Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 по делу n А76-9981/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

(кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В данном случае лица, участвующие в деле, факт наличия у Габиева С.А. преимущественного права выкупа арендуемого им нежилого помещения № 2 не оспаривают и не отрицают. Органом местного самоуправления дано согласие на отчуждение муниципального имущества предпринимателю, в свою очередь, МУП «Куратор» приняло решение о продаже этого имущества и направило арендатору проект договора купли-продажи.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Таким образом, муниципальное предприятие, принявшее решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, и при условии наличия у заинтересованного лица (арендатора) преимущественного права выкупа, то есть при соблюдении требований Закона № 159-ФЗ, обязано совершить сделку купли-продажи муниципального недвижимого имущества по цене, определённой независимым оценщиком.

В случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

Сроки, установленные в статье 445 Гражданского кодекса, не являются пресекательными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса).

Из переписки Габиева С.А. и МУП «Куратор» следует, что с сопроводительным письмом от 07.03.2014 № 62 предприятие направило предпринимателю проект договора купли-продажи с предложением заключить договор (т. 1, л.д. 30). Данное письмо получено арендатором 11.03.2014 (т. 1, л.д. 33). После получения отчёта общества «Финансовый адвокат», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 2 составила 531 000 рублей (в том числе НДС 18 %), Габиев С.А. возвратил МУП «Куратор» договор купли-продажи, подписанный им с протоколом разногласий в части стоимости выкупаемого имущества (т. 1, л.д. 20-22, 35-39). В письме от 09.04.2014 № 92 предприятие отказало в согласовании разногласий (т. 1, л.д. 40).

Своевременно, в пределах тридцатидневного срока с момента получения оферты, совершённые Габиевым С.А. действия и письмо МУП «Куратор» от 09.04.2014 № 92, безусловно, свидетельствуют о наличии между сторонами сделки разногласий по поводу стоимости выкупаемого имущества.

Следует отметить, что отчёт об оценке, подготовленный обществом «Финансовый адвокат», получен Габиевым С.А. до направления предприятию договора купли-продажи с протоколом разногласий.

Кроме того, закон не ограничивает право стороны будущей сделки предлагать свои условия для их включения в договор в отсутствие иного отчёта независимого оценщика. Возражения покупателя относительно предлагаемой продавцом стоимости имущества могут быть основаны на любых иных документах, полученных покупателем сведениях.

Доводы МУП «Куратор» о том, что Габиев С.А. должен был обратиться с требованием об оспаривании достоверности отчёта об оценке (по сути, о том, что истец избрал неверный способ защиты права), во внимание арбитражного суда апелляционной инстанции приняты быть не могут, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

Статьи 445, 446 Гражданского кодекса, статьи 1, 2, 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ не предусматривают в качестве обязательного оспаривание заинтересованным лицом (арендатором) отчёта об оценке, достоверности величины стоимости, определённой независимым оценщиком, до обращения в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального (государственного) имущества.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Приведённое разъяснение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации конкретизирует порядок оспаривания оценки имущества, произведённой независимым оценщиком, и не содержит каких-либо дополнительных ограничений для реализации заинтересованным лицом права на иск, предусмотренный статьями 445, 446 Гражданского кодекса.

Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11, также не содержит каких-либо дополнительных ограничений для реализации заинтересованным лицом права на урегулирование преддоговорного спора в судебном порядке. В названном постановлении разъяснено, что оценка имущества, произведённая независимым оценщиком, является обязательной для органа власти (либо юридического лица), выступающего продавцом муниципального (государственного) имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ. То есть оценка имущества не зависит от воли продавца.

Обращение в суд с иском об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, либо с иском об урегулировании преддоговорного спора, включающего спор о цене имущества, либо с исковым заявлением, содержащим оба названных требования – право заинтересованного лица.

Тем самым, Габиев С.А. правомерно, с целью защиты своих законных интересов обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, без предъявления самостоятельного требования к оценщику.

Надлежащим ответчиком по такому иску является второй участник будущей сделки, то есть МУП «Куратор». Соответственно, предусмотренных законом оснований для привлечения Исаковой И.Я. (оценщик; третье лицо – т. 1, л.д. 1-5) к участию в рассмотрении настоящего дела в качестве второго ответчика не имелось.

По существу спора Габиев С.А. настаивает на необходимости уменьшения выкупной стоимости нежилого помещения № 2, в свою очередь, МУП «Куратор» возражает против этого, настаивает на необходимости применения рыночной стоимости имущества, определённой в отчёте об оценке от 12.12.2013 № 1027, то есть на сумме в 2 500 000 рублей.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

По результатам оценки представленных сторонами доказательств арбитражный суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о том, что предложенная ответчиком выкупная стоимость завышена.

Достоверность величины рыночной стоимости, определённой в отчёте от 12.12.2013 № 1027 (2 500 000 рублей, без НДС), опровергается представленными в дело доказательствами:

- отчётом общества «Финансовый адвокат» от 03.04.2014 № 1134-04-Ф14, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 2 составляет 450 000 рублей, без НДС (т. 1, л.д. 37-39);

- заключением эксперта саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Лежневой В.В. от 22.05.2014, согласно которому отчёт об оценке от 12.12.2013 № 1027 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (т. 1, л.д. 65-75);

- заключением эксперта от 15.12.2014 № 82/11/№А76-9981/2014, подготовленным по результатам проведения судебной экспертизы, согласно которому отчёт об оценке от 12.12.2013 № 1027 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в свою очередь, рыночная стоимость нежилого помещения № 2 составляет 855 932 руб. 20 коп., без НДС (т. 2, л.д. 103-142).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 АПК РФ).

Доводы МУП «Куратор» о том, что суд первой инстанции необоснованно удовлетворил ходатайство Габиева С.А. о проведении судебной экспертизы, противоречат обстоятельствам дела. Как указано выше, до момента проведения судебной экспертизы в дело представлено два самостоятельных документа, каждый из которых содержит мнение профессионального специалиста в сфере оценки имущества, существенным образом отличающееся от мнения оценщика, подготовившего отчёт от 12.12.2013 № 1027, а также позиции предприятия относительно стоимости нежилого помещения № 2.

В такой ситуации проведение судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости выкупаемого имущества, а также проверки соответствия отчёта от 12.12.2013 № 1027 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, соответствует целям и задачам арбитражного судопроизводства.

Отчёт об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Закона № 135-ФЗ).

Как следует из заключения эксперта от 15.12.2014 № 82/11/№А76-9981/2014, отчёт об оценке от 12.12.2013 № 1027 не соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки. Экспертом выявлены, среди прочего, следующие нарушения. Не выполнены требования