Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2015 по делу n А07-20886/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

А, I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX», кадастровый (условный) номер 02:49:161005:98:9, адрес объекта: Республика Башкортостан, Федоровский район, с. Федоровка, ул. Коммунистическая, 160; 2) право аренды земельного участка общей площадью 2302 кв.м., кадастровый номер объекта 02:49:161005:98, расположенного по этому же адресу. По соглашению сторон переданное в залог имущество оценено («оценочная стоимость», «залоговая стоимость», «начальная продажная цена») следующим образом: строение (АГЗС) – в размере 7 353 750 рублей, право аренды земельного участка – в размере 750 рублей. Указанные суммы не включают налог на добавленную стоимость (пункты 1.2-1.3, 5.3). Данный договор и обременение недвижимого имущества (ипотека) зарегистрированы в ЕГРП 17.05.2012 (т. 1, л.д. 92).

21 августа 2012 года в ЕГРП внесена регистрационная запись № 02-04-02/004/2012-162 о праве собственности общества «ЭкоСистемз» на нежилое строение «автогазозаправочная станция (АГЗС) в г. Агидель» площадью 1448,2 кв.м., кадастровый номер объекта 02:74:010502:80, инвентарный номер 80:403:002:000000020, «литер А, Г, Г1, Г2, I-III, V-IX», расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Агидель, ул. Первых строителей, д. 24, корп. 1 (выписка из ЕГРП от 28.11.2014 – т. 2, л.д. 142).

14 сентября 2012 года в ЕГРП внесена регистрационная запись № 02-04-13/037/2012-395 о праве собственности общества «ЭкоСистемз» на нежилое строение «автогазозаправочный комплекс» площадью 1579,7 кв.м., кадастровый номер объекта 02:66:010612:397, инвентарный номер 80:427:002:000002200, «литер АГI-IX», расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект Комсомольский, 45 (выписка из ЕГРП от 28.11.2014 – т. 2, л.д. 151).

02 декабря 2013 года в ЕГРП внесена регистрационная запись № 02-04-45/009/2013-538 о праве собственности общества «ЭкоСистемз» на нежилое строение «автогазозаправочная станция №23» площадью 2921,2 кв.м., кадастровый номер объекта 02:07:010216:186, инвентарный номер «литер А, I-XI», расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Бакалинский район, с. Бакалы, ул. Промзона, д.5 (выписка из ЕГРП от 18.03.2015).

23 декабря 2013 года между ОАО «НОМОС-БАНК» (залогодержатель) и ООО «ЭкоСистемз» (залогодатель) подписаны 4 (четыре) договора о последующей ипотеке №№ КЛ-140/12-2-4Ф.11, КЛ-140/12-3-4Ф.11, КЛ-140/12-4-4Ф.11, КЛ-140/12-5-4Ф.11 (т. 1, л.д. 97-109, 110-121, 122-133, 134-145).

На основании данных сделок в залог, в обеспечение исполнения обществом «ЭкоСистемз» обязательств из кредитного договора от 24.04.2012 №КЛ-140/12 передано следующее имущество:

- автогазозаправочная станция № 23, назначение нежилое, общая площадь 2921,2 кв.м., «лит. А, I-XI», кадастровый номер строения 02:07:010216:186, адрес объекта: Республика Башкортостан, Бакалинский район, с. Бакалы, ул.Промзона, 5, а также право аренды земельного участка общей площадью 6344 кв.м., кадастровый номер участка 02:07:010216:113, расположенного по этому же адресу (договор ипотеки № КЛ-140/12-2-4Ф.11);

- автомобильная газозаправочная станция № 17, назначение нежилое, этажность – 1, общая площадь 2696,8 кв.м., инвентарный номер 80:201:002:000002610, «литер А, I, II, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII», кадастровый номер строения 02:01:000000:0:49, адрес объекта: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, с. Аскарово, микрорайон Восточный-1, а также право аренды земельного участка общей площадью 3700 кв.м., кадастровый номер участка 02:01:010413:340, расположенного по этому же адресу (договор ипотеки № КЛ-140/12-3-4Ф.11);

- автогазозаправочный комплекс, назначение нежилое, общая площадь 1579,7 кв.м., инвентарный номер 80:427:002:000002200, «литер АГI-IX», кадастровый номер строения 02:66:010612:40:5, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект Комсомольский, 45, а также право аренды земельного участка общей площадью 2006 кв.м., кадастровый номер участка 02:66:010612:40, расположенного по этому же адресу (договор ипотеки № КЛ-140/12-4-4Ф.11);

- автогазозаправочная станция (АГЗС) в г. Агидель, назначение нежилое, общая площадь 1448,2 кв.м., инвентарный номер 80:403:002:000000020, «литер А, Г, Г1, Г2, I-III, V-IX», кадастровый номер строения 02:74:010502:74:1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Агидель, ул. Первых строителей, д. 24, корп. 1, а также право аренды земельного участка общей площадью 2102 кв.м., кадастровый номер участка 02:74:010502:74, расположенного по этому же адресу (договор ипотеки № КЛ-140/12-5-4Ф.11).

Согласованная сторонами цена («оценочная стоимость», «залоговая стоимость», «начальная продажная цена») имущества:

- автогазозаправочная станция № 23 – 5 782 275 рублей, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:07:010216:113 – 750 рублей (договор ипотеки № КЛ-140/12-2-4Ф.11);

- автомобильная газозаправочная станция № 17 – 8 856 750 рублей, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:01:010413:340 – 750 рублей (договор ипотеки № КЛ-140/12-3-4Ф.11);

- автогазозаправочный комплекс – 4 674 750 рублей, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:66:010612:40 – 750 рублей (договор ипотеки № КЛ-140/12-4-4Ф.11);

- автогазозаправочная станция (АГЗС) в г. Агидель – 5 269 500 рублей, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:74:010502:74 – 750 рублей (договор ипотеки № КЛ-140/12-5-4Ф.11).

Как следует из пунктов 3.1.4 договоров ипотеки от 23.12.2013 №№ КЛ-140/12-2-4Ф.11, КЛ-140/12-3-4Ф.11, КЛ-140/12-4-4Ф.11, КЛ-140/12-5-4Ф.11, первоначальный залог недвижимого имущества установлен на основании соответствующих договоров в пользу ОАО «НОМОС-БАНК» (то есть истца).

Договоры ипотеки от 23.12.2013 №№ КЛ-140/12-2-4Ф.11, КЛ-140/12-3-4Ф.11, КЛ-140/12-4-4Ф.11, КЛ-140/12-5-4Ф.11 зарегистрированы в установленном законом порядке в декабре 2013 года – январе 2014 года. Данное обстоятельство подтверждается соответствующими печатями (штампами) уполномоченного органа государственной власти – Управления Росреестра по Республике Башкортостан (т. 1, л.д. 109, 121, 133, 145).

Во исполнение своих обязательств из кредитного договора от 24.04.2012 № КЛ-140/12 в период с 24.04.2012 по 26.06.2014 истец перечислил на открытый в интересах ответчика расчётный счёт денежные средства в общей сумме 25 500 000 рублей. В свою очередь, в этот же промежуток времени общество «ЭкоСистемз» возвратило денежные средства в общей сумме 17 225 851 руб. 69 коп. В подтверждение данных обстоятельств в дело представлены выписки по счёту (т. 1, л.д. 36-47), банковские ордера о выдаче кредита (т. 1, л.д. 62-82), а также подробный расчёт размера задолженности ответчика (т. 1, л.д. 28-29).

22 мая 2014 года истец обратился к ответчику с письмом (исх. от 21.05.2014 № 4Ф.11-4/77711), в котором предложил добровольно погасить задолженность из кредитного договора от 24.04.2012 № КЛ-140/12, возвратить сумму кредита, уплатить проценты и пени в течение трёх рабочих дней (т. 1, л.д. 35).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2014 по делу № А40-135606/2014 удовлетворены исковые требования ОАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» к ООО «ЭкоСистемз» о взыскании задолженности из кредитных договоров. Среди прочего, арбитражный суд взыскал с общества «ЭкоСистемз» в пользу ОАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» (ныне – ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие») задолженность по кредитному договору от 24.04.2012 № КЛ-140/12 в общем размере 8 899 512 руб. 18 коп., в том числе: 8 274 148 руб. 31 коп. – основной долг, 230 752 руб. 85 коп. – проценты, 391 501 руб. 74 коп. – пени по основному долгу, 3 109 руб. 28 коп. – пени по процентам.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение обществом «ЭкоСистемз» денежных обязательств, общество «ФК Открытие» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество).

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия доказательств заключения сторонами договоров ипотеки, наступления обстоятельств, дающих залогодержателю право требовать обращения взыскания на заложенное имущество. Устанавливая начальную продажную стоимость объектов недвижимости, суд исходил из условий договоров ипотеки, предусматривающих соответствующую стоимость.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Заёмщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (пункт 1). Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращённой в момент передачи её займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет (пункт 3 статьи 810 Гражданского кодекса).

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (пункт 1). При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (пункт 2 статьи 809 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (статьи 329, 334 Гражданского кодекса).

Из материалов настоящего дела следует, что между обществом «ЭкоСистемз» (залогодатель) и обществом «ФК Открытие» (залогодержатель) имеют место заключенные и зарегистрированные в установленном федеральным законом порядке договоры залога недвижимости (ипотеки), действительность которых ответчиком не оспаривается. Данные договоры совершены с целью обеспечения исполнения ответчиком денежных обязательств из кредитного договора от 24.04.2012 № КЛ-140/12.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ)).

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 340 Гражданского кодекса).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса).

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества названных в статьях 3, 4 настоящего федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50 Закона № 102-ФЗ).

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 349 Гражданского кодекса).

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трёх месяцев (пункт 1 статьи 54.1 Закона № 102-ФЗ).

В рассматриваемой ситуации размер неисполненного ответчиком основного денежного обязательства из кредитного договора от 24.04.2012 №КЛ-140/12 значительно превышает 5 % от стоимости предметов ипотеки, последующей ипотеки, которая согласована сторонами и включена в договоры от 24.04.2012 № КЛ-140/12-1, от 23.12.2013 №№ КЛ-140/12-2-4Ф.11, КЛ-140/12-3-4Ф.11, КЛ-140/12-4-4Ф.11, КЛ-140/12-5-4Ф.11.

При этом размер задолженности общества «ЭкоСистемз» в пользу общества «ФК Открытие» подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2014 по делу № А40-135606/2014, которое имеет преюдициальное значение для настоящего спора.

Поскольку ответчик не представил доказательств погашения задолженности, возникшей в результате исполнения сторонами кредитного договора от 24.04.2012 № КЛ-140/12, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования и обратил взыскание на заложенное имущество.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно установил начальную продажную стоимость имущества ответчика исходя из условий договоров ипотеки, последующей ипотеки.

Истец и ответчик добровольно согласовали размер начальной продажной стоимости недвижимого имущества с целью соблюдения в дальнейшем прав и охраняемых законом интересов каждой из сторон. В частности, общество «ЭкоСистемз» признало возможным отчуждение принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости по определённой минимальной стоимости, в случае если не будут исполнены денежные обязательства перед обществом «ФК Открытие» по возврату кредита и уплате процентов.

В силу п.6 ст. 342.1 Гражданского кодекса  в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, предшествующий залогодержатель вправе потребовать одновременно досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и