Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2015 по делу n А47-7908/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ответчика правила о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции признал обоснованными и подлежащими удовлетворению лишь требования истца о взыскании арендных платежей за период с августа 2011 г. по июль 2014 г. и договорной неустойки, начисленной ответчиком на арендные платежи с августа 2011 г. по июль 2014 г.    

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

В рассматриваемом случае правоотношения участвующих в деле лиц по поводу спорного нежилого помещения возникли из договора от 20.09.2007       № 1670-ФУЧ, который по своей правовой природе является договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договора от 20.09.2007 № 1670-ФУЧ, судебная  коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований считать данный договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса, а также правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», анализируемый договор не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее одного года. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды судебная коллегия также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

   Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

 Анализируемый договор аренды заключен между Территориальным управлением Росимущества (арендодатель), обществом «СТЭН» с участием федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Оренбургская квартирно-эксплуатационная часть района» в качестве балансодержателя в отношении нежилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации.

Из документов, представленных в материалы дела Территориальным управлением Росимущества (письма от 18.02.2009 – т. 1, л.д. 57, отзыва на исковое заявление – т. 1, л.д. 58), следует, что военный городок, расположенный по ул. 9 января, 4 в г. Оренбурге, в состав которого входит спорное нежилое помещение, учтен в реестре федерального имущества как военное имущество, переданное на праве оперативного управления федеральному государственному квартирно-эксплуатационному учреждению «Оренбургская квартирно-эксплуатационная часть района».

В связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации  от 29.12.2008 № 1053 «О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом» федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций стало Министерство обороны Российской Федерации.

Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение «Оренбургская квартирно-эксплуатационная часть района» прекратило свое существование 24.08.2011 при реорганизации в форме присоединения к учреждению «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений», что подтверждается информационной выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 25.05.2014 и на 05.02.2015 (т. 1, л.д. 10-26, т. 2, л.д. 19-30).

Следует отметить, что Министерство обороны Российской Федерации является единственным учредителем учреждения «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений», следовательно, осуществляет полный контроль за его деятельностью, в том числе, и в части взыскания арендной платы за использование федерального имущества.

На стадии апелляционного производства в материалы дела представлен передаточный акт от 01.01.2011, составленный при присоединении федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации и утвержденного Министром обороны Российской Федерации, в соответствии с которым все имущество федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Оренбургская квартирно-эксплуатационная часть района», его права и обязанности переданы учреждению «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений», в том числе имущество, расположенное  по ул. 9 января, 4 в г. Оренбурге (т. 2, л.д. 15-18).

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом. Бюджетное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного учреждения.

Как следует из разъяснений, данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положения статьи 608 названного кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

В силу этого, а также применительно к разъяснениям, изложенным в пунктах 14, 15 того же постановления, если стороны выразили волю вступить в гражданско-правовое обязательство и между ними имеется добровольно достигнутая договоренность по условиям такого обязательства, такое обязательство подлежит исполнению и стороны договора не вправе ссылаться на пороки, связанные с его оформлением либо содержанием правомочий одной из сторон на его заключение.

С учетом положений статей 216, 298, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющих бюджетным учреждениям право выступать арендодателем недвижимого имущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления, наряду с собственником такого имущества, судебная коллегия отмечает, что указанное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применимо и к случаям, когда одной из сторон договора, передающих имущество в аренду, является казенное учреждение.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в оперативном управлении учреждения, поступают в оперативное управление учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

В силу изложенного, отсутствие государственной регистрации права оперативного управления учреждения на недвижимое имущество само по себе не лишает его права на получение дохода от использования этого имущества, если передача имущества произведена с согласия собственника.

В данном случае из материалов дела следует, что имущество передано в аренду с согласия собственника – Российской Федерации в лице уполномоченного органа, поскольку сторонами подписан трехсторонний договор аренды.

Доказательств, свидетельствующих о наличии возражений Российской Федерации в лице уполномоченных органов относительно права учреждения «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» на взыскание дохода от использования спорного нежилого помещения, в материалах дела не имеется.

Напротив, Управление Росимущества в отзыве на исковое заявление (т. 1, л.д. 58) полагало заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

С учетом изложенного, судебная коллегия отклоняет доводы подателя жалобы об отсутствии у учреждения «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» права на заявление настоящего иска в рассматриваемом случае. 

Оценивая доводы подателя жалобы относительно досрочного расторжения договора от 20.09.2007 № 1670-ФУЧ путем направления обществом «СТЭН» в адрес Территориального управления Росимущества письма от 17.01.2008 № 1, судебная коллегия указывает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. В рассматриваемом случае такой срок определен сторонами до 15.09.2008 (пункт 2.1 договора). В соответствии с пунктом 4.2.8 договора арендатор обязался за один месяц до окончания действия договора сообщить в письменной форме о своих намерениях по продлению договора на новый срок или отказаться от своего преимущественного права на возобновление договора аренды.

Ссылка ответчика на указанное выше письмо от 17.01.2008 № 1, в котором общество «СТЭН» просило расторгнуть договор от 20.09.2007 № 1670-ФУЧ в связи с отсутствием необходимости дальнейшего использования арендуемых помещений, не может свидетельствовать о досрочном прекращении договорных отношений. В отсутствие полученного от арендодателя согласия на расторжение договора, расторжение договора в судебном порядке не было произведено. Право арендатора на отказ от договора в одностороннем порядке разделом договором от 20.09.2007 № 1670-ФУЧ         также не было предусмотрено.

Вывод суд первой инстанции о том, что договор от 20.09.2007 № 1670-ФУЧ  прекратил своё действие по истечении указанного в нем срока – 15.09.2008, участвующими в деле лицами, в том числе, истцом не оспаривается. С учетом данного обстоятельства, судебная коллегия не находит оснований для переоценки указанного вывода.

  Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, прекращение договорных арендных отношений при отсутствии доказательств возврата арендованного помещения либо уклонения арендодателя от его приемки само по себе не является основанием для освобождения арендатора от обязанности внесения арендной платы за все время такого пользования.

  В силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательства возврата ответчиком нежилого помещения, которое было принято в аренду по акту приема передачи от 17.09.2007, оформленному путем составления письменного документа (т. 1, оборот л.д. 40) в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены. Между тем, возврат арендатором помещения по передаточному акту в течение трех дней после прекращения действия договора предусмотрен пунктом 4.2.9 договора от 20.09.2007 № 1670-ФУЧ.

Ссылка подателя жалобы на пункт 3.1.4 договора от 20.09.2007 № 1670-ФУЧ подлежит отклонению, поскольку указанное в названном пункте условие определяет не обязанность арендодателя, а его право на вскрытие арендуемого помещения в целях его освобождения.

Следует отметить, что доводы подателя жалобы о предпринятых обществом «СТЭН» мерах по возврату нежилого помещения арендодателю и об уклонении последнего, а также об уклонении балансодержателя от его принятия бездоказательны, а потому не принимаются судебной коллегией во внимание.  

При этом, из положений статей 309, 606, 614, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что отсутствие фактического использования имущества не освобождает арендатора от внесения платежей по договору аренды до возврата имущества по акту.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Факт неисполнения ответчиком предусмотренных пунктом 4.2.6 договора от 20.09.2007 № 1670-ФУЧ обязательств в части внесения арендной платы в размере, установленном пунктами 5.1 и 5.2 договора, подтверждается материалами дела. Доказательств погашения задолженности ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате за период с 05.01.2010 по 11.07.2014 в сумме 380 765 руб. соответствует условиям договора от 20.09.2007 № 1670-ФУЧ (т. 1, л.д. 44).

Поскольку в ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (отзыв – т. 1, л.д. 71, 72), суд первой инстанции с учетом положений статей 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга только в пределах срока исковой давности с августа 2011 г. по июль 2014 г. в общей сумме 244 843 руб. 43 коп.

  Поскольку факт нарушения ответчиком договорных обязательств подтвержден материалами дела, производные требования о взыскании неустойки также являются обоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет