Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу n А76-22960/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Суд отклонил довод ответчиков о пропуске срока исковой давности, указав, что ранее заключенный договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:27:0901002:10 был расторгнут по дополнительному соглашению.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о наличии  оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 2 статьи 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов.

По смыслу ст.ст.30-32 ЗК РФ процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства представляет собой сложный юридический состав, соблюдение условий которого необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления таких земельных участков. Несоблюдение хотя бы одного из элементов данного юридического состава влечет недействительность всей процедуры выбора земельного участка для строительства и, как следствие, недействительность (ничтожность) заключаемых на ее основе договоров по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами  настоящего дела, что Цепилов С.И. обратился в Администрацию с заявлением от 24.07.2012 вх. N 766 о предоставлении в аренду земельного участка для строительства административно-бытового корпуса.

Распоряжением Управления от 03.08.2012 N 723-р Цепилову Сергею Ивановичу предоставлены в аренду сроком на 49 лет земельные участки с кадастровым номером 74:27:0901002:14, площадью 8131 кв. м и с кадастровым номером 74:27:0901002:16, площадью 6321 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание - проходная завод "Метталист". Участок находится примерно в 300 метрах по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Верхний Уфалей, под строительство административно - бытового корпуса.

07.08.2012 между Управлением (Арендодатель) и Цепиловым С.И. (Арендатор) заключен договор аренды N 49 вышеуказанных земельных участков сроком до 07.08.2061 года.

 Применяя правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2005 N 2479/05, от 14.09.2010 N 4224/10, от 15.11.2011 N 7638/11, суд первой инстанции, установив, что  в дело не были представлены доказательства информации населения через средства массовой информации, о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства,  пришел к выводу о том, что договор аренды N 49 не  соответствует требованиям действующего земельного законодательства ( нарушены требования статей 30, 31 ЗК РФ) и  признал данную сделку недействительной в силу ее ничтожности.

При этом судом первой инстанции не учтено следующее.

Как усматривается из материалов дела, между Управлением и гр. Иванищевым Владимиром Владимировичем заключен договор аренды от 26.08.2010 N 42 земельного участка с кадастровым номером 74:27:0901002:10 (т. 1 л.д. 150-157).

29.11.2011 Иванищев В.В. на основании Соглашения передал Цепилову С.И. права и обязанности по договору аренды земельного участка N 42 от 26.08.2010 года (т. 2 л.д. 2-4).

При этом материалами дела подтверждается, что 11.05.2012 ИП Цепилов оформил согласие на раздел принадлежащего ему на праве аренды земельного участка на три части, заключил с ООО «Гео-Сервис» договор на проведение работ по разделу  земельного участка с кадастровым номером 74:27:0901002:10 и получил 15.05.2012 межевой план по результатам  выполненных кадастровых работ (л.д.103-120 т.2).

В соответствии с межевым планом 05.06.2012 были сформированы и поставлены на кадастровый учет три земельных участка, в том числе спорные земельные участки с кадастровыми номерами 74:27:0901002:14 и 74:27:0901002:16, а земельный участок с кадастровым номером 74:27:0901002:10 прекратил свое существование путем снятия с кадастрового учета, что следует из представленных в материалы дела кадастровых паспортов (л.д.117-120 т.1).

Из материалов дела следует, что распоряжением Управления от 12.07.2012 N 640-р на основании заявления Цепилова С.И. прекращена аренда земельного участка с кадастровым номером 74:27:0901002:10, площадью 16 356 кв. м по договору аренды от 26.08.2010 N 42 (т. 2 л.д. 101-102).

Дополнительным соглашением от 12.07.2012 стороны расторгли договор аренды от 26.08.2010 N 42. Соглашение зарегистрировано 06.09.2012 (т. 2 л.д. 99-100).

Затем по договору аренды земельного участка от 07.08.2012 N 49 ответчиками было оформлено предоставление в аренду для строительства два земельных участка с кадастровым номером 74:27:0901002:14, площадью 8131 кв. м и с кадастровым номером 74:27:0901002:16, площадью 6321 кв. м.

Указанные фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент раздела земельного участка с кадастровым номером 74:27:0901002:10 на три земельных участка, включая два спорных, ответчики были связаны существующими между ними правоотношениями, основанными на договоре аренды от 26.08.2010 N 42.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункты 1, 6 статьи 11.4 ЗК РФ).

Пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Как видно из материалов дела, в результате раздела первоначально предоставленного ИП Цепилову С.И.в аренду земельного участка сторонами принято решение о расторжении ранее заключенного договора от 26.08.2010 № 42 и оформлении нового договора от 07.08.2012 N 49 в отношении двух из вновь образованных участков сроком действия с 07.08.2012 по 07.08.2061.

Признавая недействительной оспариваемую сделку, заключенную в результате раздела земельного участка, суд первой инстанции не применил подлежащие применению в рассматриваемом случае  положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

При этом суд апелляционной инстанции, отмечая изменение сторонами нового договора условий о сроке его действия, отличающихся от ранее согласованного срока, установленного прежним договором аренды, считает необходимым указать следующее.

Положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ закрепляют за пользователем земельного участка преимущественное право на переоформление существующих правоотношений относительно используемого им участка без проведения торгов (как путем заключения нового договора, так и в результате внесения соответствующих изменений в действующий договор). При этом законодатель не лишил стороны возможности по соглашению изменить условия прежнего договора, поскольку такое право прямо предусмотрено данной нормой права.

Согласно пункту 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Пунктом 3 статьи 30 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

По смыслу приведенных выше норм следует, что договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, прекращается по истечении срока строительства здания, строения, сооружения. Указание в договоре срока, превышающего предельные сроки строительства объекта не свидетельствует о ничтожности сделки. Апелляционный суд полагает, что само по себе изменение сторонами  срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, не противоречит действующему земельному законодательству, поэтому не может служить основанием для признания договора от 07.08.2012 N 49 недействительным по правилам статей 166, 168 ГК РФ. Более того, положения земельного законодательства не допускают необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 N 8985/08).

При этом статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 этого же Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В любом случае нарушение арендатором условий о надлежащем использовании арендуемого земельного участка, предоставленного для целей строительства, является основанием для постановки вопроса о расторжении договора аренды, но не о признании его недействительным.

Вывод суда первой инстанции о необходимости в рассматриваемом случае информирования населения через средства массовой информации о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства противоречит правилам пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, которая  предусматривает соответствующее исключение из общего правила, в том числе установленного статьями 30-31 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что при заключении ответчиками оспариваемого договора аренды от 107.08.2012 N 49 были соблюдены положения действующего земельного законодательства, оснований для вывода о ничтожности спорной сделки не имеется.

Оценивая доводы ответчиков об отсутствии у истца заинтересованности в оспаривании договора аренды от 07.08.2012 № 49, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Поскольку ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемым договором, то есть правовое положение которых претерпело бы изменения, либо права могли оказаться нарушенными как исполнением сделки, так и одним только ее существованием.

При этом заинтересованность в предъявлении иска также характеризуется реальностью судебной защиты, то есть возможностью восстановления прав и законных интересов заявителя в случае реализации избранного им способа судебной защиты.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 3 ЗК РФ к отношениям по использованию и охране недр применяется законодательство о недрах. К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Правовые и экономические основы комплексного рационального использования и охраны недр регулируются Законом  о недрах.

В силу ст. 1.2 Закона о недрах в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические