Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2014 по делу n А76-14156/2012. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

20 693 руб.

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения инвестиционного договора от 23.03.2006 № 23/03-38 кредитор передал должнику 04.11.2013 (требование 43/4 л.2-4).

Суд первой  инстанции установив, что  правоотношения сторон по договору от 23.03.2006 №23/03-38 регулируются законодательством об инвестиционной деятельности,    кредитором  осуществлено инвестирование     строительства общей площади  помещений - 5 327,48  кв.м. из расчета 20 693  руб.  за  1 кв.м., что составляет   110 241 602 руб. 91 коп. из  общей суммы  строительства 178 346 785 руб., удовлетворил  требование участника  строительства  о включении   в реестр  передачи  жилых помещений  требования  о передаче  двенадцати  квартир,   общей площадью 665,10 кв.м., стоимостью 13 762 914 руб. 30 коп.,  остальную  сумму  финансирования 96 478 688 руб. 61 коп. (110 241 602 руб. 91 коп. – 13 762 914 руб. 30 коп.) включил  в реестр  денежных требований. В связи  с  изменением  стоимости квадратного метра  строительства  жилого помещения (с 20 693 руб.  до 44 000 руб.)  суд в качестве  убытков  включил в реестр  разницу в  стоимости  на сумму   108 666 031 руб. 39 коп., а также  проценты  за пользование  чужими  денежными средствами в размере  9 219 744 руб. 68 коп.  за период с 01.04.2012 по 27.05.2013, начисленные  на сумму  96 478 688 руб. 61 коп.

Заслушав  представителей  конкурсного  управляющего и кредитора, исследовав представленные в материалы дела  доказательства, суд  апелляционной  инстанции не  находит оснований  для отмены  судебного акта  в силу следующего.

Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об  инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», определено, что финансирование строительства осуществляют инвесторы - физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Отношения сторон при инвестиционной деятельности регулируются инвестиционными контрактами и договорами инвестирования, которые отсутствуют в системе отдельных видов обязательств в гражданском законодательстве.

Согласно положениям статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, осуществление контроля за целевым использованием средств, направленных на капитальные вложения.

Статьей 9 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Проанализировав с учетом требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора от 23.03.2006 № 23/03-38, суд  первой инстанции пришел к правомерному  выводу о том, что сторонами согласован предмет договора - объект инвестирования, объем и порядок инвестирования, конечный срок сдачи объекта инвестирования, определены права и обязанности сторон по выполнению договора, а также установлен порядок распределения результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта.

Исходя из разъяснений, данных в пункте  4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление №54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статья 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статья 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Инвестиционный договор от 23.03.2006 № 23/03-38 по своей правовой природе относится к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи. В данном случае на правоотношения сторон распространяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о купле-продаже.

Согласно  разъяснениям, изложенным  в  пункте 5 постановления № 54:

- если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ);

- если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ;

- если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Вместе  с  тем,  Законом  о  банкротстве  предусмотрен  специальный порядок  установления  требований участников  строительства.

Так,  силу пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В  соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства – это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случаях заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

Понятие и состав денежного требования участника строительства приведены в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которому к денежному требованию относятся требования о:

- возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (состав данных убытков раскрыт в п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве);

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Пунктом 1 статьи 201.5 Закона о банкротстве установлено, что открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

Таким образом, условиями признания подлежащим удовлетворению заявления лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, является:

- установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество и целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;

- установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Согласно пункту 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Согласно заключению эксперта от 15.04.2013 № 172/4-3/50 (№ 1803/4-3/50-2012), № 6/2-3/51 (№ 1804/2-3/51-2012) за период с 23.03.2006 по 31.03.2012 НО ЖСК «Дом» произвело инвестирование  строительства  жилого  дома на сумму 110 241 602 руб. 91 коп. (т.2 л. 2-30).

Согласно расчету кредитора, исходя из себестоимости одного квадратного метра  - 20 693 руб., определенного  экспертом,  стоимость 12 квартир,  общей площадью 665,10 кв.м., права на которые  не  зарегистрированы в ЕГРП,  составила 13 762 914 руб. 30 коп.

Поскольку    передача квартир, указанных  в приложении №1 к  договору от 23.062006 №23/03-38 (т.1, л.д. 25-27), должником  не произведена, требования кредитора  о передаче  жилых помещений в виде  12 квартир,  общей площадью  665,10 кв.м., оплаченных  кредитором  на сумму  13 762 914 руб. 30 коп., подлежат удовлетворению.

Ссылка подателя  апелляционной  жалобы  на  то обстоятельство, что застройщик  вправе  привлекать  денежные средства   для строительства дома после получения  разрешения на строительство, тогда как в рассматриваемом  случае   все  денежные средства  уплачены  до момента  получения   указанного разрешения, не свидетельствует  о  прекращении действия     договора.

Отсутствие в  инвестиционном  договоре  условий, касающихся  распределения  результатов  инвестирования при  неполном  исполнении  обязательств инвестором, не  является  основанием  для отказа в  удовлетворении    требования о передаче  двенадцати квартир, поскольку   из условий  договора  (пункт 3.1) следует, что ООО СХК «Родничок» обязуется  передать НО ЖСК «Дом» объект в виде  100%  ориентировочной  общей  проектной  площади  жилых помещений со встроенными нежилыми помещениями, а  также земельный участок.

Также    судом правомерно удовлетворено  требование о возврате   суммы, уплаченной до расторжения договора от 23.03.2006 № 23/03-38, за вычетом  стоимости    двенадцати квартир (13 762 914 руб. 30 коп.), в  размере 96 478 688 руб. 61 коп.

Кредитор также заявил требование о включении в реестр убытков в размере 108 666 031 руб. 39 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 219 744 руб. 68 коп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

По смыслу указанной нормы расчет убытков участника строительства производится, если известны следующие показатели: стоимость жилого помещения, определенная на дату расторжения договора; сумма денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.

 Согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика. Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

В подтверждение стоимости одного квадратного метра жилого помещения кредитором представлена справка