Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2015 по делу n А34-6881/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

регистрационное удостоверение В-№0206, согласно которого правообладателем (частная собственность) на 1-й и 2-й этажи (полезной площадью 1772,1 кв.м.) в 3х этажном кирпичном административном здании с гаражом по ул. Станционная, 64 а, а также на помещения совместного использования на 1-м, 2-м этажах, площадью 80,3 кв.м., два навеса и сооружения, является ОАО «ПАТ-1» на основании плана приватизации государственного предприятия ПАТ-1 «Курганавтотранс», утвержденного постановлением областного комитета по управлению государственным имуществом Администрации Курганской области № 829 от 19.11.1992(л.д.2, т.6). Названное также подтверждается справкой федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ (л.д.3 т.6).

Согласно договора купли-продажи от 13.07.1998 года ОАО «ПАТ-1 продало, а ООО «Гровер» купило встроенное нежилое помещение, площадью 1472,9 кв.м. с гаражом, оборудованное центральным отоплением и электроосвещением, расположенное на первом этаже кирпичного трехэтажного административного здания с гаражом, находящегося в городе Кургане по ул. Станционная, дом 64а, обозначенное литерами А,а,А1,А2 на поэтажном плане и экспликации, изготовленном по состоянию на 01 июня 1998 муниципальным унитарным предприятием «Абрис» города Кургана. Переход права собственности зарегистрирован Департаментом муниципальной собственности Администрации города Кургана в государственном реестре прав на недвижимое имущество (л.д.5-13 т. 6).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ООО «Гровер» является собственником нежилых помещений (литА1-А3), номера на поэтажном плане: на 1 этаже: №27-32, на антресольном этаже: №1-5, общей площадью 1245,1 кв.м.; нежилых помещений (литер А): номера на поэтажном плане: №1-26, общей площадью 314,5 кв.м., находящихся на первом этаже административного здания с гаражом (лит.А), расположенном по адресу: г.Курган, ул. Станционная, 64а (л.д. 29-30,т.1).

На основании поэтажного плана и экспликации, приложенных к договору купли-продажи от 13.07.1998(л.д. 7-8,11,т.6; л.д.54-55, т.7), а также результатах проведенных по делу судебных экспертиз (л.д.5-92, т.2, 84-115, т.4),  судом первой инстанции установлено, что в собственность ООО «Гровер» были переданы нежилые помещения, в том числе:

- помещение №7(бойлерная), площадью 17,8 кв.м.(экспертом в ходе экспертизы поименовано как помещение №13 (теплоузел), площадью 17,8 кв.м. Судом первой инстанции также установлено, что в ходе рассмотрения дела после проведенной по делу экспертизы, ответчиком произведена перепланировка помещения теплоузла, из указанного помещения образованы помещения: №13(раздевалка для персонала 1 этажа), и №13а(распределительный узел), что нашло свое подтверждение в техническом паспорте по состоянию на 11.06.2014 (пом.13 на 1 этаже Лит А(л.д.3-6,т.4);

- помещение №8 (трансформаторная), согласно технического паспорта на 18.08.2004(л.д.11,16, т.1) щитовая, площадью 2,9 кв.м., экспертом в ходе экспертизы также поименовано помещение №14 (щитовая), площадью 2.9 кв.м., согласно технического паспорта на 10.01.2014 помещение №14 (комната для учета электроэнергии 1 этажа), (л.д.6, т.4);

- помещение №9 (мастерская), согласно технического паспорта на 10.01.2014 помещение №15 (агрегатный цех), экспертом в ходе экспертизы поименовано помещение №15 (цех), площадью 21.6 кв.м.;

- помещение №16 (туалет), согласно технического паспорта на 10.01.2014 помещение №19 (санузел), экспертом поименовано помещение №19 (санузел), площадью 1.7 кв.м.;

- помещение №17 (туалет), по техническому паспорту на 10.01.2014 помещение №20 (умывальник), экспертом поименовано помещение №20(умывальник), площадью 2.4 кв.м.;

- помещение №18(коридор), по техническому паспорту на 10.01.2014 помещение №22 (коридор), экспертом поименовано помещение №22(коридор), площадью 2.5 кв.м.;

- помещение №23 (лестничная клетка), в настоящее время по техническому паспорту на 10.01.2014, по заключению экспертизы: помещение №25(кладовая), площадью 8.1 кв.м., помещение №26 (лестничная клетка), площадью 1.7 кв.м., помещение №26а (коридор), площадью 2.6 кв.м. (в результате проведенной ответчиком перепланировкой);

- помещение №24 (гараж), в настоящее время по заключению экспертизы помещение №30, площадью 1127,4 кв.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  с 25.11.2004 года ОАО «Курганагропромстандарт» является собственником нежилых помещений: номера на поэтажном плане: 1-14,16,4а,9а,9б,9в,11а,11б,10а, 10б, 10в,12а,12б,13а, находящихся на третьем этаже административного здания с гаражом (лит.А), расположенном по адресу: г.Курган, ул. Станционная, 64 а. Общая площадь помещений, принадлежащих ОАО «Курганагропромстандарт», составляет 330.6 кв.м. (л.д. 31,т.1).

С 13.01.2010 собственником нежилых помещений: номера на поэтажном плане: №1-24, находящихся на 2 этаже административного здания с гаражом(лит.А), общей площадью 325,1 кв.м. расположенном по адресу: г.Курган, ул. Станционная, 64а является   Новикова Галина Семеновна  (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, л.д. 32,т.1).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по делу  была проведена судебная экспертиза по вопросу определения помещений и коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения в нежилом здании.

Согласно заключению  экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Агенство независимой оценки «Эксперт», а также заключению названного общества по результатам дополнительной экспертизы (л.д. 5-92, т. 2, 84-115 т. 4): Лит А, первый этаж: помещение №13(тепловой узел), площадью 17,8 кв.м., используется для обслуживания более одного помещения в здании. В помещении теплового узла расположен распределительный узел сетей отопления, выполнена разводка труб отопления на три этажа здания, используется по вспомогательному назначению, не имеет свободного доступа в помещение. Помещение №14 (щитовая), площадью 2,9 кв.м., используется для обслуживания более одного помещения в здании. В помещении расположены электрический счетчик и защитно-отключающие устройства на три этажа здания, используется только по вспомогательному назначению, не имеет свободного доступа в помещение. Помещение № 15 (цех), площадью 21.6 кв.м., используется для обслуживания более одного помещения в здании. Используется в самостоятельных целях-цех, по вспомогательному назначению-проходят трубопроводы отопления от ввода в здание до распределительного узла, не имеет свободного доступа. Помещение № 19 (туалет), площадью 1.7 кв.м., используется для обслуживания более одного помещения в здании, функционально является туалетом здания, используется по вспомогательному назначению, не имеет свободного доступа. Помещение №20 (умывальник), площадью 2.4 кв.м., используется для обслуживания более одного помещения в здании, функционально является тамбуром с умывальником в туалете здания, не имеет свободного доступа в помещение. Помещение №22 (коридор), площадью 2,5 кв.м., используется для обслуживания более одного помещения в здании, по вспомогательному назначению, функционально является коридором, не имеет свободного доступа в помещение. Помещение №25 (кладовая), площадью 8.1 кв.м., используется для обслуживания более одного помещения в здании, фактически является лестничной клеткой секции, используется по вспомогательному назначению, не имеет свободного доступа в помещение. Помещение №26 (лестничная клетка), площадью 1.7 кв.м., используется для обслуживания более одного помещения в здании, является помещением, через которое осуществляется проход в помещения второго и третьего этажа секции, используется по вспомогательному назначению, функционально является лестничной клеткой, имеет свободный доступ в помещение с улицы. Помещение №26а (коридор), площадью 2,6 кв.м., используется для обслуживания более одного помещения в здании, фактически является лестничной клеткой секции, используется по вспомогательному назначению, функционально является коридором, не имеет свободного доступа. В здании лит А1 первый этаж: помещение №30 (гараж), площадью 1127,4 кв.м., используется для обслуживания более одного помещения в здании, используется в самостоятельных целях-гараж и по вспомогательному назначению-проходят трубопроводы отопления, водопровода от ввода в здание до распределительного узла и кабель электроснабжения от ввода в здание до распределительного щита, находится узел ввода тепла и учета воды, имеет свободный доступ в помещение с улицы.

Полагая, что обозначенные в исковом заявлении нежилые помещения являются общим имуществом собственников нежилых помещений здания, поскольку обслуживают более одного помещения, в них проходят инженерные коммуникации; ссылаясь на наличие со стороны ответчика препятствий в осуществлении прав сособственников, связанных с возможностью беспрепятственного доступа к оборудованию, находящемуся в данных помещениях и предназначенного для обслуживания всего здания, ОАО «Курганагропромстандарт» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции на основании проведенных по делу экспертиз пришел к выводу, что  нежилые помещения №13 (тепловой узел), №14 (щитовая), №19 (санузел), №20 (умывальник), №22 (коридор), №25 (кладовая), №26 (лестничная клетка), №26а (коридор), а также лестничная клетка площадью 13,1 кв.м. на момент возникновения права общей долевой собственности и до перепланировки, произведенной без согласия иных собственников являются местами общего пользования, обслуживающими более одного помещения в здания и относятся к общему имуществу. Также к общему имуществу здания отнесены конструктивные элементы здания и инженерные коммуникации, организация которых исключает снабжение принадлежащих истцу нежилых помещений без их использования. Помещения №15 (агрегатный цех) и №30 (гараж) к такому имуществу не отнесены, ввиду использования в самостоятельных целях, независимо от расположения в них сетей снабжения коммунальными ресурсами.

Вопрос о правомерности заявленных истцом требований решен судом первой инстанции исходя из факта владения истцом спорными помещениями, которые признаны местами общего пользования. Установив, в том числе на основании утверждений ОАО «Курганагропромстандарт», что последнее лишено возможности доступа в спорные помещения (кроме лестничной клетки, образованной из помещений № 23, 25,26,26а), суд счел, что надлежащим способом защиты прав истца должно являться заявление виндикационных требований, что исключает удовлетворение иска о признании права общей долевой собственности на помещения №19,20,22.

Иск об истребовании нежилых помещений №13,14 отклонен судом по причине пропуска срока исковой давности (исчисляемой с даты приобретения истцом права собственности на нежилые помещения в здании), о применении которого заявлено ответчиком. Делая вывод об известности истцу факта нахождения нежилых помещений во владении ответчика, суд первой инстанции также учел разрешение спора о праве собственности ООО «Гровер» в рамках дела А34-1889/2007.

Признавая за истцом право долевой собственности  на нежилые помещения лестничной клетки, которыми он не лишен пользования и конструктивные элементы и коммуникации здания, суд  не согласился с требованиями истца о необходимости определения долей в праве собственности в виде дроби, ввиду их определения законом, пропорционально площади помещений основного использования.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в  постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно приведенным нормам, собственнику отдельного помещения в здании, во всех случаях, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и толкования, приведенного в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу прямого указания приведенных норм право общей долевой собственности возникает на имущество, имеющие исключительное предназначение для обслуживания всех помещений здания, помещения в котором принадлежат нескольким собственникам.

В то же время объекты, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из названного, разрешение настоящего спора связано с определением правового режим спорных помещений.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключения экспертиз, технические паспорта помещений (л.д. 7-8,11,т.6; л.д.54-55, т.7; 3-6,т.4), суд  первой инстанции пришел к  обоснованному выводу о том, что помещение №13(тепловой узел), площадью 17,8 кв.м.(в настоящее время в результате проведенной