Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2015 по делу n А07-20413/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Названное влечет применение  при проведении экспертизы норм и стандартов, в том числе установленных Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -  Закон «Об оценочной деятельности»), Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО   № 1)», Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и вид стоимости» (ФСО № 2), Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3).

Статьей 11 Закона «Об оценочной деятельности» определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО № 1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Вопреки утверждениям апеллянтов, из заключения эксперта усматривается обоснование отказа от применения  доходного и затратного  подхода  при оценке стоимости нежилого помещения (л.д. 45 т. 3). Отказ от применения доходного подхода обоснован отсутствием  сведений о значении затрат и прибылей при сдаче имущества в аренду. Поскольку такие значения определяются применительно к условиям нахождения объекта в частной собственности, в отсутствие сведении о сдаче истцом выкупаемых помещений в аренду, в целях определения рыночной стоимости  нежилого помещения экспертом применен сравнительный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 18  ФСО № 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, а также принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги – нежилые помещения (л.д. 46, 48 т. 4)  имеют сходное с исследуемым назначение – торговое, расположены в границах одного и того же населенного пункта г. Салават, сопоставимы по площади, в силу чего соответствуют требованиям пункта  14  ФСО № 1. Ссылка апеллянта о неправомерности использования аналога – нежилого помещения, расположенного в городе Ишимбай без анализа рынка недвижимости в этом населенном пункте подлежит отклонению, поскольку  данный аналог (№ 2) был исключен оценщиком из выборки по причине отсутствия цены предложения и площади (л.д. 48 т. 3). Также не является обоснованной ссылка на использование независимым оценщиком данных за февраль-март 2013 года при выполнении оценки на 22.01.2013, поскольку сведения об аналогах взяты оценщиком из публикаций в газете «Уныш» от 07.11.2012 и 30.01.2013 (л.д. 48 т. 3). Наличие указание об этом в сравнительной таблице исключает обоснованность ссылки апеллянтов на отсутствие указания даты размещения объявлений о продаже аналогов. Выбор аналогов с заведомо заниженной стоимостью апеллянтами не доказан.

При определении рыночной стоимости  нежилых помещений эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно расположения, условий продажи и текущего состояние  (л.д. 48 т. 3, оборот). Корректировка по праву собственности правомерно принята равной нулю, поскольку исходя из положений  статьи 3 Закона «Об оценочной деятельности», что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке.

Таким образом, нахождение помещения в аренде общества не влияет на определение его рыночной стоимости, предполагающей отчуждение объекта собственником.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судом первой инстанции установлено, что это заключение не содержит каких-либо противоречий. Сомнений в его обоснованности у суда не возникло, в силу чего ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы отклонено.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

Доказательств необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (л.д. 35 т. 3) суду не представлено.

Названные ответчиком в апелляционной жалобе обстоятельства   сами по себе не вызывают сомнений в обоснованности заключения эксперта, либо наличия в нем противоречий, в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемое заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Основания, указанные заявителем в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что само по себе не влечет необходимость в проведении повторной экспертизы.

Поскольку, в силу статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречия в выводах эксперта, вышеназванное исключает удовлетворение заявленного подателями апелляционной жалобы ходатайства  о назначении повторной   судебной экспертизы по делу.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2015 по делу № А07-20413/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

            И.Ю. Соколова

Судьи

            Л.П. Ермолаева

            М.И. Карпачева