Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу n А47-12612/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, до обращения общества с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен проект договора купли-продажи, подписанный обществом с разногласиями. Исходя из названного, заявленный иск правомерно заявлен  в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости  объекта  в  порядке  статьи  13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора. Соответствующие доводы апелляционной жалобы Комитета об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своих прав являются необоснованными.

Довод апеллянта о том, что решение органа местного самоуправления об определении иной цены продаваемого имущества не оспорено, также подлежит отклонению, как несоответствующий вышеназванным положениям, допускающим оспаривание достоверности величины рыночной стоимости в рамках рассмотрения преддоговорного спора.

Исходя из очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса и отсутствия самостоятельных требований к Торгово-промышленная палате (с учетом уточнения  предмета иска), требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 092-09-01999 от 19.09.2013 обоснованно оценено судом первой инстанции в качестве направленного на разрешение  разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Приведенный в апелляционных жалобах Комитета и Торгово-промышленной палаты довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам направления обществом протокола разногласий по договору купли-продажи, с его отклонением Комитетом письмом от 11.12.2013 (т. 2 л.д. 116-120) и подлежит отклонению.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при  рассмотрении спора вопросов, требующих специальных познаний арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству или с согласия  лица, участвующего в деле.

В целях проверки соответствия отчета об оценке № 092-09-01999 от 19.09.2013, составленного Торгово-промышленной палатой Оренбургской области, требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также определения рыночной стоимости выкупаемого объекта (при выявлении несоответствия отчета требованиям закона)  определением суда первой инстанции от 21.05.2014 было назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Авантаж» Рыбаковой Ю.А.

В представленном суду заключении № 131 от 04.07.2014 (т. 4 л.д. 109-134) эксперт пришел к выводу, что отчет № 092-09-01999 от 19.09.2013 об оценке нежилого помещения общей площадью 455,6 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская область. г. Оренбург, ул. Карагандинская, д.104/2, пом. № 2, составленный Торгово-промышленной палатой Оренбургской области, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Правильность выводов эксперта в названной части и влияние установленных нарушений на результаты оценки апеллянтами не оспаривается. В результате проведенных исследований экспертом было установлено, что  рыночная стоимость нежилого помещения №2, общей площадью 455,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д.104/2, по состоянию на 01.08.2013 составляет (с учетом округления) 11 751 000 руб. без учета НДС.

Поскольку эксперт, отвечая на третий вопрос, не указала мотивы отказа от применения при расчете рыночной стоимости объекта оценки затратного подхода, как того требует пункт 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, определением суда первой инстанции от 02.09.2014 назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту ООО «Авантаж» Рыбаковой Ю.А.

Заключением эксперта № 147 от 15.10.2014 (т. 5 л.д. 78-95) установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 455,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д.104/2, пом. № 2, по состоянию на 01.08.2013 без НДС, с учетом всех технических характеристик данного объекта и требований к проведению оценки, предусмотренных Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки № 1, № 2 и № 3, составила 11 751 000 руб.

Оценивая доводы апелляционной жалобы ООО «Магазин «Наглядные учебные пособия», касающиеся неправомерности выводов эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого помещения в указанном размере и подготовки экспертного заключения с нарушениями положений действующего законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Названное влечет применение при проведении экспертизы норм и стандартов, в том числе установленных Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон «Об оценочной деятельности»), Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и вид стоимости» (ФСО № 2), Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3).

Статьей 11 Закона «Об оценочной деятельности» определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО № 1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из заключения эксперта № 147 от 15.10.2014 усматривается обоснование отказа от применения  затратного подхода (т. 6 л.д. 83). Экспертом указано, что областью целесообразного применения методов затратного подхода является определение рыночной стоимости новых объектов недвижимости или объектов с небольшим сроком эксплуатации;  общественно-государственных (некоммерческих) и специальных объектов;  объектов различного назначения на малоактивных рынках недвижимости;  объектов недвижимости для целей страхования. При этом отмечено на нецелесообразность применения затратного подхода при определении рыночной стоимости  нежилых встроенных помещений на активных рынках, что имеет место в рассматриваемом случае.

Мнение истца о целесообразности применения затратного подхода не может служить основанием для критической оценки экспертного заключения. Доказательств, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заявителем не представлено.

С учетом названного обоснования,  в целях определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применены сравнительный и доходный подходы.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 федерального стандарта оценки № 1).

Согласно пункту 18 федерального стандарта оценки № 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги ( т.6 л.д. 84-85)  имеют сходное с исследуемым нежилым