Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 по делу n А76-9981/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4854/2015

г. Челябинск

22 мая 2015 года

Дело № А76-9981/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия Озерского городского округа «Озерский центр проектного финансирования «Куратор» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2015 по делу № А76-9981/2014 (судья Кирьянова Г.И.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Габиева Станислава Александровича – Габиев А.И. (доверенность от 10.04.2015 № 8, паспорт);

муниципального унитарного предприятия Озерского городского округа «Озерский центр проектного финансирования «Куратор» – Горохов И.Г. (распоряжение о приёме работника на работу от 05.08.2013 № 442-лс, паспорт).

Индивидуальный предприниматель Габиев Станислав Александрович, ОГРН 304742201200018 (далее – Габиев С.А., предприниматель, истец), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию Озерского городского округа «Озерский центр проектного финансирования «Куратор», ИНН 7422015625, ОГРН 1027401181477 (далее – МУП «Куратор», предприятие, ответчик), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 2 общей площадью 72,5 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, пр. Ленина, 64. Истец потребовал изложить пункт 2.1 статьи 2 договора № 41 «купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» в следующей редакции: «2.1. Цена продажи имущества, указанного в п. 1.2 договора, составляет 855 932 (восемьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот тридцать два) рубля 20 копеек, без учета НДС» (с учётом уточнения истцом заявленного требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 1, л.д. 6-11; т. 3, л.д. 12-13).

Исковое заявление принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 30.04.2014, делу присвоен номер А76-9981/2014.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражным судом первой инстанции привлечены: Администрация Озерского городского округа Челябинской области, ИНН 7422000403, ОГРН 1027401182379 (далее – Администрация); индивидуальный предприниматель Исакова Ирина Яновна, ОГРН 308742201500028 (далее – Исакова И.Я.); общество с ограниченной ответственностью «Финансовый адвокат», ИНН 7422046140, ОГРН 1107422000905 (далее – общество «Финансовый адвокат») (т. 1, л.д. 1-5; т. 2, л.д. 9-12).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2015 (резолютивная часть объявлена 04.03.2015) требование Габиева С.А. удовлетворено. Суд изложил пункт 2.1 договора № 41 купли-продажи нежилого помещения в испрашиваемой истцом редакции, установив цену недвижимого имущества в размере 855 932 руб. 20 коп., без учёта налога на добавленную стоимость (далее – НДС) (т. 3, л.д. 89-90, 93-115).

В апелляционной жалобе МУП «Куратор» ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и нарушение норм процессуального права, и просит решение отменить, в удовлетворении искового заявления Габиева С.А. отказать.

Ответчик приводит следующие доводы.

Суд первой инстанции не учёл значимые для дела обстоятельства. А именно, на момент акцепта проекта договора, представленного предприятием, у Габиева С.А. отсутствовали основания для установления цены арендуемого нежилого помещения в размере 450 000 руб., так как оценка имущества произведена истцом лишь 03.04.2014. При обращении в суд Габиев С.А. требование об оспаривании отчёта об оценке от 12.12.2013 № 1027, подготовленного Исаковой И.Я., не заявил. Между тем, данные обстоятельства, по мнению подателя жалобы, свидетельствуют об отсутствии разногласий при подписании проекта договора купли-продажи.

Суд первой инстанции неправомерно удовлетворил ходатайство истца о проведении судебный экспертизы по делу, так как на момент обращения истца к ответчику с протоколом разногласий имел место лишь один отчёт об оценке, подготовленный Исаковой И.Я., кроме того, предмет требований Габиев С.А. не изменил, первоначальный отчёт об оценке не оспорил.

Суд первой инстанции не принял во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 27.07.2011 № 2419/11. Достоверность результатов оценки муниципального имущества может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации. В данном случае суд не привлёк Исакову И.Я. к участию в деле в качестве ответчика. Кроме того, Габиев С.А. пропустил срок для оспаривания отчёта об оценке и не оспорил правовой акт об утверждении условий приватизации муниципального имущества.

Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство предприятия о назначении повторной экспертизы по делу. При определении рыночной стоимости нежилого помещения экспертом нарушены требования пунктов 18, 20 ФСО № 1 – отказ от использования затратного и доходного методов оценки, а также пункта 14 ФСО № 1 – несоответствие количественных и качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов.

Помимо прочего, судом первой инстанции допущены процессуальные нарушения: на сайте суда в сети Интернет не размещён полный текст определения об отказе в удовлетворении ходатайства предприятия о проведении повторной экспертизы; суд не известил ответчика об объявлении перерыва в судебном заседании 03.03.2015 до 04.03.2015.

Таким образом, МУП «Куратор» настаивает на отмене решения с принятием нового судебного акта – об отказе в удовлетворении искового заявления Габиева С.А. (т. 3, л.д. 142-146).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Третьи лица явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителей истца и ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 27.09.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесена регистрационная запись № 74-74-41/054/2007-3 о праве собственности муниципального образования «Озерский городской округ Челябинской области» на нежилое помещение № 2 общей площадью 72,5 кв. метра. Местонахождение объекта: Челябинская область, г. Озерск, пр. Ленина, д. 64, помещение 2. Этаж – цоколь. Номера на поэтажном плане №№ 1-5. Кадастровый (или условный) номер объекта 74:41:0101007:361 (т. 1, л.д. 41-42) (далее – нежилое помещение № 2).

