Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2015 по делу n А07-1164/2012. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

о передаче помещения, исходя из пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Должник - ООО «Салаватстройинвест» до возбуждения в отношении него дела о банкротстве не подписывал с участником строительства - ООО «Мега-Инвест» (как и с ООО «Урал-Регион», ООО «Мир») передаточного акта либо иного документа о передаче спорного помещения.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешением на ввод в объекта в эксплуатацию № RU 0330500032, выданным Администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан 30.12.2011,  построенный объект капитального строительства 5-ти этажный жилой дом № 1, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, город Салават, улица Бекетова, дом 4, введен в эксплуатацию (т.1, л.д.42-43).

Исходя из разъяснений, данных в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее Постановление №54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Договор о долевом участии в строительстве № 4/01/29/46 от 12.02.2009 по своей правовой природе относится к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Из материалов дела следует, право собственности застройщика, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается указанное помещение, не регистрировалось (т.1, л.д.44-47).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 Постановления № 54 разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно пункту 5 Постановления № 54 требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

При этом ни специальные положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, ни общие нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность ни понуждения продавца будущей нежилой недвижимости к исполнению обязательства по передаче вещи покупателю, ни тем более удовлетворения требования о признания права собственности на нежилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости в ситуации, когда продавец по договору купли-продажи будущей вещи таким нежилым помещением еще не владеет и право собственности за продавцом не зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2011 № ВАС-15943/11).

В  этой связи суд первой  инстанции  правомерно  отказал в  удовлетворении  требований  о признании  права собственности  и   регистрации  перехода  права  собственности  на объект  недвижимого имущества.

Доводы  подателя  апелляционной  жалобы  об удовлетворении     аналогичных  требований  участника  строительства Вахитовой  Э.В.   определением  от 27.03.2013 не могут  быть  учтены судом, поскольку    определение  от 27.03.2013 не  имеет  для  настоящего   спора  преюдициального  значения в силу статьи 69  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX названного Федерального закона порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии с нормами подпунктов 2, 3 пунктов 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требование о включении в реестр требований кредиторов должника вправе предъявить участник строительства - физическое или юридическое лицо, имеющее требование к застройщику о передаче жилого помещения; требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора жилого помещения в многоквартирном доме, который на момент привлечения средств участника строительства не был введен в эксплуатацию.

Пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве предусмотрено, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 данного Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 100 Закона о банкротстве кредиторы направляют свои требования в арбитражный суд и конкурсному управляющему с приложением судебного акта или иных, подтверждающих обоснованность этих требований документов.

В силу положений пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения в случае наличия у застройщика гражданско-правового обязательства перед ним о передаче жилого помещения (заключение договора долевого участия в строительстве, договора купли-продажи, договора простого товарищества и др.).

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции  пришел  к выводу о том, что единственное представленное доказательство - справка ООО «Урал-Регион» исх. № 34 от 22.10.2009  не является надлежащим и достаточным доказательством для установления факта финансирования строительства жилого помещения при отсутствии иных доказательств, подтверждающих передачу ООО «Урал-Регион» денежных средств застройщику.

Исследовав  представленные  в материалы дела доказательства, суд  апелляционной  инстанции  также  приходит  к выводу  об отсутствии  доказательств финансирования   строительства  жилого помещения  в силу следующего.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», Положениями по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 29.07.1998 № 34н, доказательством оплаты являются первичные учетные документы.

В подтверждение  оплаты  договора  первоначальным  участником строительства  представлены справки ООО «Урал-Регион» исх. № 34 от 22.10.2009 и  ООО «Салаватстройинвест» №105 от 03.11.2009   об оплате  договора, копия акта сверки на 01.03.2010, справки  формы КС-3 и акты формы  КС-2 (т.1, л.д.191, т.2, л.д. 19-109).

Также   кредитором заявлено  ходатайство об истребовании  доказательств  оплаты договора долевого участия  в  строительстве  у конкурсного  управляющего должника.

Из материалов  дела следует, что  документация   о финансово-хозяйственной  деятельности  должника ни ликвидатору, ни   конкурсному  управляющему  должника  не  передавалась (т.1, л.д. 3-7).

Конкурсный  управляющий  в суде  первой  инстанции  пояснил, что  документы, об истребовании которых заявлено, у него отсутствуют.

Вместе с  тем, приобретая право  требования,    добросовестный  контрагент  должен проверить  факт оплаты  договора  долевого участия в строительстве, тем  более, что справка  об оплате  договора не  является  первичным документом бухгалтерского учета.

В  той связи суд первой инстанции  правомерно  отказал  в  удовлетворении  ходатайства  об истребовании  данных  доказательств  у  должника.

Как следует  из представленных в материалы дела  актов формы  КС - 2 и справок  о стоимости  выполненных работ, ООО «Урал - Регион» являлось  подрядчиком  при строительстве   объекта – ж/д №1 в МКР-4.

В материалах также  имеется  акт сверки  задолженности  между  ООО «Салаватстройинвест» и ООО «Урал- Регион» (т.1, л.д.20), в соответствии с которым  по состоянию на 01.03.2010 задолженность   в пользу ООО «Урал- Регион» составляет 7 852 200 руб.

Вместе  с  тем, из указанного  акта  не следует, что  задолженность ООО «Урал- Регион» по  договору  о долевом участии в строительстве № 4/01/29/46 от 12.02.2009 зачтена в счет иных  обязательств ООО «Салаватстройинвест».

Сам факт  подписания  данных документов  не свидетельствует о том, что  должник   принял  в качестве  оплаты  встречное требование  по оплате  выполненных подрядных работ.  Подрядчик  не  лишен права  требовать  оплаты стоимости  выполненных работ.

Также   податель  апелляционной  жалобы  ссылается  на наличие  пунктов  в договорах  уступки права  требования о том, что  первоначальный кредитор в полном  объеме  профинансировал строительство.

Данные  условия  договоров также  не  подтверждают факт финансирования  строительства кредитором.

В соответствии  с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства права требования допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт  2 статьи 11 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации  уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В материалы дела представлены  договоры уступки права  требования от 17.06.2009  между  ООО «Урал-Регион»