Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2015 по делу n А07-17776/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2748/2015

г. Челябинск

03 апреля 2015 года

Дело № А07-17776/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МЕГАТЭК-СТРОЙ» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.01.2015 по делу № А07-17776/2014 (судья Саяхова А.М.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «МЕГАТЭК-СТРОЙ» - Назмутдинов Р.З. (доверенность от 16.09.2014).

Индивидуальный предприниматель Осенов Андрей Владимирович (далее – предприниматель Осенов А.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МЕГАТЭК-СТРОЙ» (далее – общество «МЕГАТЭК-СТРОЙ», общество, ответчик) о взыскании 900 000 руб. недоплаченного задатка, 45 000 руб. убытков (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 130а).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ролстрой» (далее – общество «Ролстрой», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.01.2015 (резолютивная часть оглашена 22.01.2015) исковые требования предпринимателя удовлетворены частично, с общества «МЕГАТЭК-СТРОЙ» в его пользу взыскано 300 000 руб. недоплаченного задатка, 45 000 руб. убытков, 21 900 руб. возмещения расходов по государственной пошлине, в удовлетворении остальной части иска отказано.

С указанным решением суда не согласилось общество «МЕГАТЭК-СТРОЙ» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

Податель апелляционной жалобы считает, что перечисленная в счет исполнения договора о внесении задатка от 03.07.2014 денежная сумма фактически является авансом, а не задатком, в силу чего оснований для применения нормы ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и взыскания с ответчика двойной суммы задатка не имеется.

Апеллянт также полагает, что ответчик отказался от договора в соответствии с пунктом 4.3 договора в силу форс-мажорных обстоятельств, препятствующих заключению сделки.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу «МЕГАТЭК-СТРОЙ» на праве собственности принадлежало нежилое здание общей площадью 430 кв.м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Кооперативная (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АД 378899 от 04.06.2013, л.д. 104).

Между обществом «МЕГАТЭК-СТРОЙ» (продавец) и предпринимателем  Осеновым А.В. (покупатель) оформлен договор о внесении задатка от 03.07.2014 (л.д. 28-29).

В соответствии с п. 1.1 указанного договора покупатель намерен приобрести право собственности на объекты недвижимости, представляющий собой недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Кооперативная: здание склада из стеновых панелей, назначение – нежилое, одноэтажное здание из сборных железобетонных панелей, общей площадью 430 кв.м, и право аренды на земельный участок площадью 33442 кв.м, принадлежащие продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АД № 378899 от 04.06.2013, и заключает настоящий договор с продавцом для юридически законного совершения сделки и вступления в права собственности на недвижимость.

 Согласно п. 2.1 договора покупатель обязуется в течение срока действия договора не отказываться от его условий и своих обязательств, за исключением непредвиденных обстоятельств (форс-мажор), указанных в п. 4.3 договора.

Окончанием обязательств продавца по договору является факт совершения сделки купли-продажи недвижимости в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (п. 3.4 договора).

В соответствии с п. 2.2 договора покупатель обязуется произвести оплату в следующем порядке: задаток в размере 1 000 000 руб. передать продавцу 03.07.2014, оставшуюся часть в размере 8 000 000 руб. передать продавцу недвижимости в день подписания договора купли-продажи и договора переуступки права аренды на земельный участок и актов приема-передачи недвижимости после сдачи документов на государственную регистрацию прав в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Согласно п. 3.3 договора продавец обязался оформить договор аренды на земельный участок общей площадью 33442 кв.м за обществом «МЕГАТЭК-СТРОЙ».

В силу п. 4.1 договора срок его действия определен до 30.09.2014.

Согласно п. 5.2 договора в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств продавцом по настоящему договору задаток возвращается покупателю в двойном размере.

Во исполнение принятых на себя обязательств на основании выставленного к оплате счета № 18 от 03.07.2014 (л.д. 64) покупатель перечислил на расчетный счет продавца задаток в размере 1 000 000 руб., что подтверждено платежным поручением № 259 от 04.07.2014 (л.д. 29).

10.07.2014 продавец возвратил покупателю задаток, перечислив на расчетный счет истца 1 000 000 руб. платежным поручением № 123 от 10.07.2014 (л.д. 30).

В ответ на письмо истца от 14.07.2014 о разъяснении причин одностороннего отказа от исполнения договора (л.д. 25) письмом исх. № 277 от 21.07.2014 (л.д. 26) ответчик сообщил истцу об обстоятельствах, препятствующих совершению сделки купли-продажи, а именно о невозможности оформления права аренды на земельный участок площадью 33442 кв.м, находящийся под объектом недвижимого имущества, ввиду наличия правопритязаний на него третьего лица.

Из материалов дела также следует, что в целях юридического сопровождения сделки купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Кооперативная: здание склада из стеновых панелей, назначение – нежилое, одноэтажное здание из сборных железобетонных панелей, общей площадью 430 кв.м, и права аренды на земельный участок площадью 33442 кв.м, между предпринимателем  Осеновым А.В. и обществом с ограниченной ответственностью «ЮК «Правовед» (исполнитель) в лице директора Волкова С.Л. оформлен договор № 03/07 от 03.07.2014 (л.д. 31-32).

Согласно п. 3.1 указанного договора вознаграждение исполнителя составляет 90 000 руб., которые уплачиваются в следующем порядке: 50% - 45 000 руб. в течение 3 дней с момента заключения договора и получения от исполнителя счета на оплату услуг; 50% - 45 000 руб. в течение 3 дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение и договора аренды земельного участка.

Платежным поручением от 07.07.2014 № 261 истцом обществу с ограниченной ответственностью «ЮК «Правовед» перечислены денежные средства в сумме 45 000 руб. в счет оплаты за юридические услуги по договору № 03/07 от 03.07.2014 (л.д. 57).

Ссылаясь на то, что ответчик неправомерно отказался от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в нарушение обязательств, принятых договором от 03.07.2014, и обеспеченных задатком, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик нарушил обязательства, принятые им согласно договору от 03.07.2014, по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества и права аренды земельного участка, что влечет его обязанность возвратить истцу двойную сумму задатка. Суд также признал, что в результате необоснованного отказа ответчика от заключения договора купли-продажи истцу причинены убытки в виде суммы, оплаченной по договору на оказание юридических услуг, заключенному истцом с целью юридического сопровождения сделки по приобретению у ответчика недвижимости. Сумма задатка снижена судом применительно к нормам ст. 333 ГК РФ.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта в части удовлетворенных исковых требований ввиду неправильного применения судом норм материального права и несоответствия его выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В соответствии с ч. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

По смыслу изложенных процессуальных норм при принятии решения суд обязан определить, из какого правоотношения возник спор, и, соответственно, определить, какие правовые нормы подлежат применению к спорным правоотношениям.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был подписан договор б/н от 03.07.2014 о внесении задатка (т. 1 л.д. 10).

Согласно условиям договора, покупатель (истец) выразил намерение приобрести право собственности на объекты недвижимости (здание склада общей площадью 430 кв.м, и право аренды на земельный участок площадью 33442 кв.м., расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Кооперативная), а продавец (ответчик) обязался в течение срока действия настоящего договора не предлагать указанное недвижимое имущество в собственность третьим лицам. Окончанием обязательств продавца является факт совершения сделки купли-продажи указанного недвижимого имущества в регистрирующем органе (пункты 1.1., 3.1., 3.4. договора).

Стороны согласовали, что истец обязуется произвести оплату вышепоименованного недвижимого имущества путем внесения задатка в сумме 1 000 000 рублей, и оплаты оставшейся части цены договора 8 000 000 рублей после сдачи документов на государственную регистрацию прав в регистрирующем органе. Стороны указали, что указанная стоимость недвижимости является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.2. договора).

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актам (п.п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п.п. 1, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу ст. 554, 555 ГК РФ к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относится предмет и цена договора.

Оценив условия договора о внесении задатка от 03.07.2014 по правилам ст. 431 ГК РФ, апелляционная коллегия приходит к выводу, что указанный договор по существу является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, поскольку из условий договора определённо явствует воля сторон принять на себя обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества (пункт 2.1., 3.1., 3.4.), и сторонами согласованы предмет будущего договора (п. 1.1 договора), цена (п. 2.2 договора), а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.01.2010 № 13331/09 сформулирована правовая позиция, согласно которой задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

В данном случае, как ранее установлено судом, сторонами по существу заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

В силу норм ст. 429 ГК РФ единственным обязательством, которое принимают