Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу n А76-29346/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Челябинска от 13.03.1996 № 294-п. Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что ранее ответчик 2 уже воспользовался правом на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, что исключает возможность повторной реализации такого права.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что при продаже спорного земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования отсутствовали основания для применения льготного порядка определения его выкупной цены по причине отсутствия на момент заключения договора на земельном участке объектов завершенных строительством, чем руководствовался Комитет при определении выкупной цены, исчисленной исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка на основании постановления Губернатора Челябинской области от 06.12.2007 № 402 «Об установлении цены при продаже земельных участков на территории Челябинской области».

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по настоящему делу. 

Из материалов дела следует, на основании договора купли-продажи от 29.11.2011 № 4967/зем общество «Полифарм» в порядке пункта 2 статьи 3 Вводного закона № 137-ФЗ приобрело у Комитета из публичной собственности спорный земельный участок площадью 203181 кв. м с кадастровым номером  74:36:0501001:24 по льготной цене 561 084 руб., составляющей 2,5% его кадастровой стоимости.

 В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, и применении последствий недействительности таких ничтожных сделок. 

 Указанный договор купли-продажи от 29.11.2011 № 4967/зем Прокурор оспаривает, ссылаясь на его недействительность (ничтожность) ввиду отсутствия у общества «Полифарм» права постоянного (бессрочного) пользования обозначенным земельным участком, а также оснований для применения льготной цены выкупа земельного участка.

 Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

 В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или                               не предусматривает иных последствий нарушения.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора)  юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января           2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

   В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Вводного закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора)  до          1 января 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, по цене в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

   В соответствии с постановлением Губернатора Челябинской области от 06.12.2007 № 402 «Об установлении цены при продаже земельных участков на территории Челябинской области» до 1 января 2012 года установлена цена при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Из материалов дела следует, что государственному предприятию Челябинский химико-фармацевтический завод выдан Государственный акт на право постоянного пользования землей серии Ч № 001452-93 о предоставлении в постоянное пользование 19,9744 га для строительства и эксплуатации завода медицинских изделий и лекарственных средств в Центральном районе, который зарегистрирован в Книге записей Государственных актов на право пользования землей за № 1452.

Вывод суда первой инстанции о том, что Государственный акт на право постоянного пользования землей № 001452-93, выданный государственному предприятию Челябинский химико-фармацевтический завод на основании постановления главы Администрации города Челябинска от 18.03.1993 № 353, утратил силу в связи с невыполнением землепользователем перечня обязанностей, перечисленных в пункте 2 данного постановления, судебная коллегия считает ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального  права. 

         В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления государственному предприятию Челябинский химико-фармацевтический завод земельного участка, право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверялось государственным актом, который выдавался и регистрировался соответствующим Советом народных депутатов. Форма государственного акта утверждается Советом Министров РСФСР.

Государственному предприятию Челябинский химико-фармацевтический  завод был выдан Государственный акт на право постоянного пользования землей № 001452-93, удостоверяющий предоставление на указанном праве названному лицу земельного участка площадью 19.9744 га для строительства и эксплуатации завода медицинских изделий и лекарственных средств. 

Основания прекращения права собственности на землю, пожизненного наследуемого владения и пользования земельными участками и их аренды были определены статьей 39 Земельного кодекса РСФСР. При этом, в силу указанной статьи решение о прекращении права собственности, пожизненного наследуемого владения, пользования, аренды земельным участком у местных Советов народных депутатов независимо от площади и видов угодий в случаях, предусмотренных настоящей статьей (кроме пункта 5), принималось Советами народных депутатов, обладающих в соответствии со статьей 23 настоящего Кодекса правом изъятия земельных участков.

Согласно статьей 42 Земельного кодекса РСФСР прекращение права пожизненного наследуемого владения и пользования земельными участками и их аренды у местных Советов народных депутатов при добровольном отказе происходило по заявлению землевладельца, землепользователя, арендатора, а при прекращении соответствующей деятельности - по решению Совета народных депутатов, предоставившего земельный участок.

   По состоянию на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком были урегулированы статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой такие права прекращались при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса (пункт 1), и принудительно в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 54 настоящего Кодекса, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 2, 3).

   Доказательств прекращения права постоянного (бессрочного) пользования государственного предприятия Челябинский химико-фармацевтический завод на земельный участок по основаниям и в порядке, установленным вышеизложенными нормами Земельного кодекса РСФСР и Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату совершения оспариваемого договора), в материалы дела не представлено.

При этом, пунктом 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) был закреплен принцип сохранения права постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшего у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 9 статьи 3 Вводного закона № 137-ФЗ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением  Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственные акты о праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением  Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей».

   Государственный акт на право постоянного пользования землей                № 001452-93 выдан по форме, утвержденной постановлением  Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493.

Решением Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Челябинской области от 24.12.1993 № 473 государственное предприятие Челябинский химико-фармацевтический завод преобразовано в акционерное общество открытого типа «Челябинский химико-фармацевтический завод «Полифарм».

Из устава общества «Полифарм» усматривается, что общество создано путем приватизации государственного предприятия Челябинский химико-фармацевтический завод в соответствии с указом Президента Российской Федерации от 01.07.1992 № 721 «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» и является правопреемником государственного предприятия Челябинский химико-фармацевтический завод, акционерного общества открытого типа «Полифарм», открытого акционерного общества «Ай Си Эн Полифарм».

 В соответствии с пунктом 10 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденным указом Президента Российской Федерации от 01.07.1992 № 721, с момента регистрации акционерного общества активы и пассивы предприятия, подразделения принимаются акционерным обществом. Акционерное общество становится правопреемником прав и обязанностей преобразованного предприятия.

   Несмотря на то, что постановлением главы Администрации города Челябинска от 13.03.1996 № 294-п акционерному обществу открытого типа «Полифарм» (правопредшественнику общества «Полифарм») земельный участок площадью 19,9744 га был предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 25 лет для завершения строительства и эксплуатации завода медицинских изделий и лекарственных средств, доказательств, прямо свидетельствующих о состоявшемся переоформлении обществом «Полифарм» права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды (оформленного договора аренды, иных доказательств, подтверждающих наличие арендных отношений с обществом «Полифарм» по поводу спорного земельного участка), в материалы дела представлено не было. 

 Указанное не позволяет суду прийти к выводу о том, что общество «Полифарм» до заключения оспариваемого договора купли-продажи уже реализовало принадлежащее ему в силу закона право на выбор способа переоформления права на земельный участок.

 До подписания договора аренды земельного участка лицо не может считаться реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования этим участком, поскольку его волеизъявление на получение от органов местного самоуправления проекта договора аренды земельного участка не является его волеизъявлением на заключение самого договора.

 Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 № 8155/2010 по делу № А14-8163/2009 Арбитражного суда Воронежской области.

 Делая вывод об отсутствии у общества «Полифарм» право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на момент его обращения в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о выкупе данного земельного участка в порядке пункта 2 статьи 3 Вводного закона          № 137-ФЗ, суд первой инстанции принял во внимание