Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2015 по делу n А07-20413/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

требованиям части 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ бездействие Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан, выразившееся в несовершении действий, предусмотренных названной нормой закона, по заявлениям Городского потребительского общества «Якын» БашПотребСоюза от 17.01.2013 №№ 02, 03 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 416,3 кв. м. кадастровый (условный) номер 02-04-15/028/2007-560 и площадью 469,2 кв. м. кадастровый (условный) номер 02-04-18/009/2005-068, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Островского, д. 45а, а именно: в необеспечении заключения договоров на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления, в не принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, в не направлении заявителю проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. На Администрацию городского округа город Салават Республики Башкортостан возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по заявлениям ГПО «Якын» Башпотребсоюза от 17.01.2013 №№ 02, 03 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.10.2013 по делу № А07-5188/2013 признано право ГПО «Якын» Башпотребсоюза на преимущественное приобретение в собственность: встроенно-пристроенного помещения на первом этаже 9-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: город Салават, улица Островского, дом 45 а, общей площадью 469, 2 кв.м., кадастровый или (условный) номер объекта 02-04-18/009/2005-068, а также встроенно-пристроенного помещения на первом этаже 9-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: город Салават, улица Островского, дом 45 а, общей площадью 416, 3 кв.м., кадастровый или (условный) номер объекта 02-04-15/028/2007-560.

03.09.2014 Администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан подготовлены проекты договоров купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) №№ 115 и 116  (л.д. 28-49 т. 1).

В соответствии с условиями указанных договоров рыночная стоимость приватизируемого имущества, расположенного по адресу: г.Салават, ул. Островского, 45а определена в соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №011-14-ОС и №102-14-ОС от 01.08.2014, выполненными независимым оценщиком ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» и составляет по договору № 115 от 03.09.2014 8 503 700 руб. (объект оценки площадью 416,3 кв.м.), по договору № 116 от 03.09.2014 - 8 496 300 руб. (объект оценки площадью 469,2 кв.м.) (п.п. 2.2, 3.1 договоров №№ 115 и 116 от 03.09.2014).

Вышеназванными отчетами ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» рыночная стоимость нежилых помещений определена по состоянию на 10.04.2014 (л.д. 1-143 т. 2).

По инициативе общества «Якын» оценка рыночной стоимости нежилых помещений была произведена обществом с ограниченной ответственностью «АшкадарЭкспертСервис плюс», которым рыночная стоимость помещения, расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома, площадью 416,3 кв.м. находящегося по адресу: г.Салават, ул. Островского, 45а  определена по состоянию на 22.01.2013 в сумме 5 978 000 руб. Размер стоимости помещения площадью 469,2 кв.м., расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: г.Салават, ул. Островского, 45а по состоянию на 22.01.2013  определен в размере 5 317 600 руб. (л.д. 63-108 т. 1).

Основываясь на заключении общества с ограниченной ответственностью «АшкадарЭкспертСервис плюс», 05.09.2014 ГПО «Якын» Башпотребсоюза подписало договоры купли-продажи с протоколами разногласий, направив их в адрес Комитета (л.д. 61, 62, 113 т. 1).

Письмом от 15.08.2014 Комитет сообщил обществу «Якын» об отказе в заключении договоров купли-продажи в редакции протоколов разногласий и правомерности определения рыночной стоимости по состоянию на 10 апреля 2014 года (л.д. 114 т.1).

Полагая, что стоимость нежилых помещений, указанная в направленных обществу проектах договоров купли-продажи завышена и неправомерно определена на дату 10.04.2014, которая не является датой подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции руководствуясь правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7210/12 пришел к выводу о необходимости определения рыночной стоимости выкупаемого имущества на дату подачи  заявления о реализации преимущественного права ГПО «Якын» Башпотребсоюза -22.01.2013. При наличии разногласий сторон по оценке имущества, суд основывался на результатах проведенной по делу судебной экспертизы ООО «Судебная нормативная экспертиза товаров и услуг», не установив оснований для признания их недостоверными. В связи с определением иной выкупной цены нежилых помещений, судом исключены из числа приложений к договору графики платежей, пункт 2.2 договоров, а также принята редакция пункта 3.4, предусматривающая оплату процентов одновременно с погашением основного долга.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 названного закона (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

При этом, положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Содержание направленного в суд искового заявления позволяет сделать вывод о том, что обществом не было заявлено  доводов о недостоверности отчета об оценке, так как разногласия сторон касались даты, на которую должна быть произведена оценка рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений.

По этой причине проверка достоверности отчетов, выполненных ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», наличие в них нарушений Федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», влияющих  на оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе  путем назначения экспертизы, судом первой инстанции не осуществлялась.

Возможность принятия названных отчетов в качестве надлежащих доказательств рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений была связана с правильностью определения даты, на которую произведена оценка.

Вопреки доводам апеллянтов, при рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости осуществления оценки на дату подачи заявления о реализации преимущественного права ГПО «Якын» Башпотребсоюза  -  22.01.2013, поскольку в силу частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 согласно которой в случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Ссылки подателей апелляционных жалоб на определение даты подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп нежилых помещений датой предоставления письма общества «Домоуправление №9» от 24.03.2014 об отсутствии в нежилых помещениях общего имущества собственников помещений многоквартирного дома подлежат отклонению, как противоречащие  вышеприведенным судебным актам № А07-5097/2013 и        № А07-5188/2013, которыми признано право ГПО «Якын» Башпотребсоюза на преимущественное приобретение в собственность нежилых помещений  оценено в качестве неправомерного бездействия органа местного самоуправления по рассмотрению заявлений общества от 17.01.2013, полученных им 22.01.2013 (статьи 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из названного и в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости объектов недвижимости по состоянию на 22.01.2013, проведение которой было поручено эксперту ООО «Судебная нормативная экспертиза товаров и услуг» (л.д. 22 т. 3).

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом ООО «Судебная нормативная экспертиза товаров и услуг» Бикбаевым Ришатом Хадыевичем представлен отчет №14/01 АСРБ/15 от 14.01.2015 (л.д. 34-135 т. 3). В соответствии с отчетом рыночная стоимость нежилого помещения площадью 416 кв.м. литер А1, этажность 1+подвал/9, год постройки 1979, инвентарный номер 879, технический паспорт по состоянию на 06.09.2007, расположенного по адресу г. Салават ул. Островского 45а по состоянию на 22.01.2013 с учетом НДС составляет 5 492 211 руб., без учета НДС – 4 654 416 руб. Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 469,2 кв.м. литер А1, этажность 1+подвал/9, год постройки 1979, инвентарный номер 879, технический паспорт по состоянию на 06.09.2007, расположенного по адресу г. Салават ул. Островского 45а по состоянию на 22.01.2013 с учетом НДС составляет 6 103 638 руб., без учета НДС – 5 172 575 руб. (л.д. 50 т. 3).

Доводы подателей апелляционных жалоб о том, что экспертное заключение подготовлено с нарушениями положений действующего законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки подлежит отклонению.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит