Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 по делу n А76-2152/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

показатели и значения: площадь участка – 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость участка – 811,72 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2010 по 31.12.2011, 1096,4 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2012 по 31.07.2012; ставка арендной платы – 0,3 % в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, 2 % в период с 01.02.2010 по 31.07.2012; коэффициент «К1» – «1» в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, «2,6» в период с 01.02.2010 по 30.06.2012, «2,73» в период с 01.07.2012 по 31.07.2012; коэффициент «К2» – «1»; коэффициент «К3» – «1».

Судебными актами по делу А76-9854/2012 установлено и ответчиком не оспаривается, что новый расчет арендной платы получен Обществом еще ранее – 04.04.2012.

В соответствии с кадастровой выпиской от 23.06.2012 № 7400/101/12-169471 о земельном участке с кадастровым номером 74:33:0124001:24 разрешенное использование земельного участка – нежилое здание – склад № 1, нежилое здание – склад № 2. Кадастровая стоимость земельного участка – 17 409 549 руб. 21 коп. (т. 1, л. д. 29-34).

20 июля 2012 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 05.05.2008 № 4835 (т. 1, л. д. 19).

18 сентября 2012 года на основании договора купли-продажи от 20.07.2012 № 5799 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве собственности Общества на земельный участок общей площадью                    15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (т. 1, л. д. 51, 52, 106).

23 ноября 2012 года постановлением Администрации № 15018-П «Об утверждении разрешения на строительство от 20.11.2012 № РС74-0381» утверждено разрешение на строительство складского комплекса, III очереди, склад № 1 (т.1, л. д. 121).

В октябре 2013 года Администрация направила в адрес Общества письменную претензию от 17.10.2013 № ОДП54/6127, в которой потребовала погашение задолженности по договору аренды от 05.05.2008 № 4835 в сумме 305 537 руб. 59 коп. в течение 10 дней (т. 1, л. д. 10-13).

Ответчик требование истца не выполнил, денежные средства не перечислил.

Полагая, что на стороне Общества имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В период рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции Общество доплатило за аренду земельного участка за период с 23.06.2012 по 31.07.2012 в общей сумме 95 249 руб. 58 коп. платежным поручением от 31.03.2014 № 96 (т. 1, л. д. 123, 124).

   Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из несоблюдения истцом предусмотренного пунктом 3.2 договора аренды порядка изменения размера арендной платы, невозможности распространения одностороннего изменения условий договора на предшествующий получению уведомления период, а также отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 3.2 договора для изменения его в указанном порядке, в том числе доказательств изменения целевого использования земельного участка в соответствии с пунктом 6.2 договора, и наличия доказательств осуществления ответчиком строительства капитального объекта в границах арендуемого земельного участка в настоящее время. Также суд учел факт уплаты Обществом в период рассмотрения спора арендной платы за период с 23.06.2012 по 31.07.2012 в сумме 95 249 руб. 58 коп.

  Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

  Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 05.05.2008 № 4835.

  Факт заключенности и действительности указанного договора сторонами не оспаривается.

  Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).

  На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

  Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Из обстоятельств дела следует, что настоящий спор связан с применением показателей Сап - ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах) и К1 – коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке, в спорный период.

  Администрацией представлен подробный расчёт размера исковых требований за период аренды с 01.04.2012 по 31.07.2012 (т. 1, л. д. 8, 9). Расчет произведен истцом на основании положений Закона Челябинской области                    № 257-ЗО, а также решений Магнитогорского городского Собрания депутатов № № 109 и 108.

Из расчёта следует, что Администрацией применены следующие показатели: общая площадь объекта аренды: 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость: 17 409 549 руб. 21 коп. (значение кадастровой стоимости утверждено постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 № 284-П, т. 1, л. д. 85-87); ставка арендной платы («Сап»): 2 % (установлена для земель, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок – подпункт «а» пункта 7 части 2 статьи 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО); коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора («К1»): с 01.04.2012 по 30.06.2012 – «2,6» (установлен для вида деятельности «оптовая торговля» решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 № 109), с 01.07.2012 по 31.07.2012 – «2,73» (установлен для вида деятельности «оптовая торговля» решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 № 108); значения коэффициентов «К2» и «К3» не измены на протяжении всего периода (с 01.04.2012 по 31.07.2012), составляют «1».

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что за спорный период арендатор внёс арендную плату не в полном объёме, так как не учёл изменения (увеличения) значений кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента «К1». При этом Администрация ссылается на наличие в границах земельного участка трёх объектов капитального строительства, введённых в эксплуатацию и фактически используемых ответчиком в своей хозяйственной деятельности.

Из правовой позиции ответчика, приведенной при рассмотрении апелляционной жалобы Администрации в арбитражном суде апелляционной инстанции, следует, что Общество необходимость применения значения кадастровой стоимости земельного участка в размере 17 409 549 руб. 21 коп. не отрицает, что подтверждается пояснениями представителя ответчика и представленным контррасчетом размера арендной платы за спорный период               (т. 2, л. д. 114).

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика доплаты за аренду земельного участка, арбитражный суд первой инстанции не учёл следующего.

  В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

  Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 указанного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 7 части 2 статьи 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, ставка арендной платы установлена в размере 2 %.

Согласно решениям Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 № 109, от 26.06.2012 № 108 коэффициент «К1» относительно вида деятельности «оптовая торговля» в спорный период составлял «2,6» (с июля 2012 года – «2,73»).

Материалами дела подтверждается (т. 1, л. д. 40-42, 53, 54) и ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что в границах арендуемого земельного участка расположено три введённых в эксплуатацию в соответствии с требованиями градостроительного законодательства Российской Федерации объекта капитального строительства (два склада с января 2010 года и «АБК складского комплекса с гаражами» с апреля 2012 года).

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации является достаточным правовым основанием для применения при расчёте размера арендной платы за спорный период изменённых (увеличенных) показателей ставки арендной платы «Сап» и коэффициента «К1».

Так, с окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованную договором аренды цель предоставления земельного участка в аренду (для строительства). В силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания (строения, сооружения). При этом Законом Челябинской области № 257-ЗО и решениями Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 № 109 и от 26.06.2012 № 108 в пределах установленной федеральным законодательством компетенции утверждены повышенные ставки и коэффициенты для расчёта размера платы за землю, используемую арендатором после окончания строительства объекта недвижимости, поскольку с введением здания в гражданский оборот изменяются объёмы расходов застройщика-арендатора на возведение объекта и доходов от его эксплуатации (первый снижается до нуля, второй – растёт в зависимости от эффективности деятельности собственника-застройщика).

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о наличии объективных, не зависящих от арендатора препятствий для осуществления Обществом на земельном участке в спорный период хозяйственной деятельности по эксплуатации возведённых нежилых зданий по их функциональному назначению, в материалы дела ответчик не представил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает довод ответчика о том, что применение измененных показателей Сап и К1 неправомерно, так как Обществом в спорный период продолжалось строительство на земельном участке. 

Так, из материалов дела следует, что II очередь строительства была завершена, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2012.

Разрешение на осуществление III очереди строительства получено ответчиком лишь 23.11.2012, то есть уже после приобретения земельного участка в собственность.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что разрешенное использование земельного участка было изменено с указанием цели использования, связанной с размещением нежилых зданий – складов                         № № 1 и 2, что подтверждается кадастровой выпиской от 23.06.2012                                № 7400/101/12-169471 (т. 1, л. д. 29-34).

Из пояснений представителей лиц, участвующих в деле, следует, что земельный участок приобретен Обществом в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

В силу изложенного (определения разрешенного использования земельного участка именно для размещения нежилых зданий – складов № № 1 и 2 и, соответственно, выкупа ответчиком земельного участка в порядке                 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации) у арбитражного суда апелляционной инстанции отсутствуют основания считать, что измененные показатели Сап и К1 не могут быть применены ко всей площади земельного участка. 

Также Администрация верно сослалась на норму пункта 6 статьи 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО, согласно которой в случае, если земельный участок используется арендатором одновременно для осуществления нескольких видов деятельности,