Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2015 по делу n А34-4171/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По смыслу изложенных правовых норм, а также условий пункта 11.2.2 инвестиционного договора от 29.05.2007 обязанным лицом перед истцом по передаче оплаченной им доли в объекте недвижимого имущества, являющегося предметом инвестирования, является застройщик - общество «ГАМА-Групп».

На основании ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В силу абз. 6 п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Аналогичные разъяснения даны в абз. 6, 7 п. 61 Постановления № 10/22, согласно которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По смыслу приведенных выше разъяснений защита прав покупателя будущей вещи по договору купли-продажи определяется среди прочего обстоятельством наличия либо отсутствия у него владения недвижимой вещью.

Из материалов дела следует, что нежилые помещения №1-21 общей площадью 461,5 кв.м, расположенные на 2 этаже офисного здания, находящегося по адресу: Курганская область, г.Курган, ул. К. Мяготина, 78, переданы обществом «ГАМА-Групп» Петрову Б.С. по акту от 17.02.2011 (т. 2 л.д. 61).

Впоследствии часть недвижимого имущества - помещения в офисном здании, общей площадью 426,2 кв.м, номера на поэтажном плане № 2-11, 13-21, адрес: Россия, Курганская область, г. Курган, ул. К. Мяготина, 78, были отчуждены сначала Блувштейну Л.С. (договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.04.2011, т. 2 л.д. 49-50), а потом Александровой В.А. (договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.02.2013, т. 2 л.д. 137-138).

Указанным лицам была последовательно осуществлена передача недвижимого имущества. Право собственности покупателей на указанное недвижимое имущество зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (т. 4 л.д. 115 оборот, т. 2 л.д. 138 оборот).

Доказательств того, что недвижимое имущество, составляющее долю истца как инвестора по инвестиционному договору от 29.05.2007, поступало в фактическое владение истца, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, изложенные в абз. 6 п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», абз. 6, 7 п. 61 Постановления № 10/22, апелляционная коллегия приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права, поскольку признание оспариваемых сделок недействительными, равно как и применение последствий их недействительности в заявленной истцом форме (исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним последней записи о праве собственности) не приведут к восстановлению прав истца, поскольку не приведут к соединению права и владения недвижимой вещью.

Ссылки истца на то, что применение последствий недействительности сделок в указанной форме приведёт к восстановлению положения, существовавшего до совершения оспариваемых сделок, что в свою очередь позволит истцу понудить застройщика к исполнению обязательств по договору от 29.05.2007 нельзя признать обоснованными в силу их противоречия ч. 1 ст. 4 АПК РФ, по смыслу которой заявленный иск должен быть направлен на непосредственное восстановление прав истца.

Кроме того, указанная правовая позиция истца противоречит изложенным выше разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которым неисполнение застройщиком обязанности по передаче объекта инвестирования в натуре является основанием для возникновения обязательственных отношений между инвестором и застройщиком, и не может являться основанием для оспаривания права собственности на то же имущество последующих его приобретателей, в чьём владении данное имущество находится.

Следует также критически отнестись к утверждению истца о наличии у него права требовать исполнения обязательства от застройщика, поскольку материалами дела не подтверждается факт оплаты стоимости доли, согласованной сторонами в договоре от 29.05.2007 (17 189 608 руб.), в полном объеме.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В силу указанного, доводы подателя апелляционной жалобы о противоречии оспариваемых сделок абз. 5 ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», недобросовестности Блувштейна Л.С. как приобретателя доли по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.04.2011, мнимости договора долевого участия в строительстве от 28.12.2009 как основания для признания названных сделок недействительными подлежат отклонению, поскольку ввиду избрания истцом ненадлежащего способа судебной защиты не могут быть предметом судебной оценки в рамках рассмотрения настоящего дела.

Ссылки апеллянта о том, что суд не дал оценки договору аренды от 23.04.2011, вследствие которого объект недвижимости остался в пользовании и владении ООО «Магистраль и К», что является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной в силу ч. 2 ст. 61.2 Закона о несостоятельности (банкротстве)), несостоятельны, поскольку по основаниям, предусмотренным названным Законом, сделки обществом «Финансовая компания «Европа-Бизнес» не оспаривались в предусмотренном законом процессуальном порядке.

Решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта (истца).

Поскольку подателю апелляционной жалобы была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, государственная пошлина в сумме 2 000 рублей подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 23.10.2014 по делу № А34-4171/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Финансовая компания «Европа-Бизнес» - без удовлетворения.

         Взыскать с открытого акционерного общества «Финансовая компания «Европа-Бизнес» в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

         Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                       Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                                      И.Ю. Соколова

                                                                                     Л.А. Суспицина