Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2015 по делу n А07-14981/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

а арендатор принимает в аренду совместно с другими собственниками (пользователями) части здания, сооружения, именуемыми в дальнейшем соарендаторами, расположенного на этом земельном участке, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030325:107, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Ульяновых, д. 65, - для размещения административно-лабораторного корпуса и типографии, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 2379 кв. м (площадь к оплате           1434 кв. м) (пункт 1.1 договора).

Договор аренды от 25.06.2013 № РБ8-13 зарегистрирован в установленном законом порядке 05.11.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.07.2014 (т. 1, л.д. 28-29).

Срок аренды установлен сторонами с 12.11.2012 по 11.11.2022. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора стороны распространили на отношения, возникшие между ними с 18.09.2012 (пункт 3.1 договора).

В разделе 4 договора стороны предусмотрели условия об арендной плате.

Размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах собственности или иных вещных правах помещений в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения) и составляет на момент заключения договора 72 830 руб. 15 коп. в год, что соответствует 1434/2379 доли от общей площади земельного участка (пункт 4.1 договора).

Размер арендной платы исчисляется, исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами (пункт 4.2 договора).

Расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора. Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 01 февраля текущего года (пункты 4.3 и 4.4 договора).

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан или города Уфы. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, города Уфы, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок её перечисления, применяются коэффициенты и ставки арендной платы, предусмотренные указанными нормативными правовыми актами (пункт 4.5 договора).

Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 18.09.2012 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 18.09.2012 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение 20 дней со дня подписания договора. Расчеты арендной платы, начиная с 18.09.2012 указаны в Приложении № 2 к настоящему договору и являются его неотъемлемой частью (пункт 4.6 договора).

Арендная плата вносится арендатором (арендаторами) за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца по указанным в договоре реквизитам (пункты 4.7, 4.9 договора).

В разделе 7 договора стороны предусмотрели условия об ответственности за его нарушение.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором (одним из арендаторов) обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора. 

Размер арендной платы за период с 18.09.2012 по 31.12.2012 согласован сторонами в расчете и составляет 20 893 руб. 93 коп. (т. 1, л.д. 19).

В материалы дела представлены также оформленные арендодателем в одностороннем порядке расчеты арендной платы на 2013 год в сумме         72 830 руб. 15 коп. и за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 в сумме 36 115 руб. 76 коп. (т. 1, л.д. 22, 23).

В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 02:55:030325:107 (т. 1, л.д. 16-18).

Во исполнение указанного договора земельный участок передан Министерством в аренду обществу «БиоПромИнвест» по акту приема-передачи от 25.06.2013 (т. 1, л.д. 20).

Ссылаясь на неисполнение обществом «БиоПромИнвест» принятых на себя по перечисленным в иске договорам аренды обязанности по оплате арендных платежей, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. К уточненным исковым требованиям приложен расчет задолженности по состоянию на 27.01.2015 (т. 2, л.д. 10).

Ответчик с иском не согласился, представил отзыв (т. 1, л.д. 65, 66), в котором указал на частичное погашение спорной задолженности. С учетом пояснений ответчика, представленных суду апелляционной инстанции 27.01.2015 (вх. № 3002 – т. 2, л.д. 2), задолженность общества «БиоПромИнвест» перед Министерством составляет 52 406 руб. 66 коп.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), договорной санкции за просрочку уплаты арендных платежей (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договоров аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей, пеней и процентов за спорный период.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 25.06.2013 № РБ8-13.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая договор аренды от 25.06.2013 № РБ8-13, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности. Содержание договора  соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные,  позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает способ определения размера и сроков внесения арендной платы. Требование о государственной регистрации договора аренды как заключенного на срок более одного года сторонами соблюдено (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

О незаключенности или недействительности договора аренды от 25.06.2013 № РБ8-13 стороны суду не заявили. Указанный договор сторонами исполнялся.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражая по существу исковых требований, ответчик указал, что задолженность общества «БиоПромИнвест» перед истцом составляет       52 406 руб. 66 коп., в подтверждение чего представил суду платежные поручения:

от 03.03.2014 № 24 на сумму 7 000 руб. назначение платежа – оплата аренды земельного участка по договору РБ8-13 от 25.06.2013 за 2013 г. (т. 1, л.д. 68),

от 10.11.2014 № 182 на сумму 20 000 руб. назначение платежа – оплата аренды земельного участка по договору РБ8-13 от 25.06.2013 за 2013 г. (т. 1, л.д. 69),

от 14.11.2014 № 184 на сумму 25 000 руб. назначение платежа – оплата аренды земельного участка по договору РБ8-13 от 25.06.2013 за 2013 г.  (т. 1, л.д. 90),

от 04.12.2014 № 200 на сумму 15 000 руб. назначение платежа – оплата аренды земельного участка по договору РБ8-13 от 25.06.2013 за 2013 г. (т. 1, л.д. 91),

от 11.12.2014 № 203 на сумму 15 000 руб. назначение платежа – оплата аренды земельного участка по договору РБ8-13 от 25.06.2013 за 2013 г. (т. 1, л.д. 137),

а также платежные поручения:

от 23.01.2013 № 7 на сумму 3 000 руб. назначение платежа – оплата аренды земельного участка по договору К232-07 от 25.12.2007 за 2012 г. (т. 1, л.д. 92),

от 01.03.2013 № 43 на сумму 5 000 руб. назначение платежа – оплата аренды земельного участка по договору К232-07 от 25.12.2007 за 2012 г. (т. 1, л.д. 93),

от 19.03.2013 № 66 на сумму 4 500 руб. назначение платежа – оплата аренды земельного участка по договору К232-07 от 25.12.07 за 2012 г. (т. 1, л.д. 94),

от 09.04.2013 № 87 на сумму 7 000 руб. назначение платежа – оплата аренды земельного участка по договору К232-07 от 25.12.2007 за 2012 г. (т. 1, л.д. 95),

от 24.06.2013 № 148 на сумму 3 000 руб. назначение платежа – оплата аренды земельного участка по договору К232-07 от 25.12.2007 за 2012 г. (т. 1, л.д. 96),

от 24.07.2013 № 172 на сумму 3 278 руб. 37 коп. назначение платежа – оплата аренды земельного участка по договору К232-07 от 25.12.2007 за      2012 г. (т. 1, л.д. 97),

от 15.11.2012 № 184 на сумму 11 723 руб. 60 коп. назначение платежа – оплата аренды земельного участка за январь-апрель 2012 г. по договору       К232-07 от 25.12.2007 (т. 1, л.д. 98),

от 21.12.2012 № 214 на сумму 8 500 руб. назначение платежа – оплата аренды земельного участка по договору К232-07 от 25.12.07 за 2012 г. (т. 1, л.д. 99),

от 16.12.2012 № 221 на сумму 2 431 руб. 61 коп. назначение платежа – оплата за ремонт кабеля КЛ-6кВ (т. 1, л.д. 136);

от 26.01.2012 № 18 на сумму 169 251 руб. 93 коп. назначение платежа – оплата аренды земельного участка по договору К232-07 от 25.12.07 (т. 2,      л.д. 3), а также сослался на наличие платежного поручения от 15.01.2014 № 6 (в материалы дела не представлено).  

Из произведенного Министерством расчета исковых требований по состоянию на 27.01.2015 следует, что при определении размера задолженности истцом учтена частичная оплата, произведенная ответчиком указанными выше платежными поручениями от 15.01.2014 № 6 на            сумму 10 000 руб., от 03.03.2014 № 24 на сумму 7 000 руб., от 10.11.2014        № 182 на сумму 20 000 руб., от 14.11.2014 № 184 на сумму 25 000 руб.,          от 04.12.2014 № 200 на сумму 15 000 руб., от 11.12.2014 № 203 на сумму 15 000 руб., а также платежным поручением от 26.12.2014 № 232 на сумму 5 000 руб.

В порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Министерство представило в суд апелляционной инстанции письменные объяснения (вх. № 46298 от 30.12.2014 – т. 1, л.д. 145-146), в которых указало, что при определении размера задолженности истцом            не учтены платежи, произведенные ответчиком платежными поручениями от 23.11.2013 № 7 на сумму 3 000 руб., от 01.03.2013 № 43 на сумму 5 000 руб., от 19.03.2013 № 66 на сумму 4 500 руб., от 09.04.2013 № 87 на сумму         7 000 руб., от 24.06.2013 № 148 на сумму 3 000 руб., от 24.07.2013 № 172 на сумму 3 278 руб. 37 коп., от 15.11.2012 № 184 на сумму 11 723 руб. 60 коп., от 21.12.2012 № 214 на сумму 8 500 руб., поскольку указанные платежи относятся к договору от 25.12.2007 № К232-07, данный договор расторгнут с 18.09.2012 соглашением от 25.06.2012. 

В материалы дела представлена копия договора от 25.12.2007 № К232-07, подписанного между Министерством (арендодатель) и обществом  «БиоПромИнвест» (арендатор) в отношении земельного участка общей площадью 2379 кв. м с кадастровым номером 02:55:030325:0016 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Ульяновых,    д. 65, для использования в целях эксплуатации административно-лабораторного корпуса (т. 1, л.д. 127-130), а также соглашение от 25.06.2012 о его расторжении с 18.09.2012 (т. 1, л.д. 148). 

В пункте 3.1 договора от 25.06.2013 № РБ8-13 срок аренды установлен сторонами с 12.11.2012 по 11.11.2022, однако указано, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора стороны распространили на отношения, возникшие между ними с 18.09.2012.

Предъявленная ко взысканию задолженность, как следует из расчета истца, образовалась в период с 18.09.2012 по 27.01.2015.

В назначении платежа представленных ответчиком платежных поручений от 23.11.2013 № 7 на сумму 3 000 руб., от 01.03.2013 № 43 на сумму 5 000 руб., от 19.03.2013 № 66 на сумму 4 500 руб., от 09.04.2013 № 87 на сумму 7 000 руб., от 24.06.2013 № 148 на сумму 3 000 руб., от 24.07.2013 № 172 на сумму 3 278 руб. 37 коп., от 15.11.2012 № 184 на сумму 11 723 руб. 60 коп., от 21.12.2012 № 214 на сумму 8 500 руб., от 26.01.2012 № 18 указано – оплата аренды земельного участка по договору № К232-07 от 25.12.2007.

Кроме того, в платежных поручениях от 23.11.2013 № 7, от 01.03.2013   № 43, от 19.03.2013 № 66, от 09.04.2013 № 87, от 24.06.2013 № 148, от 24.07.2013 № 172, от 21.12.2012 № 214 указано, что оплата производится за 2012 год, в платежном поручении от 15.11.2012 № 184 – за январь-апрель    2012 года, в платежном поручении от 26.01.2012 № 18 не указан период, за который производится перечисление арендной платы.   

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что указанными платежными поручениями ответчик перечислил истцу арендную плату за период с 18.09.2012 по 27.01.2015 за пользование спорным земельным участком, у суда апелляционной инстанции не имеется, с учетом того, что в назначении платежа данных платежных поручений указан договор от 25.12.2007 № К232-07, который расторгнут соглашением сторон с 18.09.2012, а к отношениям сторон по поводу земельного участка с 18.09.2012 применяется спорный договор от 25.06.2013 № РБ8-13.

С учетом изложенного, Министерством обоснованно не учтены при расчете размера задолженности платежи, произведенные ответчиком платежными поручениями от 23.11.2013 №