Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2015 по делу n А07-26866/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 28 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 1 ст. 30 ЗК РФ).

В силу п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ).

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31 ЗК РФ).

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31 ЗК РФ).

По смыслу приведенных выше норм процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства представляет собой сложный юридический состав, соблюдение условий которого необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления таких земельных участков. Несоблюдение хотя бы одного из элементов данного юридического состава влечет недействительность всей процедуры выбора земельного участка для строительства и, как следствие, недействительность (ничтожность) заключаемых на ее основе договоров по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Из материалов дела усматривается, что в газете «Вечерняя Уфа» №№ 131-132 от 11.07.2012 было размещено информационное сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка с предварительным согласованием по ул. Крупской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан ориентировочной площадью 769,47 кв.м для строительства подземной стоянки.

Общество «СтройРегионСервис» обратилось в Администрацию с заявлениями исх. № 57 от 06.09.2012, исх. № 71 от 14.11.2012, исх. № 11 от 19.02.2013 о выдаче постановления об утверждении акта выбора земельного участка для строительства подземной автостоянки № А-69/ОПО от 20.04.2009, постановления о предоставлении земельного участка под строительство подземной автостоянки по ул. Крупской напротив жилого дома № 6, об оформлении договора аренды дополнительного земельного участка соответственно (л.д. 9-11).

Обществу выдан акт выбора земельного участка площадью 769,47 кв.м  для строительства подземной автостоянки № А-69/ОПО от 20.04.2009, который утрвежден постановлением Администрации от 14.11.2012 № 4782.

Постановлением Администрации от 29.12.2012 № 6189 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:792, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 756 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома № 6, в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства подземной автостоянки (л.д. 34-35).

Постановлением Администрации от 30.04.2013 № 2010 в постановление Администрации от 29.12.2012 № 6189 были внесены изменения, согласно которым обществу «СтройРегионСервис» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:972 площадью 1262 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома № 6, для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями (л.д. 36-37).

Постановлением Администрации от 09.09.2013 № 4695 в постановление Администрации от 29.12.2012 № 6189 вновь внесены изменения, согласно которым обществу «СтройРегионСервис» предоставлены два земельных участка с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 площадью 909 кв.м и 353 кв.м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Крупской, напротив жилого дома № 6, в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями (л.д. 36-37).

На основании постановления Администрации от 29.12.2012 № 6189, постановления Администрации от 09.09.2013 № 4695 между Управлением и обществом были оформлены договоры аренды земельного участка № 1282-13 и № 1283-13  от 18.09.2013 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817 площадью 909 кв.м и 353 кв.м, которые соглашениями от 31.01.2014 расторгнуты.

На основании постановления Администрации от 26.12.2013 № 6645 (л.д. 38-39) 28.01.2014 между Управлением (арендодатель) и обществом «СтройРегионСервис» (арендатор) оформлен договор аренды земельного участка № 21-14, по условия которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 26.12.2013 по 26.12.2016 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010120:947, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Крупской, напротив жилого дома № 6, для проектирования и строительства подземной автостоянки с административными помещениями общей площадью 1262 кв.м.

При этом из материалов дела не следует, что предоставление обществу земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947 осуществлено в соответствии с требованиями, установленными статьями 30 и 31 ЗК РФ.

В частности, ответчиками не предоставлены доказательства информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, а также оформления и утверждения в установленном порядке акта выбора земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947 или участков, из которых он образован (земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817).

Напротив, согласно письму Управления от 14.07.2014 № 16456 публикация информационного сообщения в СМИ по земельному участку с кадастровым номером 02:55:010120:947 не производилась (л.д. 13).

Из писем МУП «Редакция газеты Вечерняя Уфа» городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 06.08.2014 № 571 и от 18.11.2014 № 855 (л.д. 20, 21) следует, что в период с 01.11.2013 по 28.01.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947, в период с 01.08.2013 по 18.09.2013 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:817, в период с 30.04.2013 по 18.09.2013 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:812 публикаций о предоставлении данных земельных участков не было.

Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2005 № 2479/05, от 14.09.2010 № 4224/10, от 15.11.2011 № 7638/11).

Несоблюдение требований ст. 31 ЗК РФ в процессе предоставления спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:010120:947 или его составляющих (земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817) для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта свидетельствует о нарушении императивно установленной процедуры предоставления публичных земель, установленной требованиями федерального закона, а также о нарушении прав неопределенного круга лиц – возможных претендентов на земельный участок и жителей соответствующего муниципального образования, лишенных права заявить свои возражения относительно предоставления земельного участка.

Указанное с учетом статьи 168 ГК РФ является основанием для признания оспариваемого договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой.

Доводы подателя апелляционной жалобы о соблюдении процедуры предоставления земельного участка, являющегося предметом оспариваемого договора, норме ст. 31 ЗК РФ, являются необоснованными, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и вышеизложенным выводам апелляционного суда.

Из материалов дела судом не установлено, что оформление оспариваемого договора аренды, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947, явилось результатом последовательности предусмотренных ст. 31 ЗК РФ действий (подачи заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, оформления акта о выборе земельного участка для строительства и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора, принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка).

Не установлено таких обстоятельств и в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010120:812 и 02:55:010120:817, из которых образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:010120:947.

Представленные первым ответчиком в апелляционный суд дополнительные доказательства также не подтверждают