Во исполнение договора «об аренде муниципального недвижимого имущества» от 30.10.2007 № 84/2007 по акту приёма-передачи от 30.10.2007 Комитет администрации Озерского городского округа по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) при согласовании с муниципальным унитарным предприятием «ХЭЛИС» (правопредшественник МУП «Куратор» - т. 1, л.д. 24-25) передал нежилое помещение № 2 в аренду Габиеву С.А. (арендатор) на срок по 29.10.2017 (т. 1, л.д. 14-19).

По трёхстороннему соглашению от 16.11.2007 права и обязанности арендодателя из договора аренды от 30.10.2007 № 84/2007 переданы муниципальному унитарному предприятию «ХЭЛИС» (правопредшественник МУП «Куратор») (т. 1, л.д. 23-25).

Договор аренды от 30.10.2007 № 84/2007 зарегистрирован в установленном федеральным законом порядке (в ЕГРП) 21.12.2007, запись регистрации № 74-74-41/066/2007-238 (т. 1, л.д. 17, 41-42).

28 октября 2013 года Габиев С.А. обратился в МУП «Куратор» и в Администрацию с заявлениями (письма от 25.10.2013 № 26/2013, от 28.10.2013 № 27/2013) о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения № 2 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т. 1, л.д. 26-27).

12 ноября 2013 года в ЕГРП внесена регистрационная запись № 74-74-41/052/2013-88 о праве хозяйственного ведения МУП «Куратор» в отношении нежилого помещения № 2 (т. 1, л.д. 41-42, 126).

12 декабря 2013 года Исаковой И.Я. (член саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» - т. 1, л.д. 137) по заданию МУП «Куратор» подготовлен отчёт № 1027 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 2. Согласно данному документу рыночная стоимость имущества составила 2 500 000 рублей, без учёта НДС (т. 1, л.д. 77-139).

29 января 2014 года Собранием депутатов Озерского городского округа Челябинской области принято решение № 13 о согласовании муниципальному унитарному предприятию «Куратор» возмездного отчуждения закреплённого за ним на праве хозяйственного ведения нежилого помещения № 2 субъекту малого предпринимательства Габиеву С.А. (т. 1, л.д. 31).

24 февраля 2014 года Администрацией вынесено постановление № 504, которым также согласовано возмездное отчуждение нежилого помещения № 2 в собственность предпринимателя (Габиева С.А.). Кроме того, данным правовым актом установлена цена объекта купли-продажи – 2 500 000 рублей без учёта НДС, согласно отчёту об оценке № 1027 (т. 1, л.д. 32).

МУП «Куратор» направило Габиеву С.А. проект договора от 07.03.2014 № 41 купли-продажи нежилого помещения № 2, график оплаты в рассрочку с сопроводительным письмом от 07.03.2014 № 62. В пункте 2.1 договора указана цена объекта – 2 500 000 рублей (т. 1, л.д. 20-22, 30).

12 марта 2014 года Габиев С.А. обратился в МУП «Куратор» с заявлением (письмо от 12.03.2014 № 06/2014), в котором просил ознакомить его с отчётом об оценке № 1027, а также выдать ему копии решения от 29.01.2014 № 13, постановления от 24.02.2014 № 504 и отчёта об оценке № 1027. В обоснование данного заявления предприниматель указал на наличие сомнений в правильности определения цены нежилого помещения № 2 (т. 1, л.д. 33).

01 апреля 2014 года Габиев С.А. представил в МУП «Куратор» письмо (от 25.03.2014 № 10/2014), в котором сообщил, что он направил отчёт об оценке №1027 в саморегулируемую организацию, в которой состоит Исакова И.Я., на экспертизу, а также обратился к иному оценщику для определения рыночной стоимости нежилого помещения № 2 (т. 1, л.д. 34).

03 апреля 2014 года обществом «Финансовый адвокат» по заданию Габиева С.А. подготовлен отчёт № 1134-04-Ф14, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 2 составила 531 000 рублей, в том числе НДС 18 % (т. 1, л.д. 37-39).

04 апреля 2014 года Габиев С.А. возвратил МУП «Куратор» подписанный им с протоколом разногласий договор купли-продажи № 41 с приложением копии выписки из отчёта об оценке № 1134-04-Ф14 и сопроводительным письмом от 04.04.2014 № 12. Предприниматель изложил пункт 2.1 договора в новой редакции, согласно которой цена нежилого помещения № 2 составила 450 000 рублей, без учёта НДС (т. 1, л.д. 20-22, 35-39).

В письме от 09.04.2014 № 92 руководитель предприятия сообщил заявителю о том, что протокол разногласий подписан быть не может, так как условия отчуждения нежилого помещения № 2 установлены собственником на основании отчёта об оценке от 12.12.2013 № 1027 в постановлении от 24.02.2014 № 504 (т. 1, л.д. 40).

22 мая 2014 года экспертом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Лежневой В.В. по результатам рассмотрения запроса Габиева С.А. подготовлено «мотивированное мнение специалиста на отчет № 1027 от 12.12.2013». Согласно данному документу отчёт об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, а также ССО-РОО 2010. Кроме того, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, следует признать необоснованными (т. 1, л.д. 65-75).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что предложенная муниципальным предприятием выкупная стоимость нежилого помещения № 2 завышена, не соответствует действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, Габиев С.А. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи).

Удовлетворяя заявленное требование, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности несоответствия предлагаемой ответчиком выкупной стоимости недвижимого имущества его рыночной стоимости, определённой по результатам проведения судебной экспертизы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых