Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 по делу n А76-2152/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-12336/2014

г. Челябинск

24 декабря 2014 года

Дело № А76-2152/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2014 по делу № А76-2152/2014 (судья Мухлынина Л.Д.).

В заседании приняли участие представители:

     Администрации города Магнитогорска – Лунева Е.В. (доверенность                         от 07.10.2014 № ОДП 54/6624);

     общества с ограниченной ответственностью «Дело и К» – Леднева Л.Н. (доверенность от 01.02.2014).

  Администрация города Магнитогорска (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дело и К» (далее – Общество, ответчик) о взыскании 305 537 руб. 59 коп. долга по договору от 05.05.2008 № 4835 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:24 за период с 01.04.2012 по 31.07.2012.

  Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.04.2014 (резолютивная часть объявлена 02.04.2014) в удовлетворении иска отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также – податель жалобы) просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

  Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 решение арбитражного суда первой инстанции отменено, с Общества в пользу Администрации взыскано 197 398 руб. 85 коп. долга по договору аренды. В удовлетворении требований в остальной части иска отказано.

  Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

  Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 15.10.2014 апелляционная жалоба Администрации назначена к рассмотрению.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Администрация ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

   Так, Администрация в апелляционной жалобе отмечает, что свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 12.02.2010 подтверждается наличие у ответчика зарегистрированного права собственности на два нежилых здания, расположенных в границах арендованного земельного участка. Поскольку цель договора аренды – для строительства складского комплекса достигнута, договор аренды именно для целей строительства складского комплекса прекратил свое действие и продолжился для эксплуатации (использования) складского комплекса независимо от внесения соответствующих изменений в договор. Данные обстоятельства подтверждают изменение вида использования земельного участка. Кроме того, изменился и вид экономической деятельности ответчика, при этом согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) основным видом деятельности ответчика является оптовая торговля алкогольными напитками. В связи с указанным на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон Челябинской области № 257-ЗО), решений Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 № 109 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - решение Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 № 109), от 26.06.2012 № 108 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - решение Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 № 108) для целей расчёта размера арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 применению подлежат ставка арендной платы (Сап) в значении «2», коэффициент «К1» в значении «2,6» в период до 01.07.2012, а с 01.07.2012 в значении «2,73».

Указывая на то, что расчёт арендной платы за спорный период получен представителем ответчика 18.06.2012, арбитражный суд первой инстанции не учёл фактические обстоятельства, установленные в рамках ранее рассмотренного дела № А76-9854/2012. Решением от 29.11.2012 по названному делу установлено, что 14.03.2012 в адрес Общества направлено сопроводительное письмо № 01-35/1295 «О направлении расчета арендатору». Новый расчёт получен ответчиком 04.04.2012, то есть до момента прекращения обязательств по договору аренды.

В дополнительных письменных пояснениях, представленных в арбитражный суд апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела, Администрация в обоснование своей правовой позиции сослалась также на норму пункта 6 статьи 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО.

   При новом рассмотрении апелляционной жалобы Общество представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора судебных актов по делу № А76-9854/2012. Также ответчик отметил, что Администрация не инициировала заключение сторонами дополнительного соглашения к договору аренды об изменении вида целевого использования земельного участка, соответственно, не вправе изменять в одностороннем порядке размер арендной платы. Кроме того, указал, что неверным является довод Администрации о том, что цель использования ответчиком земельного участка – для строительства складского комплекса достигнута, так как строительство III очереди продолжалось, в том числе в спорный период, что подтверждается актом проверки от 08.02.2012, постановлением Администрации от 21.06.2010 № 6343-П «О продлении действия разрешения на строительство до 31.01.2013». Также постановлением Администрации от 23.11.2012 № 15018-П разрешение на строительство                         III очереди выдано до 20.12.2013.

  Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 18.11.2014 судебное разбирательство было отложено на 11.12.2014.

  В судебном заседании 11.12.2014 был объявлен перерыв до 18.12.2014.

  В судебных заседаниях представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснил, что в настоящем случае подлежит применению пункт 3.2 договора аренды, согласно которому арендодатель имеет право на изменение арендной платы в одностороннем порядке, в том числе, в случае изменения вида деятельности арендатора (в рамках целей использования земельного участка). Также считает, что изменение показателей ставки арендной платы «Сап» и коэффициента «К1» произошло одновременно в связи с достижением цели договора аренды – для строительства складского комплекса.

Представитель Общества против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу. Также подтвердил факт получения 04.04.2012 от Администрации измененного расчета арендной платы. Однако считает, что основания для изменения Администрацией размера арендной платы в одностороннем порядке отсутствовали, так как цель договора аренды - для строительства складского комплекса в спорный период достигнута не была. Кроме того, в договор аренды не были внесены изменения об изменении вида целевого использования земельного участка. Считает, что в настоящем случае пункт 3.2 договора аренды применению не подлежит, а действует пункт 6.1 данного договора о том, что все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами дополнительными соглашениями. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.01.2006 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (предыдущий номер 74:33:0124001:4). Категория земель: «земли населенных пунктов». Первоначально утверждённый органом местного самоуправления вид разрешённого использования земельного участка «для строительства складского комплекса», впоследствии, после введения в эксплуатацию объектов капитального строительства был установлен следующий вид разрешённого использования: «нежилое здание – склад № 1, нежилое здание – склад № 2». Местоположение участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, в Ленинском районе (кадастровая выписка от 23.06.2012, т. 1, л. д. 29-34).

На основании постановления от 31.01.2008 № 592-П (т. 1, л. д. 38) Администрация (арендодатель) по договору аренды от 05.05.2008 № 4835 передала земельный участок с кадастровым номером 74:33:0124001:24 Обществу (арендатор) в аренду на срок до 31.01.2010, для строительства складского комплекса (пункты 1.1, 2.1 договора; т. 1, л. д. 14-18).

Сторонами согласованы, в том числе, следующие условия договора.

  В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что размер арендной платы за землю определяется в приложении к данному договору и является его неотъемлемой частью.

   Согласно пункту 3.2 договора в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в пункте 1.1 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

   Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на поименованный в тексте договора расчетный счет (пункт 3.3 договора).

   В силу пункта 6.1 договора все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами дополнительными соглашениями (кроме условий по пункту 3.2). 

   Земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок без претензий к арендодателю, в связи с чем договор заключен без передаточного акта (пункт 8.1 договора).

   Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 26.06.2008, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 28).

   Дополнительным соглашением от 08.02.2010 стороны продлили срок действия договора до 31.01.2013 (т. 1, л. д. 23, 24). Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП (т. 1, л. д. 50).

 21 июня 2010 года постановлением Администрации № 6343-П «О продлении срока действия разрешения на строительство от 19.12.2009 № РС-0283-2009» продлен срок действия разрешения на строительство от 19.12.2009 № РС-0283-2009 II очереди складского комплекса до 31.01.2013 (т.1, л. д. 119).

12 февраля 2010 года в ЕГРП на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2010 № 5 внесены регистрационные записи о праве собственности Общества на два вновь возведенных нежилых здания (склад                  № 1, общей площадью 1250,7 кв. м, литер А; склад № 2 общей площадью 1246,3 кв. м, литер Б), расположенных по адресу: г. Магнитогорск,                              ул. Вокзальная, д. 1, корпус № 1, строения № № 2 и 1, соответственно (т. 1,                        л. д. 40, 41, 53, 54).

В 2012 году Общество ежемесячно вносило арендную плату в изначально согласованном сторонами размере (3222 руб. 29 коп.). В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены платежные поручения от 16.01.2012 № 41, от 15.02.2012 № 196, от 16.03.2012 №353, от 16.04.2012 № 532, от 15.05.2012 № 689, от 15.06.2012 № 839, от 16.07.2012 № 970, от 15.08.2012                    № 1106, от 30.10.2012 № 1431 (т. 1, л.д. 92-100).

08 февраля 2012 года муниципальным инспектором по использованию и охране земель Администрации составлен акт № 36 обследования переданного Обществу земельного участка площадью 15 878,83 кв. м (т. 1, л. д. 117). Из акта следует, что на арендуемом земельном участке размещены функционирующие склады площадью 1250,7 кв. м, 1246,3 кв. м, а также функционирующий АБК складского комплекса с гаражами. На остальной части земельного участка ведётся строительство склада.

12 апреля 2012 года Администрацией вынесено постановление № 5104-П об утверждении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2012                    № 74-00187 (т. 1, л. д. 42). Данным правовым актом по заявлению и в интересах Общества утверждёно разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого здания «АБК складского комплекса с гаражами для постоянного хранения грузовых автомобилей, II очередь», расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский р-н, ул. Вокзальная.

18 июля 2012 года представителю Общества вручен новый расчёт размера арендной платы на период с 01.01.2010 по 31.07.2012 (т. 1, л. д. 25, 26). Расчёт произведён арендодателем по формуле: «Апл = S * Кад.ст. * Сап/100 * К1 * К2 * К3», где «Апл» – арендная плата (за один год), «S» – площадь арендуемого земельного участка, «Кад.ст.» – кадастровая стоимость земельного участка, «Сап» – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), «К1» – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке, «К2» – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе, «К3» – коэффициент, учитывающий категорию арендатора. Истец применил при расчёте следующие