Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2015 по делу n А76-30292/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права и разъяснения, а также то обстоятельство, что договор уступки от 21.10.2013 не содержит условий, в соответствии с которыми ответчик принял бы на себя обязательства по оплате арендных платежей за период до регистрации перехода к нему от общества «Прокатмонтаж» права собственности на недвижимое имущество, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что именно с момента государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества «Торговое оборудование», правопреемником которого является общество «Торговое оборудование», на объекты недвижимости к последнему перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости (общества «Прокатмонтаж»).

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно указал, что обязанность по уплате арендных платежей за пользование спорным земельным участком возникла у ответчика с 13.11.2013, а не с 06.11.2013 (даты государственной регистрации договора уступки от 21.10.2013), как заявляет истец; соответственно, период времени, за который с ответчика следует взыскать задолженность, обоснованно определен судом первой инстанции с 13.11.2013 по  30.09.2014.

Доводы апелляционной жалобы Администрации судебная коллегия отклоняет в полном объеме как основанные на неправильном толковании закона и условий договора уступки от 21.10.2013, в том числе пункта 5.1 договора.

Пунктом 2 статьи 214 Гражданского кодекса установлена презумпция государственной собственности на землю: при отсутствии данных, свидетельствующих о принадлежности земельного участка на праве собственности физическому или юридическому лицу либо муниципальному образованию, земельный участок признается государственной собственностью.

Доказательств того, что государственная собственность в отношении спорного земельного участка разграничена, в материалах дела не имеется.

На основании абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С учетом названной нормы закона, публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) даны разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и           не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

  Договор № 2426 был совершен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определен не по результатам торгов.

  С учетом изложенного, расчеты задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком должны быть произведены по методике (формуле), установленной действующими в спорный период нормативным актом субъекта Российской Федерации – Челябинской области (Закон Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена») и муниципальным нормативным актом муниципального образования «город Магнитогорск» (решение Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 26.06.2012 № 108 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена»).

   Указанные нормативные акты устанавливают, что размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

 - размер арендной платы;

 - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

 - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В рассматриваемом случае общество «Торговое оборудование» о несогласии с методикой расчета арендной платы, определенной указанными выше нормативными актами, не заявило. Однако оспорило применение в расчете арендной платы значения кадастровой стоимости земельного участка в размере 33 810 481 руб. 20 коп., сославшись на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.09.2014 по делу                          № А76-14672/2014, которым кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере 10 370 286 руб., кроме того, указало, что основным видом деятельности общества «Торговое оборудование» является оптовая торговля машинами, приборами, оборудованием общепромышленного и специального назначения, тогда как расчет сделан с применением коэффициента К1, учитывающего вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участка, установленного для такого вида деятельности, как производство промышленной продукции и товаров народного потребления.

  Применение в расчете арендной платы значения ставки арендной платы, равного 2%, и значений коэффициентов К2 и К3, равных 1, общество  «Торговое оборудование» не оспорило.

Довод подателя жалобы о том, что при расчете арендной платы суду первой инстанции следовало учесть, что у нового арендатора – общества «Торговое оборудование» основным видом деятельности является оптовая торговля машинами, приборами, оборудованием общепромышленного и специального назначения и применить в расчете коэффициент К1, учитывающего вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участка, установленный именно для такого вида деятельности, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный.

В данном случае спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования – здания для размещения производства мебели и торгового оборудования, предоставлен по договору № 2426 для целей эксплуатации нежилых зданий, предназначенных для производства мебели и торгового оборудования. У общества «Торговое оборудование» как у арендатора отсутствуют безусловные основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка по своему желанию.

По мнению судебной коллегии, применение в расчете арендной платы значения  коэффициент К1, равного 1,8, в соответствии с пунктом 4 приложения № 1 к решению Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 26.06.2012 № 108 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена» (производство промышленной продукции и товаров народного потребления) является обоснованным.

Ссылка подателя жалобы на то, что в соответствии с решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 № 109 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена» значение коэффициента К1, установленного для такого вида деятельности, как производство промышленной продукции и товаров народного потребления, равно 1,5, не принимается судебной коллегией. Указанное решение Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 № 109 утратило силу в связи с принятием решения Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 26.06.2012 № 124 и     не действовало в спорный период времени, за который Администрацией отыскивается арендная плата.  

Вместе с тем судебная коллегия считает обоснованным довод подателя жалобы о том, что в расчете арендной платы следовало учесть вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.09.2014 по делу № А76-14672/2014, которым кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере 10 370 286 руб.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ, действующей с 22.07.2014, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998        № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ).

Вместе с тем согласно пункту 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указанные положения подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но                   не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из даты вступления в силу новой редакции Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусмотренные изменения, применяются к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но                              не рассмотренных на указанную дату.

Согласно сведений, размещенных на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет», исковое заявление по делу                         № А76-14672/2014, на решение суда по которому податель жалобы ссылается в обоснование своих возражений на иск, было подано обществом «Торговое оборудование» 18.06.2014.

Поскольку общество «Торговое оборудование» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости, в июне 2014 г. (до вступления Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ в законную силу - 22.07.2014), а соответствующее решение об установлении кадастровой стоимости данного участка в размере рыночной арбитражным судом было принято 10.09.2014 (то есть по состоянию на дату вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.2014            № 225-ФЗ - 22.07.2014 исковое заявление общества «Торговое оборудование» еще не было рассмотрено), то положения статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения