Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2015 по делу n А47-2023/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

его фактическое расположение на первом этаже девятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новотроицк, ул. Советская, 114А и на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:518, сформированном и поставленном на кадастровый учет для эксплуатации жилого дома. Суд пришел к выводу о том, что Мюллер А.А., как лицо, владеющее на праве собственности частью объекта недвижимости, фактически являющегося частью многоквартирного жилого дома, в силу закона, является участником общей долевой собственности на земельный участок, а нежилое помещение не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.  При этом, действия истца по реконструкции оценены в качестве добросовестного заблуждения относительно характера строительных работ по разделу здания магазина. Сделав вывод о соответствии нежилого помещения требованиям безопасности и отсутствии ограничений в части признания права собственности на реконструированное помещение в связи с его обременением ипотекой, суд признал право собственности истца на самовольно реконструированное нежилое помещение № 5.

Отклоняя требования в части признании права собственности истца в отношении литер Б1 и Б2 здания магазина, суд учел обстоятельства их последовательного возведения в 2011 и 2012 г.г. без получения разрешения на строительство, в том числе после разрешения спора о правомерности отказа в государственной регистрации права, что исключает добросовестность застройщика. Основываясь на данных градостроительного плана земельного участка принадлежащего истцу на праве собственности, суд не установил доказательств расположения пристроев в  его пределах, а также соблюдения требований о допустимом проценте застройки земельного участка.

При удовлетворении требований истца в части признания права собственности истца на литер Б, суд исходил из отсутствия его изменений, за исключением выделения из него нежилого помещения № 5 и самостоятельности индивидуализированного присвоением литеры объекта в качестве объекта гражданских прав.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации дано понятие разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случаях осуществления реконструкции, затрагивающей конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрено получение разрешения на строительство.

Из перечисленных выше обстоятельств следует, что в рассматриваемом случае ИП Мюллер А.А. произвел в отношении принадлежащего ему здания комплекс работ включающих возведение пристроев лит.Б1,Б2, изменяющих габариты и площадь здания. Таким образом, при возведении пристроев требовалось получение разрешения на строительство. Кроме того, предпринимателем произведены работы по физическому выделению нежилого помещения №5 в самостоятельный объект, квалифицированные при рассмотрении дела А47-9625/2012 в качестве реконструкции, требующей получение разрешения на реконструкцию (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Названные обстоятельства подтверждаются предъявлением настоящих исковых требований в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 3 статьи 222 предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанные положения распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010  N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Заявляя настоящие требования о признании права собственности на самовольные постройки  созданные в результате реконструкции, истец одновременно просил решить вопрос о прекращении его  права на объект, прекративший существование.

Исходя из разъяснений приведенных в пункте 52 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации иск о признании права собственности является одним из способов исправления записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу разъяснений, приведенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрена.

Названное, с учетом особенностей рассматриваемых правоотношений заключающихся в наличии зарегистрированного за предпринимателем права собственности на нежилое здание нежилого здания магазина смешанных товаров общей площадью 666 кв.м., изначально включавшего нежилое помещение №5, свидетельствует о необходимости решения вопроса о признании права собственности на созданные в результате реконструкции объекты (самостоятельное нежилое помещение №5 и здание магазина лит. Б,Б1,Б2) в единстве. Иной подход ведет к искажению сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, поскольку случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (пункт 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для квалификации требований истца о прекращении права собственности на нежилое здание магазина смешанных товаров общей площадью 666 кв.м. в качестве самостоятельного, а также отдельного рассмотрения и частичного удовлетворения исковых требований в части признания права на нежилое помещение №5 и здание магазина лит Б.

В свою очередь, указанное не позволяет оценить апелляционную жалобу ИП Мюллер А.А. как направленную на обжалование решения суда первой инстанции в части (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Соответствующие пояснения о единстве исковых требований даны представителем истца в заседании суда апелляционной инстанции. Представителем ответчика заявлено о необходимости пересмотра обжалуемого судебного акта в полном объеме.

При решении вопроса о правомерности заявленных исковых требований о признании права собственности на созданные в результате самовольной реконструкции объекты с прекращением права собственности на принадлежащий предпринимателю объект (лит. Б), судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Материалами дела подтверждено, что часть спорного объекта - нежилое помещения № 5 площадью 65,4 кв.м. является отдельным встроенным нежилым помещением  расположенном на первом этаже жилого дома  по адресу: г. Новотроицк, улица Советская, № 114 А и на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225007:518, сформированном для эксплуатации жилого дома (сведения Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» л.д. 57 т. 1, л.д. 4 т. 2).

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом (общее имущество в многоквартирном доме).

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Применительно к спорному вопросу, распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности путем его использования для размещения пристроя как самостоятельного объекта гражданских прав и использование несущих конструкций жилого дома путем изменения расположения входной группы в нежилое помещение, предполагает наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.     Включение в состав дома помещения, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности (размещения  аптеки) с его изолированием от здания магазина влияет на функционирование и изменение системы снабжения сетевыми ресурсами (общего имущества в многоквартирном доме), что также свидетельствует о необходимости решения такого вопроса с собственниками помещений многоквартирного дома.  

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о недоказанности ответчиком отнесения нежилого помещения №5 к общему имуществу собственников многоквартирного дома и влияния осуществленной реконструкции на их права и интересы, следует признать ошибочными.

Отсутствие в материалах дела доказательств получения истцом согласия собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию одного из помещений жилого дома является обстоятельством, исключающим удовлетворения иска.

Приведенные представителем истца в заседании суда апелляционной инстанции доводы об отсутствии осуществления каких-либо изменений конструкции нежилого помещения № 5 противоречат состоявшим по делу А47-9625/2012  судебным актам. Вместе с тем,  исключая осуществление реконструкции истец не обосновал необходимость предъявления иска о признании права в отношении указанного нежилого помещения к Администрации в порядке статьи 222 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (статья 4 названного кодекса, статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иных оснований возникновения права собственности на нежилое помещение исковой заявление не содержит, при том, что судебное решение в подобных случаях не может подменять собой предусмотренную законом процедуру подтверждения права.

Как указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с толкованием, приведенном в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2007 года № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здание в состояние, предшествующее реконструкции). Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной