Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2015 по делу n А07-17918/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Башкортостан 27.06.2013 (т.1 л.д.26), и оборудования, в том числе: трансформаторы собственных нужд ТСН-1 и ТСН-2, силовой шкаф к трансформатору ТСН-1 и панель трансформатора собственных нужд ТСН-1, панели управления и защиты СМВ I и II секции шин 6 кВ и т.д., необходимого для эксплуатации трансформаторной подстанции и использования строения по его целевому назначению. Оборудование и строение, принадлежащие истцу, представляют собой часть единого неделимого комплекса ТП «Новая», предназначенного для производства, преобразования, трансформации, передачи, распределения электрической энергии и преобразования ее в другие виды энергии. В доказательство принадлежности трансформаторной подстанции «Новая» истцу, в материалы дела предоставлены в том числе: инвентарные карточки, технические паспорта на объект недвижимости, Положения о взаимоотношении персонала, свидетельства о праве собственности.

На момент приватизации ответчикам - ОАО «УАП «Гидравлика» и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан, было известно, что на спорном земельном участке, расположена трансформаторная подстанция «Новая», в состав которой, согласно техническому паспорту № 3219 от 13.09.2013 (т. 1 л.д. 27-47), входят одноэтажное нежилое здание, закрытые распределительные устройства (ЗРУ) и открытые распределительные устройства (ОРУ), собственником которых, на основании плана приватизации от 1993 года (т.  1 л.д.19-26), является истец.

Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Ссылаясь на нарушение исключительных прав истца на приватизацию спорного земельного участка,  ОАО «УЗЭМИК» обратился с иском об установлении права общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Ответчик  1 обратился со встречными исковыми требованиями об освобождении спорного земельного участка от объектов, принадлежащих истцу на праве собственности.

   Удовлетворяя первоначальные исковые  требования, суд первой инстанции исходил из того, что статья 36 ЗК РФ не допускает возможность предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости. Истец, как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010505:98, образованного в результате преобразования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010505:39, имеет такие же исключительные права, как и ответчик-1 на участие в приватизации спорного земельного участка.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходил из того, что принадлежащий истцу объект недвижимости был построен на спорном земельном участке с соблюдением установленного порядка и норм действовавшего законодательства. На момент предоставления земельного участка под строительство объекта недвижимости, ответчик-1 собственником земельного участка не являлся, его согласие на возведение трансформаторной подстанции не требовалось.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Из материалов дела следует, что трансформаторная подстанция 110/6 кв. «Новая» (ГПП-4) была построена и введена в эксплуатацию на земельном участке площадью 2500 кв. м, отведенном ОАО «УЗЭМИК» под строительство подстанции по акту об отводе границ участка и красных линий от 09.08.1960 на основании Решения исполнительного комитета Уфимского городского совета депутатов трудящихся № 266-6 от 04.11.1958 (т. 1 л.д. 18).

По данным кадастрового паспорта от 28.02.2013 (т.1 л.д.48-49), технического паспорта (т.1 л.д.27-47) и в соответствии с планом приватизации от 12.05.1993 (т.1 л.д. 19-26) трансформаторная подстанция «Новая» была расположена на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010505:39 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Пархоменко, д. 156.

После преобразования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010505:39, нежилое здание - трансформаторная подстанция «Новая», принадлежащее истцу, расположено на земельном участке с кадастровым номером  02:55:010505:98.

Из материалов дела также следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010505:98, площадью 209 601 кв. м, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Володарского, д. 2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленную площадку, принадлежит ответчику - ОАО «УАП «Гидравлика», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АД № 657173 от 07.08.2013 (т.2 л.д.11).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, по смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее - Закон о кадастре недвижимости).

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.

При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).

Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.

Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ), то при конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу.

Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Аналогичным образом суду следует поступать при рассмотрении требования о разделе земельного участка и при определении части, в которой недействительна сделка приватизации земельного участка, поскольку данные требования связаны с необходимостью образования в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, новых земельных участков, сведения о которых подлежат кадастровому учету (пункт 4 статьи 1 Закона о кадастре недвижимости).

Согласно статье 35 Закона о кадастре недвижимости кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.

Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

Если