Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу n А47-12612/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-15841/2014, 18АП-15998/2014, 18АП-15999/2014

г. Челябинск

03 февраля 2015 года

Дело № А47-12612/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, общества с ограниченной ответственностью «Магазин «Наглядные учебные пособия» и Торгово-промышленной палаты Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.11.2014 по делу № А47-12612/2013 (судья Бочарова О.В.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Магазин «Наглядные учебные пособия» - Фишер Эльмира Шамилевна (доверенность от 02.10.2014).

Общество с ограниченной ответственностью «Магазин «Наглядные учебные пособия» (далее – ООО «Магазин «Наглядные учебные пособия», истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации города Оренбурга (далее – Администрация), Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет), в котором просило признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества в 13 570 000 руб. (без налога на добавленную стоимость), определенную в отчете № 092-09-01999 об оценке нежилого помещения общей площадью 455,6 кв.м. по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 104/2, составленном оценщиком Торгово-промышленной палатой Оренбургской области Желановым В.С.; определить достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 455,6 кв.м. по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 104/2, обязательную для Администрации города Оренбурга и Комитета по управлению имуществом города Оренбурга при совершении сделки – договора купли-продажи вышеуказанного помещения с истцом; обязать Комитет по управлению имуществом города Оренбурга в течение 10 (десяти) календарных дней со дня вступления судебного акта в законную силу внести в договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 104/2 цену договора, определенную в ходе судебного разбирательства (требования изложены с учетом изменения истцом их предмета и состава ответчиков, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 2 л.д. 130, т. 3 л.д. 83-85).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Торгово-промышленная палата Оренбургской области (далее - Торгово-промышленная палата).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.11.2014 (резолютивная часть оглашена 12.11.2014) исковые требования к Комитету удовлетворены.  Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 092-09-01999 от 19.09.2013 об оценке нежилого помещения № 2, общей площадью 455,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, выполненным Торгово-промышленной палатой Оренбургской области. Определил достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения № 2, общей площадью 455,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, в размере 11 751 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость  (далее – НДС). Обязал Комитет по управлению имуществом города Оренбурга, г. Оренбург заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Магазин «Наглядные учебные пособия» договор купли-продажи арендованного нежилого помещения № 2, общей площадью 455,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 104/2, по цене приобретения имущества в размере 11 751 000 руб. без учета НДС. В удовлетворении исковых требований к Администрации города Оренбурга отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, ответчик – Комитет, а также третье лицо, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ООО «Магазин «Наглядные учебные пособия» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части определения достоверной величины рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения в размере 11 751 000 руб., принять по делу новый судебный акт об определении достоверной величины рыночной стоимости объекта с использованием всех методов (подходов) к оценке по результатам дополнительной экспертизы.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованное признание судом первой инстанции достоверными сведений  приведенных экспертном заключении,  выполненном экспертом Рыбаковой Ю.А. по причине некорректности выбора аналогов при использовании сравнительного и доходного подхода в целях определения рыночной стоимости нежилого помещения. Считает, что экспертом не учтено расположение объектов аналогов, произведено некорректное сравнение с возведенным в 2014 году объектом, который до настоящего времени не реализован по причине завышения цены квадратного метра. Кроме того, неправильно согласованы результаты оценки, полученные при использовании сравнительного и доходного  подходов, с присвоением последнему более низкого балла. Поскольку одновременно с этим экспертом указано, что оценка доходным подходом отражает реальную стоимость, больше которой потенциальный инвестор платить не станет, выводы эксперта  противоречивы.

По мнению апеллянта, эксперт необоснованно отказался от применения затратного подхода, позволяющего учесть износ здания.

Кроме того, податель апелляционной жалобы указал, что судом первой инстанции не дана оценка наличию в материалах дела отчета об определении рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения в размере 8 388 550 руб., выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт», а также превышению рыночной стоимости нежилого помещения над балансовой  в 20 раз.

В апелляционной жалобе Комитет  просит отменить решения и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

Ссылается на обязательность для Комитета решения уполномоченного органа об условиях приватизации нежилого помещения, выраженного постановлением Администрации города Оренбурга № 2841-п от 25.10.2013, а также обязательность применения рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Полагает Комитет ненадлежащим ответчиком по спору об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости, которая может быть признана недостоверной до момента заключения договора купли-продажи. При этом, для рассмотрения преддоговорного спора в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательным соблюдение досудебного порядка, чего не представлено истцом по настоящему делу.

По мнению Комитета в отсутствие вины в определении недостоверной рыночной стоимости, на него необоснованно возложены судебные расходы по делу.

Торгово-промышленная палата в апелляционной жалобе просит отменить решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении  исковых требований ссылаясь на возможность оспаривания достоверности величины рыночной стоимости до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, Торгово-промышленной палатой приведены доводы о том, что рассмотренный судом спор не является преддоговорным, а истцом не соблюден досудебный порядок, аналогичные доводам апелляционной жалобы Комитета.

ООО «Магазин «Наглядные учебные пособия» представило отзыв на апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и Торгово-промышленной палаты Оренбургской области, в которых указало, что с доводами апелляционных жалоб не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы указанных лиц – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчики и третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, заявив возражения по апелляционным жалобам Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и Торгово-промышленной палаты Оренбургской области.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  01.08.2013 ООО «Магазин «Наглядные учебные пособия» направило в Комитет заявление о реализации обществом  преимущественного права арендатора на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 455,6 кв.м., по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская, д.104/2 (т. 2 л.д. 34)

Постановлением Администрации города Оренбурга 25.10.2013 № 2841-п принято решение о реализации обществом  преимущественного права арендатора ООО «Магазин «Наглядные учебные пособия» – субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 455,6 кв.м., по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская, д.104/2. Названным постановлением утверждены условия приватизации арендуемого обществом объекта недвижимости по цене 13 570 000 руб., определенной отчетом  об оценке рыночной стоимости Торгово-промышленной палаты Оренбургской области № 092-09-01999 от 19.09.2013 (т. 1 л.д. 26-105).

Обществу «Магазин «Наглядные учебные пособия» сообщено о согласии органа местного самоуправления на реализацию преимущественного права на приватизацию имущества и направлен проект договора купли-продажи подписанный со стороны Комитета (т. 1 л.д. 19-23).

Из переписки сторон - письма ООО «Магазин «Наглядные учебные пособия» в адрес Комитета от 03.12.2013 № 77 (т. 1 л.д. 24-25), письма Комитета в адрес общества от 04.12.2013 № 1-28/5982 (т. 2 л.д. 52) следует, что общество, сообщив о намерении заключить договор купли-продажи арендуемого помещения,  не согласилось с определенной на основании отчета № 092-09-01999 от 19.09.2013 рыночной стоимостью приватизируемого имущества.

Письмом от 05.12.2013 № 79 (т. 2 л.д. 116) ООО «Магазин «Наглядные учебные пособия» направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи касающихся, в том числе условий пункта 2.1 договора о цене приватизируемого имущества (т. 2 л.д. 118-119).

Размер цены выкупа –10 943 000 руб. был предложен обществом в соответствии с отчетом № 11-Н/2013 выполненном независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Южно-уральская оценочная компания» по заданию истца  по состоянию на 01.08.2013 (т. 1 л.д. 106-149).

Письмом от 09.12.2013 № 1-28/6123 Комитет отклонил  направленный обществом протокол разногласий со ссылкой на отсутствие права на изменение решения об условиях приватизации, принятого уполномоченным органом (т. 2 л.д. 120).

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора в части выкупной цены имущества  и мнение истца о недостоверности рыночной оценки, выполненной Торгово-промышленной палатой, явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции квалифицировал заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества в порядке преддоговорного спора и на основании результатов проведенной по делу экспертизы пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости приватизируемого имущества, выполненного ООО Торгово-промышленной палатой,  обязав Комитет заключить с обществом договор купли-продажи по цене приобретения имущества определенной на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются  Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ( далее  - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто