Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу n А76-29346/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

пояснения лиц, участвующих в деле, данных в ходе судебного разбирательства, о том, что в архиве Комитета числился договор аренды за номером 915-Д-96, заключенный с организацией «Полифарм», а также отказ Администрации города Челябинска от 30.06.2011 за № 10-6309/11-0-1 (т. 1, л.д. 34, 35) в предоставлении обществу «Полифарм» указанного земельного участка в порядке пункта 2 статьи 3 Вводного закона № 137-ФЗ в связи с тем, что у общества отсутствует право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, который обществом «Полифарм» не обжаловался. 

   Однако следует отметить, что решение суда не может быть основано на предположениях.

   По требованию суда апелляционной инстанции Администрация города Челябинска представила пояснения от 22.06.2015 (т. 9, л.д. 92), согласно которым она не располагает договором аренды, заключенным во исполнение постановления главы Администрации города Челябинска от 13.03.1996              № 294-п. Комитет определение суда апелляционной инстанции от 02.06.2015    не исполнил, договор аренды не представил, пояснения по вопросу его заключения и последующей регистрации в Комитете не дал.

При данных обстоятельствах судебная коллегия считает, что Прокурор   не доказал в полной мере факт утраты обществом «Полифарм» на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи права на переоформление земельного участка в порядке пункта 2 статьи 3 Вводного закона № 137-ФЗ.

Вместе с тем выводы суда первой инстанции о том, что обозначенный Государственный акт на право постоянного пользования землей № 001452-93 утратил силу в связи с невыполнением землепользователем перечня обязанностей, перечисленных в пункте 2 постановления главы Администрации города Челябинска от 18.03.1993 № 353, а также о фактически состоявшемся переоформлении обществом «Полифарм» право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды на момент его обращения в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о выкупе данного земельного участка, не привели к принятию неправильного судебного акта.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено и          не опровергнуто подателями жалоб, что основания для выкупа обществом «Полифарм» земельного участка по льготной цене, равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, отсутствовали.  

         Так, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельный участок фактически не был застроен.

         Иного из материалов дела не следует.

         Объективных доказательств, свидетельствующих о наличии на земельном участке в спорный период времени завершенных/незавершенных  строительством объектов, а также о наличии прав общества «Полифарм» на такие объекты в материалах дела не имеется.

         Согласно письма федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Челябинской области) от 26.12.2014 № 13116 (т. 7, л.д. 128), в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером  74:36:0501001:24, поставленные на государственный кадастровый учет по состоянию на 29.11.2011.

         Из кадастрового паспорта от 20.01.2015 (т. 7, л.д. 138) также не следует, что незавершенный строительством объект площадью застройки 1592,4 кв. м расположен в границах земельного участка с кадастровым номером  74:36:0501001:24.

Более того, технические характеристики объекта незавершенного строительством площадью застройки 1592,4 кв. м, приведенные в техническом паспорте от 19.01.2006 (т 2, л.д. 27-29) и выписке из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности  от 20.01.2006 (т. 2, л.д. 30-32), не позволяют сделать однозначный вывод о наличии у данного объекта признаков недвижимого имущества по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также определить точное местоположение объекта.   

Акт оценки стоимости незавершенного капитального строительства и неустановленного оборудования Челябинского химико-фармацевтического завода по состоянию на 01.06.1992 (т. 2, л.д. 26)  также не содержит сведений об объекте строительства и месте его расположения: указан год начала строительства - 1991 и фактически выполненный объем работ на сумму        4029 тыс. руб., при этом в акте оценки не имеется сведений и каких-либо характеристик объекта незавершенного строительства (площадь и т.п.), сведений о том, какие работы выполнены. Возможности соотнести данный акт  оценки с каким-либо объектом не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции  о то, что факт наличия на земельном участке с кадастровым номером  74:36:0501001:24 каких-либо объектов недвижимости    не подтвержден надлежащими доказательствами.  

         К утверждениям подателей жалоб об обратном судебная коллегия относится критически.

  При этом судебная коллегия принимает во внимание, в числе прочего, и то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0501001:24 был отчужден обществом «Полифарм»  обществу с ограниченной ответственностью «Андри-Ан» по договору купли-продажи от 15.12.2011 (т. 1, л.д. 71, 72), то есть спустя незначительное время после заключения договора купли-продажи от 29.11.2011, без указания на наличие на этом земельном участке каких-либо объектов недвижимости, тогда как в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

 Ходатайство общества «Гринфлайт» о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств в обоснование довода о нахождении на земельном участке незавершенного строительством объекта (копии материалов инвентарного дела незавершенного строительством объекта, копии договора от 01.08.2013 № 03/11-13 с приложениями) судебной коллегией отклонено.

 В соответствии с требованиями части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

 Как следует из пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

 В рассматриваемом случае судебная коллегия не находит уважительных причин не предоставления подателем жалобы доказательств в обоснование своих возражений по иску в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции,

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.03.2006 № 14711/2005 по делу № А41-К1-1979/05 Арбитражного суда Московской области сформирована следующая правовая позиция: одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Вводного закона № 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

 Пунктом 2 статьи 3 Вводного закона № 137-ФЗ предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

При этом одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применимы нормы подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, которая не может превышать кадастровой стоимости таких земельных участков.

Поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене.

Указанная правовая позиция сформулирована также в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010                    № 8155/2010 по делу № А14-8163/2009 Арбитражного суда Воронежской области.

Между тем, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок по оспариваемому договору купли-продажи от 29.11.2011 № 4967/зем приобретен обществом «Полифарм» по льготной цене, то есть с нарушением требований закона (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условие о цене является существенным условием договора купли-продажи недвижимости (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответственно, недействительность условия оспариваемого договора купли-продажи о выкупной стоимости земельного участка влечет недействительность всей сделки в целом. Иное толкование не соответствует положениям статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключение договора купли-продажи от 29.11.2011 № 4967/зем привело к нарушению прав муниципального образования «город Челябинск», которое выразилось в  недополучении доходов в связи с продажей земельного участка по льготной цене. 

В соответствии с нормами статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

 При рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд должен проверить доводы сторон о наличии возможности возвратить полученное имущество в натуре, а при установлении невозможности такого возврата - возместить его действительную цену (рыночную стоимость).

 Установив факт возникновения на земельный участок права         собственности иных приобретателей в результате его последующей перепродажи, а также возведения на данном земельном участке объектов капитального строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данный земельный участок не может быть возвращен Комитету в натуре, в связи с чем применил последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания общества «Полифарм» возместить Комитету стоимость приобретенного по договору от 29.11.2011 № 4967/зем земельного участка в денежной сумме 21 882 289 руб. 26 коп., составляющей разницу между кадастровой стоимостью земельного участка по состоянию на 20.11.2011 (22 443 373 руб. 26 коп. – т. 1, л.д. 47) и уплаченной выкупной ценой        (561 084 руб.).

 Доказательств, свидетельствующих об определении величины рыночной стоимости спорного земельного участка, в материалах дела не имеется. 

 Соответствующего ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка истец, ответчик и третьи лица в ходе рассмотрения дела не заявляли. 

 В судебном заседании представитель Прокурора пояснил суду апелляционной инстанции об отказе от назначения по делу такой экспертизы.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Оснований не следовать принципу состязательности арбитражного процесса и общему правилу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о назначении экспертизы по требованию или с согласия сторон судебная коллегия не усматривает.

Таким образом, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, о завышенной/заниженной кадастровой стоимости земельного участка суд          не может назначать экспертизу по определению рыночной стоимости участка по собственной инициативе (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Ссылку общества «Гринфлайт» на отсутствие сведений о рыночной стоимости земельного участка как на обстоятельство, исключающее возможность применения последствий недействительности ничтожной сделки, судебная коллегия отклоняет как несостоятельную. 

 При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Прокурора.  

 Доводы, приведенные в апелляционных жалобах, выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые могли бы послужить основанием для его отмены.  

 Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

 При