Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу n А47-7505/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-719/2015

г. Челябинск

25 марта 2015 года

Дело № А47-7505/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Удача» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.12.2014 по делу № А47-7505/2014 (судья        Евдокимова Е.В.). 

В судебном заседании приняли участие представители: от закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Гулливер» - Тазтдинов Р.И. (доверенность от 01.12.2014), от общества с ограниченной ответственностью «Удача» - Никитина А.М. (доверенность от  04.07.2014).

Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «Гулливер»  (далее – общество УК «Гулливер», истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Удача» (далее – общество «Удача», ответчик по первоначальному иску) о признании договора аренды нежилого помещения от 01.02.2013 № 2-22 расторгнутым с 16.07.2014, обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, состоящее из помещений              № 36, 37, 38, общей площадью 72,9 кв. м, расположенное на втором этаже     ТРК «Гулливер» по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, лит. Е1 (с учетом уточнения предмета исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л.д. 5-9, т. 2, л.д. 23-24).

Общество «Удача», свою очередь,  обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу УК «Гулливер» со встречным исковым заявлением, в котором просило признать недействительным уведомление от 09.07.2014 № 456 о расторжении договора аренды, а договор аренды нежилого помещения от 01.02.2013 № 2-22 – действующим (т. 4, л.д. 56-58). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Сбербанк России» (далее – Сбербанк, третье лицо) (т. 3, л.д. 115-116).

Решением от 12.12.2014 (резолютивная часть объявлена 05.12.2014) суд первой инстанции первоначальные исковые требования общества УК «Гулливер» удовлетворил частично, обязав общество «Удача» в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить занимаемое нежилое помещение, состоящее из помещений № 36, 37, 38, общей площадью 72,9 кв. м, расположенное на втором этаже ТРК «Гулливер» по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, лит. Е1, в удовлетворении остальной части исковых требований отказал. В удовлетворении встречных исковых требований общества «Удача» суд первой инстанции отказал в полном объеме (т. 4, л.д. 80-86).

С таким решением не согласилось общество «Удача» (далее также – податель жалобы) и обжаловало его в апелляционной порядке, в апелляционной жалобе просило решение суда по настоящему делу отменить как принятое с нарушением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска в полном объеме и удовлетворении встречного иска (т. 4, л.д. 96-100).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

По мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что уведомление от 09.07.2014 № 456 о расторжении спорного договора аренды  выставлено арендодателем на законных основаниях с соблюдением требований, установленных договором, является неправомерным. Суд первой инстанции    не учел, что истцом не была соблюдена процедура досрочного расторжения договора, предусмотренная в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял иск общества УК «Гулливер» к рассмотрению в отсутствие доказательств направления в адрес арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство к конкретному сроку и доказательств того, что арендатор отказался эти требования устранить, что не основано на законе.

Ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», податель жалобы указывает, что арендодатель в рассматриваемом случае лишен права на досрочное расторжение договора, поскольку не направил в разумный срок требование о расторжении договора и надлежащем исполнении обязательств по договору.

Податель жалобы отмечает также, что в течение всего срока действия договора общество «Удача» вносило арендные платежи ежемесячно в полном объеме, каких-либо претензий по поводу допущенных нарушений сроков внесения арендных платежей от арендодателя не поступало, сторонами регулярно без замечаний подписывались акты оказанных услуг, что также свидетельствует об отсутствии у сторон каких-либо претензий друг к другу по факту исполнения договорных обязательств, в том числе по срокам внесения арендной платы. Сложившийся между сторонами порядок внесения арендных платежей является обычаем делового оборота, указанный порядок устраивал обе стороны. Более того, общество «Удача» продолжает вносить арендные платежи за пользование спорным имуществом, а арендодатель указанные платежи принимает и подписывает акты выполненных работ, несмотря на утверждение о том, что спорный договор аренды является расторгнутым с 16.07.2014. По состоянию на настоящее время на стороне общества «Удача» имеется переплата по арендным платежам, кроме того, арендодатель пользуется денежными средствами в сумме 6 269,4 долларов США, внесенными арендатором в качестве обеспечительного платежа.  

Положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые сослался суд первой инстанции в обоснование своих выводов, по мнению подателя жалобы, не применимы к спорным правоотношениям. Суд первой инстанции не принял во внимание также, что при наличии настоящего судебного спора по факту досрочного расторжения договора и обеспечительных мер, принятых в рамках дела № А47-6242/2014 по заявлению общества УК «Гулливер», тем не менее в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации спорного договора аренды была погашена, с 01.10.2014 в отношении спорного имущества заключен договор аренды с новым арендатором. Указанное свидетельствует о том, что на стороне общества УК «Гулливер» имеет место злоупотребление правом.  

При таких обстоятельствах податель жалобы считает решение суда по настоящему делу незаконным и необоснованным, следовательно, подлежащим отмене.     

В приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего от общества УК «Гулливер», судом апелляционной инстанции отказано, поскольку данным лицом не выполнены требования части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о направлении отзыва всем лицам, участвующим в деле.    

         От Сбербанка отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.

         Явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечили только стороны – общество УК «Гулливер» и общество «Удача».

Сбербанк явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица.  

Представитель общества «Удача» в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивала на отмене решения суда от 12.12.2014; представитель общества УК «Гулливер» по существу доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда от 12.12.2014 оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.    

