Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2015 по делу n А47-3221/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

от 28.06.2011 № 913/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой требование о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка, признании незаконными действий, выразившихся в формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка, по существу имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Согласно правилам п. 3 ст. 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Таким образом, правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка.

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0268001:0011 определена на основании постановления Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области» и по состоянию на 01.01.2012 составляет 24 633 543,96 руб.

Указанный размер кадастровой стоимости земельного участка подтвержден справкой о кадастровой стоимости земельного участка от 24.09.2013 (т. 1 л.д. 20), а также сведениями кадастрового паспорта земельного участка от 23.01.2014 № 56/14-21736 (т. 1 л.д. 146-148).

Истец в обоснование своих требований представил суду отчет № М-25/14 от 07.02.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – земельный участок, кадастровый номер 56:44:0268001:0011, площадью 12942 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – размещение производственных зданий, местоположение установлено относительно ориентира - производственные здания, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Донгузская, № 8, подготовленный ООО «Инвесткредитконсалтинг», согласно которому по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость данного земельного участка составляет 10 241 522 руб. (т. 1 л.д. 103-170).

Дата, на которую определена рыночная стоимость земельного участка, сопоставима с результатами массовой оценки земель (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11).

Соответствие отчета № М-25/14 от 07.02.2014, представленного обществом «СЭМ», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки подтверждено заключением эксперта № 04/14 от 04.06.2013 ООО «Навиком» (эксперт Аркуша Е.Я.). Эксперт также установил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0268001:0011, определенная в отчете № М-25/14 от 07.02.2014 по состоянию на 01.01.2012, является обоснованной (т. 1 л.д. 93-102).

В соответствии со ст. 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу. Доказательства, которые не были предметом исследования в судебном заседании, не могут быть положены арбитражным судом в основу принимаемого судебного акта.

В силу ч.ч. 1, 2, 4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

На основании оценки представленного истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности обстоятельства значительного превышения кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Доказательств, опровергающих сведения, изложенные в представленном истцом отчете № М-25/14 от 07.02.2014, иными лицами, участвующими в деле, не представлено.

Согласно представленному третьим лицом в материалы дела отчету № 1200 от 24.07.2014 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2012, подготовленному ООО «Компания «Независимая Экспертная Оценка», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 38 179 000 руб. (т. 2 л.д. 38-114).

Суд первой инстанции обоснованно дал критическую оценку отчету № 1200 от 24.07.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0268001:0011, представленному третьим лицом.

В соответствии с ч. 3 ст. 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

На основании ст. 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны быть указаны: цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Представленный третьим лицом отчет не содержит сведений о нахождении спорного земельного участка в общей долевой собственности, что объективно влияет на оборотоспособность земельного участка.

В отчете указан вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0268001:11 «для целей строительства», что не соответствует актуальному разрешённому использованию земельного участка, и противоречит сведениям государственного кадастра недвижимости, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 09.06.2014 № 56/14-250320.

Утверждения апеллянта о том, что видом разрешённого использования спорного земельного участка является «для промышленного строительства» со ссылкой на свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, являются необоснованными ввиду их противоречия нормам материального права.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости. В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок (подпункт 11).

В силу ч. 1 ст. 16 указанного Федерального закона кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования  либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21, 25 - 29 части 2 статьи 7 Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним  - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 14 того же Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав.

В силу указанных норм сведения об индивидуальных характеристиках земельного участка устанавливаются по данным государственного кадастра недвижимости, а не Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ввиду чего упомянутое апеллянтом свидетельство о государственной регистрации права собственности не может являться доказательством разрешенного использования земельного участка.

Сведения, указанные в кадастровом паспорте земельного участка от 07.11.2012 № 56/12-254910 (т. 1 л.д. 149) также не могут быть приняты во внимание в силу наличия актуальных сведений о виде разрешённого использования земельного участка, указанных в кадастровом паспорте по состоянию на 23.01.2014 (т. 1 л.д. 146).

Следует также отметить, что вид разрешенного использования земельного участка - «размещение производственных зданий» - был указан в договоре купли-продажи от 19.12.2012 (т. 2 л.д. 107), на основании которого возникло право собственности апеллянта на долю в праве собственности на земельный участок.

Факт размещения производственных зданий на земельном участке подтвержден материалами дела (т. 1 л.д. 153-143, т. 2 л.д. 106, 108-110).

Доказательств изменения вида разрешенного использования указанного земельного участка и доказательств, опровергающих сведения, изложенные в выше указанных документах, третьим лицом не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), ввиду чего довод апеллянта о достоверности анализируемого отчета оценщика в силу надлежащего определения вида разрешённого использования признается судом необоснованным.

Указанное также позволяет отклонить доводы апеллянта о том, что представленные в дело доказательства в части вида разрешённого использования земельного участка  являются противоречивыми и судом данные противоречия не устранены.

Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно ч.ч. 1, 2, 5 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В силу ст. 82 АПК РФ назначение экспертизы производится судом для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Таким образом, назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда в том случае, если суд при оценке доказательств придет к выводу о необходимости применения специальных знаний, которым суд не обладает.

В данном случае судом в рамках полномочий, предоставленных ст. 71 АПК РФ, была дана оценка представленному третьим лицом отчету оценщика № 1200 от 24.07.2014, ввиду чего необходимости в проведении экспертизы на предмет достоверности отчета не имелось, в связи с чем доводы апеллянта о необоснованном отказе судом в назначении экспертизы признаются необоснованными.

Следует также отметить, что сам по себе факт невнесения денежных средств на депозит суда не являлся основанием для отказа судом в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, поскольку вопрос об отсутствии таких оснований разрешён судом по существу, что также позволяет признать необоснованными соответствующие доводы апелляционной жалобы.

В силу изложенных обстоятельств представленный Савкиным В.С. отчет о рыночной стоимости земельного участка обоснованно не принят судом в качестве достоверного доказательства, а рыночная стоимость земельного участка установлена на основании отчета, представленного истцом.

Также являются обоснованными выводы суда первой инстанции об отсутствии у третьего лица с самостоятельными требованиями материально-правового интереса в установлении рыночной стоимости земельного участка, значительно превышающей его кадастровую стоимость.

Нормой статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными