Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2015 по делу n А76-15190/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6531/2015

г. Челябинск

26 июня 2015 года

Дело № А76-15190/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2015 по делу № А76-15190/2014 (судья Кузьмин А.Г.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Абсолютное преимущество» – Ефремов А.Ю.  (доверенность от 17.06.2015),

открытого акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала»  -  Ситина А.П. (доверенность от 24.12.2014).

Общество с ограниченной ответственностью «Абсолютное Преимущество» (далее – общество «Абсолютное Преимущество», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала» (далее – общество «МРСК Урала», ответчик) о взыскании 626 666 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате, 12 191 руб. 67 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (т. 1 л.д. 8-10).

Общество «МРСК Урала» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к обществу «Абсолютное Преимущество» о взыскании неосновательного обогащения в размере 481 290 руб. 32 коп. (т. 1 л.д. 59-61).

Определением суда от 04.02.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Челябэнергосбыт», общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Партнер» (т. 3 л.д. 26-29).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2014 (резолютивная часть от 16.04.2014) первоначальные исковые требования общества «Абсолютное Преимущество» удовлетворены частично, с общества «МРСК Урала» в пользу общества «Абсолютное Преимущество» взыскано 625806 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате, 12 191 руб. 67 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части первоначальных  исковых требований и встречного иска общества «МРСК Урала» судом отказано.

С указанным решением суда не согласилось общество «МРСК Урала» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального права.

Апеллянт полагает, что суд первой инстанции пришел к неверному выводу о недоказанности ответчиком возможности использования переданного ему в субаренду недвижимого имущества, не дав надлежащей оценки обстоятельствам отсутствия возможности заключения договоров электро- и водоснабжения для здания гаража с пристроем и отсутствия возможности их использования без электричества и водоснабжения. Указывает, что данные обстоятельства были обнаружены ответчиком после заключения договора субаренды и создали препятствия в пользовании ответчиком переданными в субаренду объектами недвижимого имущества.

Податель апелляционной жалобы не согласен с выводами суда о недоказанности факта возврата арендуемого имущества обществу «Абсолютное Преимущество», так как общество «МРСК Урала» неоднократно направляло истцу акты приема-передачи помещений (письма № ЧЭ/01-7/440 от 08.11.2013, № ЧЭ/01-7/31 от 14.02.2014, № ЧЭ/01-7/107 от 29.05.2014) и приглашало его для приемки возвращаемых из субаренды помещений. Указывает, что по окончании срока действия договора субаренды представитель производил осмотр помещений, имел на руках акт возврата арендуемых помещений, подписанный со стороны общества «МРСК Урала», но не подписал его. В связи с уклонением арендатора от принятия возвращаемого ему имущества из субаренды апеллянт полагает, что суд необоснованно взыскал на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) плату за пользование недвижимым имуществом.

К дате судебного заседания от общества «Абсолютное Преимущество» отзыв на апелляционную жалобу общества «МРСК Урала» не поступил.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом «Абсолютное Преимущество» (арендатор) и обществом «МРСК Урала» (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества № 4925 от 28.06.2013 (т. 1 л.д. 14-19).

 В соответствии с п. 1.1. данного договора арендатор предоставляет субарендатору за плату во временное пользование нежилые помещения: нежилое здание – здание гаража № 2 с пристроем площадью 887,4 кв.м и нежилое здание – здание столярного цеха площадью 150,2 кв.м общей площадью 1 037,6 кв.м, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Кыштым, ул. ЧГРЭС, д. 2.

В силу п. 1.2. указанного договора, договора аренды недвижимого имущества от 15.04.2013 (т. 1 л.д. 122-125), свидетельств о государственной регистрации права серии 74 АД 138565 от 26.12.2012 и серии 74 АД 138566 от 26.12.2012 (т. 1 л.д. 126, 127) передаваемые ответчику в субаренду объекты недвижимого имущества принадлежат на праве аренды истцу и на праве собственности - обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Партнер».

Согласно п. 1.3. договора арендатор предоставляет субарендатору имущество для производственных целей.

Пунктом 4.1. договора определено, что размер ежемесячной арендной платы за пользование имуществом устанавливается в размере 80 000 руб., в том числе НДС 18% - 12 203 руб. 39 коп. Арендная плата не включает расходы на коммунальное обслуживание, уборку помещений, вывоз ТБО, охрану.

Внесение арендной платы осуществляется субарендатором ежемесячно до 15-го числа месяца, следующего за расчетным. Счет-фактура по арендной плате за месяц выставляется арендатором до 5-го числа месяца, следующего за расчетным. Арендная плата уплачивается ежемесячно вне зависимости от факта получения субарендатором счета-фактуры (п. 4.2. договора).

В силу п. 8.1. договора договор вступает в силу с 16.05.2013 и прекращает свое действие 10.04.2014.

Субарендатор по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора субаренды на новый срок (п. 8.2. договора).

Согласно п.п. 9.1., 9.2. договора все споры и разногласия, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, в том числе касающиеся его заключения, выполнения, нарушения, прекращения или действительности, разрешаются сторонами в претензионном порядке. Срок рассмотрения претензии - 30 дней. В случае недостижения согласия между сторонами в претензионном порядке ссоры и разногласия, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, в том числе касающиеся его заключения, выполнения, нарушения, прекращения или действительности, подлежат разрешению в Арбитражном суде Челябинской области.

По акту приема-передачи от 16.05.2013 арендуемые нежилые помещения переданы ответчику (т. 1 л.д. 20).

Согласно указанному акту при осмотре в техническом состоянии обнаружены следующие несоответствия санитарным нормам и требованиям эксплуатации в нежилом здании – здании гаража № 2 с пристроем: протечка кровли по всей длине примыкания одноэтажных помещений к двухэтажным, отслойка потолочной плитки на 50% площади поверхности потолка в офисных помещениях, отслойка краски от стен на лестничном марше 2 этажа, отслойка обоев в офисных помещениях, отслойка краски на оконных рамах в офисных помещениях, вылущивание краски на полу в офисных помещениях.

За период с 16.05.2013 по ноябрь 2013 года субарендатором была произведена оплата за пользование арендуемыми им нежилыми помещениями на общую сумму 481 290,32 руб., что подтверждено представленными истцом и ответчиком платежными поручениями (т. 1 л.д. 22-29, 136-143).

Общество «МРСК Урала» направило обществу «Абсолютное Преимущество» письмо исх. № ЧЭ/01-7-440 от 08.11.2013 с просьбой о расторжении договора субаренды недвижимого имущества № 4925 от 28.06.2013 с 15.11.2013, приложив к нему проекты соглашения от 15.11.2013 о расторжении договора субаренды и акта о приеме-передаче от 15.11.2013, а также уведомило, что арендуемые им нежилые помещения свободны и готовы к возврату (т. 1 л.д. 46-48).

Общество «Абсолютное Преимущество» письмом исх. № 12/92 сообщило обществу «МРСК Урала», что арендатор не усматривает оснований для досрочного расторжения договора субаренды № 4925 от 28.06.2013 (т. 1 л.д. 49).

18.04.2014 арендатор направил субарендатору требование (исх. № 45 от 17.04.2014) о возврате арендуемых последним нежилых помещений в связи с истечением срока действия договора субаренды № 4925 от 28.06.2013 и обеспечении явки представителя субарендатора по адресу места нахождения арендуемого имущества 24.04.2014 в 10 часов 00 мин. (т. 1 л.д. 30-33).

Впоследствии общество «Абсолютное Преимущество» направило обществу «МРСК Урала» письмо исх. № 52 от 23.06.2014, в котором просило погасить задолженность по арендной плате в сумме 386 666,67 руб., задолженность в порядке ст. 622 ГК РФ за фактическое пользование недвижимым имуществом по истечении срока договора субаренды в размере 240 000 руб., уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, а также возвратить недвижимое имущество арендатору (т. 1 л.д. 50-51, 52).

Общество «МРСК Урала», в свою очередь, направило обществу «Абсолютное Преимущество» письмо исх. № ЧЭ/07/248 от 17.07.2014, в котором, сославшись на невозможность использования арендуемых нежилых помещений ввиду отсутствия электричества и введения открытым акционерным обществом «Челябэнергосбыт» полного ограничения энергоснабжения, о чем не был уведомлен субарендатор при заключении договора субаренды, на основании ст.ст. 612, 1102 ГК РФ потребовало у арендатора возврата внесенных в счет арендной платы денежных сумм в размере 481 290,32 руб. (т. 1 л.д. 144-145, 146, 147).

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца и ответчика в арбитражный суд с рассматриваемыми исками.

Частично удовлетворяя заявленные требования истца по первоначальному иску, суд первой инстанции пришел к выводу, что между сторонами сложились правоотношения по аренде недвижимого имущества, и ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по оплате арендной платы, а также возврату недвижимого имущества по истечении срока действия договора аренды. Суд пересчитал сумму задолженности ответчика за пользование спорным имуществом после прекращения действия договора ввиду несвоевременного его возврата, указав на неправильность произведенных истцом расчетов.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ответчика, суд пришел к выводу, что при принятии в субаренду нежилых помещений ответчик должен был обнаружить факт отсутствия электроэнергии в арендуемых помещениях. Указывая на обстоятельства пользования обществом «МРСК Урала» арендуемым помещениями без замечаний и возражений, уплаты за них арендной платы, а также обстоятельство осведомленности общества об отсутствии электроэнергии в арендуемых помещениях на момент ведения преддоговорной переписки между сторонами, суд пришел к выводу об исполнении арендатором обязанности по передаче помещения в состоянии, соответствующем условиям договора, и об отсутствии препятствий у субарендатора в пользовании переданными ему помещениями.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, существенными условиями договора субаренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.

Из материалов