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Общество УК «Гулливер» является собственником недвижимого имущества – трехэтажного торгово-развлекательного комплекса, общей площадью 61568,4 кв. м, лит. Е1, расположенного по адресу: г. Оренбург,        ул. Новая, д. 4, - что подтверждается свидетельством о государственной регистарции права от 03.10.2012 (т. 1, л.д. 40). 

01 февраля 2013 г. между обществом «Удача» (арендатор) и обществом УК «Гулливер» (арендодатель) подписан договор аренды нежилого помещения № 2-22 (далее – договор от 01.02.2013 № 2-22, т. 1, л.д. 41-56), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору помещение, расположенное на втором этаже, включающее в себя помещения № 36, № 37,   № 38, общей площадью 72,9 кв. м, в здании торгово-развлекательного комплекса по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, лит. Е1, во временное владение и пользование (аренду), а арендатор обязался его принять и своевременно оплачивать арендную плату (пункты 2.1, 2.2 договора).

В статье 3 договора от 01.02.2013 № 2-22 установлено, что срок аренды составляет 5 лет, считая с даты открытия помещения. Дата открытия помещения совпадает с датой подписания акта приема-передачи помещения в фактическое пользование от 05.10.2011, договор действует до 04.10.2016 включительно.

В статье 4 договора от 01.02.2013 № 2-22 установлены условия и порядок  платежей, в том числе обязанность арендатора перечислить на расчетный счет арендодателя денежные средства в сумме 6 269,4 доллара США, эквивалентный одному месяцу арендной платы и эксплуатационным платежам за один месяц (пункт 4.4).

 Пунктом 4.4 договора от 01.02.2013 № 2-22 также предусмотрено, что в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения своих обязательств (а равно уклонения от исполнения обязательств, нарушения арендатором условий договора или одностороннего изменения/расторжения арендатором договора с нарушением условий о расторжении, изменении договора аренды предусмотренных настоящим договором, а равно одностороннего расторжения договора арендатором в одностороннем порядке), обеспечительный платеж возврату не подлежит и остается у арендодателя. Данная мера по соглашению сторон применяется к арендатору в качестве штрафной неустойки, покрывающей расходы арендодателя, связанные с досрочным расторжением договора аренды арендатором.

Размер, структура и сроки внесения арендных платежей определены сторонами в приложении 4 к настоящему договору (пункты 4.1, 4.3 договора от 01.02.2013 № 2-22).

Оплата счетов арендодателя осуществляется по банковским реквизитам, указанным в статье 2.1 договора аренды в том случае, если в счете, выставленном арендодателем, не указаны иные банковские реквизиты. Платеж считается осуществленным арендатором в момент списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора (пункты 4.5, 4.6 договора от 01.02.2013 № 2-22).

Согласно приложению 4 к договору от 01.02.2013 № 2-22 арендная плата состоит из постоянной арендной платы (пункт 1.2 приложения № 4), эксплуатационных платежей (пункт 2.1 приложения № 4) и переменной части арендной платы (коммунальных платежей) (пункт 2.2 приложения № 4).

Постоянная арендная плата составляет 900 долларов США за кв. м в год.

Эксплуатационные платежи составляют 132 доллара США за кв. м арендуемой площади в год.

Коммунальные платежи (переменная часть арендной платы) рассчитываются как стоимость фактически потребленных арендатором коммунальных услуг за месяц согласно методике, указанной в пункте 2.2. приложения № 4 договора от 01.02.2013 № 2-22.

Согласно пункту 3.1 приложения № 4 к договору от 01.02.2013 № 2-22 арендная плата и эксплуатационные платежи за текущий месяц выплачиваются в срок не позднее первого понедельника, следующего за пятым днем оплачиваемого календарного месяца.

Оплата арендатором коммунальных платежей (переменной части арендной платы) производится авансом одновременно с оплатой арендных платежей в размере 70% от суммы предыдущего месяца, окончательная оплата производится на основании счета и счета-фактуры арендодателя в течение пяти рабочих дней с даты получения арендатором указанных документов. При задержке выставления счета арендодателем, срок оплаты переносится на соответствующее количество дней (пункт 3.2 приложения № 4 к договору от 01.02.2013 № 2-22).

Согласно пункту 5 приложения № 4 к договору от 01.02.2013 № 2-22 в случае, если платежи определены в долларах США, оплата осуществляется арендатором в рублях по официальному курсу доллара США по отношению к рублю, установленному банком России на день списания средств, но не менее чем 27 руб. за 1 доллар США и не более чем 32 руб. за один доллар США.

В статье 9 договора от 01.02.2013 № 2-22 предусмотрены условия о досрочном расторжении договора.

Согласно пункту 9.1 договора от 01.02.2013 № 2-22 аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, что в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора, в том числе в случае, если арендатор более двух раз в течение календарного года нарушает сроки оплаты любых сумм, причитающихся по настоящему договору (пункт 9.1.1 договора от 01.02.2013 № 2-22).

Настоящий договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным пунктом 9.1 договора, в течение 7 дней с момента вручения арендодателем письменного уведомления арендатору. В этом случае арендатор обязан сдать арендуемое место для размещения оборудования арендодателю по акту приема-передачи в течение 7 дней со дня вручения указанного уведомления (пункт 9.2 договора от 01.02.2013 № 2-22). 

Договор от 01.02.2013 № 2-22 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 12.03.2013