Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу n А47-7505/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

(т. 1, оборот л.д. 50).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2013 (т. 1, л.д. 57).

Ссылаясь на положения пунктов 9.1.1, 9.2 договора от 01.02.2013 № 2-22, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, систематическое нарушение арендатором сроков осуществления платежей по арендной плате, общество УК «Гулливер» направило обществу «Удача» уведомление от 09.07.2014 № 456 о расторжении указанного договора в одностороннем порядке по истечении семи дней с момента получения указанного уведомления, а также об освобождении помещения в указанный срок (т. 1, л.д. 58).

Данное уведомление получено обществом «Удача» 09.07.2014 (т. 1,       л.д. 59).

Поскольку общество «Удача» не возвратило арендованное имущество, общество УК «Гулливер» обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

Считая уведомление от 09.07.2014 № 456 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке незаконным, общество «Удача» обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Установив факт нарушения арендатором более двух раз в течение календарного года сроков оплаты сумм, причитающихся арендодателю по спорному договору аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что уведомление от 09.07.2014 № 456 о расторжении договора выставлено арендодателем на законных основаниях с соблюдением требований, установленных договором аренды. Приняв во внимание положения пункта 9.1 спорного договора, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор от 01.02.2013 № 2-22 является расторгнутым с 16.07.2014, соответствующего решения суда для этого не требуется. Поскольку договор от 01.02.2013 № 2-22 является прекращенным с 16.07.2014, суд первой инстанции обязал ответчика освободить спорное помещение.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.  

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между сторонами спора возникли на основании договора от 01.02.2013 № 2-22, который по своей правовой природе является договором аренды недвижимого имущества.   

Оценивая положения договора от 01.02.2013 № 2-22, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать его  незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, о чем сделана отметка на договоре (т. 1, оборот л.д. 50).

О незаключенности договора от 01.02.2013 № 2-22 стороны судам первой и апелляционной инстанции не заявили. Материалами дела подтверждается, что договор сторонами исполнялся (помещение передано обществу «Удача» в аренду, последнее вносило обусловленные договором платежи).

Как указано выше, исковые требования общества УК «Гулливер» направлены на выселение общества «Удача» из арендуемого помещения в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора от 01.02.2013 № 2-22, встречные исковые требования общества «Удача» - на сохранение договорных отношений по поводу данного помещения. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 В силу положений пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на положения которой ссылается податель жалобы, предусматривает случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя; при этом, указанной статьей действительно предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем, помимо положений о расторжении договора по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), о расторжении договора по требованию одной из сторон по решению суда (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), гражданское законодательство предусматривает также возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу данного положения закона односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в  договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 9.1 договора от 01.02.2013 № 2-22 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, что в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора, в том числе в случае, если арендатор более двух раз в течение календарного года нарушает сроки оплаты любых сумм, причитающихся по настоящему договору.

Таким образом, возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения спорного договора аренды прямо предусмотрена сторонами в пункте 9.1 договора от 01.02.2013 № 2-22 и соответствует положениям действующего гражданского законодательства (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При этом расторжение договора от 01.02.2013 № 2-22 в случаях, предусмотренных пунктом 9.1 договора, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется во внесудебном порядке путем одностороннего волеизъявления соответствующей стороны договора и при наличии указанных в пункте оснований. 

Ссылаясь на положения пунктов 9.1.1, 9.2 договора от 01.02.2013 № 2-22, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, систематическое нарушение арендатором сроков осуществления платежей по арендной плате, общество УК «Гулливер» направило обществу «Удача» уведомление от 09.07.2014 № 456 о расторжении указанного договора в одностороннем порядке по истечении семи дней с момента получения указанного уведомления, а также об освобождении помещения в указанный срок. Факт получения арендатором данного уведомления подтверждается материалами дела и не оспаривается  подателем жалобы.

Обязательного досудебного претензионного порядка при предъявлении исков о возврате арендованного имущества после прекращения договоров аренды гражданским законодательством не предусмотрено, обязательного претензионного порядка для предъявления иска о выселении из арендованного имущества в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора аренды в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от 01.02.2013 № 2-22 не содержит, требования о досрочном расторжении договора аренды в судебном порядке общество УК «Гулливер» в рассматриваемом случае не заявляло.

 Учитывая изложенное, судебная коллегия отклоняет доводы подателя жалобы о несоблюдении обществом УК «Гулливер» обязательного досудебного порядке урегулирования спора, установленного в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доводы о неправомерном принятии судом первой инстанции иска общества УК «Гулливер» к рассмотрению в отсутствие доказательств направления в адрес арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство к конкретному сроку и доказательств того, что арендатор отказался эти требования устранить.

Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о досрочном расторжении  договора по требованию арендодателя к спорным правоотношениям вопреки утверждению подателя жалобы не могут быть применены.

В соответствии с условиями договора от 01.02.2013 № 2-22 арендная плата и эксплуатационные платежи за текущий месяц выплачиваются в срок    не позднее первого понедельника, следующего за пятым днем оплачиваемого календарного месяца (пункт 3.1 приложения № 4 к договору).

Представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 1,     л.д. 61-75) подтверждается тот факт, что ответчиком неоднократно (более двух раз в течение календарного года) допускались просрочки по внесению арендной платы.  

в 2013 году:

- март 2013 года, срок оплаты - 11.03.2013, фактическая оплата - 18.03.2013 (платежное поручение № 113 от 18.03.2013);  

- апрель 2013 года, срок оплаты - 08.04.2013, фактическая оплата - 18.04.2013 (платежное поручение № 179 от 18.04.2013);

- май 2013 года, срок оплаты - 06.05.2013, фактическая оплата - 17.05.2013 (платежное поручение № 230 от 17.05.2013);

- июнь 2013 года, срок оплаты - 10.06.2013, фактическая оплата - 13.06.2013 (платежное поручение № 271 от 13.06.2013);

- июль 2013 года, срок оплаты - 08.07.2013, фактическая оплата - 15.07.2013 (платежное поручение № 331 от 15.07.2013);

- сентябрь 2013 года, срок оплаты - 09.09.2013, фактическая оплата - 10.09.2013 (платежное поручение № 426 от 09.09.2013);

- октябрь 2013 года, срок оплаты - 07.10.2013, фактическая оплата - 11.10.2013 (платежное поручение № 477 от 10.10.2013);

- декабрь 2013 года, срок оплаты - 09.12.2013, фактическая оплата - 10.12.2013 (платежное поручение № 574 от 10.12.2013);

в 2014 году:

- февраль 2014 года, срок оплаты - 10.02.2014, фактическая оплата - 17.02.2014 (платежное поручение № 75 от 17.02.2014);

- апрель 2014 года, срок оплаты - 07.04.2014, фактическая оплата - 14.04.2014 (платежное поручение № 180 от 14.04.2014);

- май 2014 года, срок оплаты - 12.05.2014, фактическая оплата - 13.05.2014 (платежное поручение № 224 от 12.05.2014);

- июнь 2014 года, срок оплаты - 09.06.2014, фактическая оплата - 10.06.2014 (платежное поручение № 267 от 10.06.2014);

- июль 2014 года, срок оплаты - 07.07.2014, фактическая оплата - 09.07.2014 (платежное поручение № 313 от 09.07.2014).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что уведомление от 09.07.2014 № 456 о расторжении договора от 01.02.2013 № 2-22 выставлено арендодателем на законных основаниях с соблюдением требований, установленных обозначенным договором, и влечет прекращение договорных отношений.

 Довод подателя жалобы о том, что сложившийся между сторонами порядок внесения арендных платежей является обычаем делового оборота и всегда принимался арендодателем без претензий, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный, поскольку в пунктах 3.1 и 3.2 приложения № 4 к договору от 01.02.2013 № 2-22 сторонами прямо согласован способ определения конкретной даты для осуществления платежа по арендной плате.

 Довод подателя жалобы со ссылкой на пункт 4.1 приложения № 4 к договору аренды от 01.02.2013 № 2-22 о том, что уплата арендных платежей должна была производиться после выставления арендодателем счетов-фактур на оплату арендных платежей и актов по оказанным услугам, судебная коллегия также не принимает во внимание.

Счет-фактура представляет собой документ бухгалтерского учета и отчетности, налоговой отчетности (статьи 168, 169 Налогового кодекса Российской Федерации). Невыставление истцом счетов-фактур не освобождает арендатора от исполнения принятого на себя обязательства по оплате арендных платежей в обусловленный в договоре срок.

Акты об оказанных услугах в соответствии с пунктом 4.1 приложения     № 4 к договору аренды от 01.02.2013 № 2-22 представляются арендатору в иные сроки (позже), чем должна быть внесена арендная плата. Представленные обществом «Удача» в материалы дела акты оказанных услуг за 2013-2014 годы, на которые ссылается податель жалобы как на доказательство отсутствия у арендодателя претензий по срокам внесения арендных платежей, свидетельствуют лишь о том, что  общество УК «Гулливер» в полном объеме выполнило свои обязательства по предоставлению помещения в аренду и стороны согласовали сумму платежей, и не более того.

Отсутствие на стороне арендатора по состоянию на настоящее время задолженности по арендной плате и внесение им обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы за последний месяц срока аренды, на что также указывает податель жалобы, не влияет на предусмотренную пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9.1 договора аренды от 01.02.2013 № 2-22 возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств возврата обществом «Удача» обществу УК «Гулливер» помещения, полученного по договору от 01.02.2013 № 2-22, в установленном законом порядке в материалах дела не имеется (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор от 01.02.2013 № 2-22 прекратил