ-10-2012 исполняло ненадлежащим образом, за 2014 год  задолженность по арендной плате составила 318 451 руб. 40 коп., по пеням за период с 10.01.2014 по 10.11.2014 -  52 163 руб. 39 коп., всего – 370 614 руб.     79 коп.  (расчет – т. 1, л.д. 10).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая по существу иска, общество «КИТ СТАР» ходатайствовало о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения Верховным Судом Республики Башкортостан гражданского дела № 3-88/2015 по иску общества «КИТ СТАР» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 02:56:060506:526, 02:56:060506:527, 02:56:060506:529, 02:56:060506:530, 02:56:060506:1472, 02:56:060506:1474 по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Гоголя, д. 122, - в размере их рыночной стоимости (т. 1, л.д. 78, 79), а также просило применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить заявленную ко взысканию неустойку.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании арендной платы за пользование земельными участками в полном объеме и по договорной неустойке частично, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности договоров аренды от 07.04.2011 № РБ-8-2010 и от 13.11.2012 № РБ-10-2012. В отсутствие доказательств внесения ответчиком арендных платежей суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными по праву и размеру.

Установив нарушение ответчиком денежных обязательств по договорам  аренды от 07.04.2011 № РБ-8-2010 и от 13.11.2012 № РБ-10-2012, суд первой инстанции признал исковые требования о взыскании договорной неустойки по праву. Проверив представленный истцом расчет пеней, суд первой инстанции признал его неправильным в части определения периода начисления неустойки. По расчету суда первой инстанции задолженность по пеням составила в общей сумме 232 932 руб. 53 коп. Оснований для удовлетворения заявления ответчика об уменьшении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не усмотрел. 

Оснований для приостановления производства по настоящему делу суд первой инстанции также не усмотрел.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об наличии оснований для изменения судебного акта.  

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате и неустойки (статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договоров аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей и пени за спорный период.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договоров от 07.04.2011 № РБ-8-2010 и от 13.11.2012 № РБ-10-2012, которые по своей правовой природе является договорами аренды земельных участков.  

Оценивая указанные договоры аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об их заключенности. Содержание договоров соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договорах указаны данные, позволяющие определенно установить земельные участки, подлежащие передаче арендатору в качестве объектов аренды, договоры предусматривают размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договоров аренды как заключенных на срок более одного года сторонами соблюдено (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

О незаключенности или недействительности договоров аренды от 07.04.2011 № РБ-8-2010 и от 13.11.2012 № РБ-10-2012 стороны судам первой и апелляционной инстанции не заявили.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее – в редакции, действовавшей в спорный период времени) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, как указано выше, Комитет отыскивает задолженность общества «КИТ СТАР» по арендным платежам за пользование земельными участками за период с 1 по 4 кварталы 2014 г. и пеням за  невнесение арендных платежей по договорам аренды от 07.04.2011                    № РБ-8-2010 и от 13.11.2012 № РБ-10-2012.  

По смыслу положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действовавшей до 01.03.2015) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным соответствующими нормативными правовыми актами размером арендной платы за такие земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы.

В рассматриваемом случае размер арендной платы на год за пользование спорными земельными участками определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков и рассчитывается по формуле, установленной Правилами определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (утверждены Постановлением Правительства Республики Башкорстан от 22.12.2009 № 480): АП = Кс x К/100, где: АП - размер арендной платы; Кс – кадастровая стоимость земельного участка; К - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Комитет в расчетах применил значения кадастровой стоимости спорных земельных участков, установленные Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 № 521 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан» по состоянию на 01.01.2011.  

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 15.04.2015 по делу № 3-88/2015 по иску общества «КИТ СТАР» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:526 установлена в размере его рыночной стоимости, равной 53 544 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:527 – 4 438 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:529 – 6 020 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:530 – 3 368 000 руб. по состоянию на 01.01.2011; в удовлетворении исковых требований общества «КИТ СТАР» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 02:56:060506:1472, 02:56:060506:1474 в размере их рыночной стоимости отказано.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внесены изменения.

Федеральный закон от 21.07.2014 № 225-ФЗ вступил в силу с 22.07.2014.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ положения статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

Поскольку заявление об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 02:56:060506:526, 02:56:060506:527, 02:56:060506:529, 02:56:060506:530, 02:56:060506:1472, 02:56:060506:1474 в размере их рыночной стоимости подано обществом «КИТ СТАР» в Верховный Суд Республики Башкортостан 22.12.2014, то положения статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения Верховный Суд Республики Башкортостан искового заявления общества «КИТ СТАР» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в рамках дела               № 3-88/2015.

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 02:56:060506:526, 02:56:060506:527, 02:56:060506:529, 02:56:060506:530, установленная решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 15.04.2015 по делу № 3-88/2015, в размере их рыночной стоимости подлежит применению для целей расчета арендной платы с 01.01.2014.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что условие о неустойке содержится непосредственно в тексте договоров аренды от 07.04.2011 № РБ-8-2010 и от 13.11.2012 № РБ-10-2012 (пункты 5.2), требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

 Во исполнение определения от 25.06.2015 Комитетом в суд апелляционной инстанции представлен информационный расчет задолженности по договорам аренды от 07.04.2011 № РБ-8-2010 и от 13.11.2012 № РБ-10-2012, согласно которому задолженность ответчика перед истцом за по договору аренды от 07.04.2011 № РБ-8-2010 по внесению арендной платы отсутствует, переплата составляет 261 285 руб. 05 коп., начислена неустойка за просрочку внесения арендных платежей за спорный период в сумме 18 141 руб. 14 коп.; задолженность ответчика перед истцом по договору аренды от 13.11.2012 № РБ-10-2012 по внесению арендной платы составляет 193 031 руб. 05 коп., неустойка за просрочку внесения арендных платежей – 81 394 руб.      48 коп.

Данный информационный расчет составлен Комитетом с учетом новой кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми