Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2014 по делу n А76-18461/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

от 06.03.2012 (т. 1,       л.д. 109) балансодержатель (муниципальное бюджетное учреждение культуры «Концертное объединение» г. Магнитогорска) приобрел статус арендодателя с 01.01.2012.  

Дополнительным соглашением от 01.10.2012 (т. 2, л.д. 139-141) стороны договорились о том, что арендатору передается часть нежилого помещения № 1 (помещения № 17) площадью 237,1 кв. м, расположенного по адресу:                  г. Магнитогорск, пр. К.Маркса, д. 126.

Дополнительным соглашением от 01.01.2013 № 3 (т. 2, л.д. 147-149) стороны договорились о том, что арендатору передается часть нежилого помещения № 1 (помещения №№ 21, 22, 23) площадью 194,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. К.Маркса, д. 126. Указанные в данном дополнительном соглашении помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2013 (т. 2, л.д. 50). Также к данному  дополнительному соглашению стороны подписали расчет арендной платы за указанные помещения за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 (т. 2, л.д. 151), согласно которому ежемесячная арендная плата составила 5 235 руб. 15 коп. (с учетом НДС). 

Дополнительным соглашением от 09.07.2013 (т. 3, л.д. 96, 97) стороны пришли к соглашению о возврате арендатором арендодателю нежилых помещений №№ 3, 2, 13, 14. Указанные помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи от  02.07.2013 (т. 3, л.д. 98). 

Договор расторгнут сторонами соглашением от 01.11.2013 (т. 2, л.д. 39).

Ссылаясь на невнесение ответчиком платежей по договору в полном объеме, Магнитогорское концертное объединение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Из материалов дела следует также, что муниципальное учреждение «Магнитогорская городская филармония» изменило тип и стало именоваться муниципальное бюджетное учреждение культуры «Концертное объединение» города Магнитогорска, последнее, в свою очередь, также изменило тип и стало именоваться муниципальное автономное учреждение культуры «Магнитогорское концертное объединение».

Объекты недвижимости – нежилое помещение № 1 общей площадью 1308,2 кв. м с номерами на поэтажном плане 1-20 (1 этаж), 1-30 (2 этаж) и нежилое помещение № 1 общей площадью 126,4 кв. м с номерами на поэтажном плане 1-10 (подвал), расположенные по адресу: г. Магнитогорск,    пр. К. Маркса, д. 126, - переданы в оперативное управление истцу по акту приема-передачи от 28.09.2012, право оперативного управления зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.11.2012 (т. 2, л.д. 40, 41).

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции исходил из следующего.

Суд первой инстанции установил, что спорный договор аренды являлся заключенным, пришел к выводу о том, что задолженность ответчика по данному договору в заявленном в иске размере подтверждена материалами дела, начисление на задолженность по арендной плате процентов за пользование чужими денежными средствами является обоснованным по праву.

Вместе с тем суд первой инстанции указал, что в рассматриваемом случае спорные обязательства ответчика перед истцом прекращены зачетом встречных однородных требований в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в счет погашения задолженности в общей сумме 691 059 руб. ответчик передал истцу по акту приема-передачи имущество на общую сумму 730 600 руб., а истец принял данное имущество.  Доводы истца о том, что имущество принято не в зачет обязательства, а на хранение, суд первой инстанции отклонил, приняв во внимание, что вопрос о принятии имущества в зачет погашения задолженности ответчика истец согласовывал с Администрацией. 

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом –Магнитогорским концертным объединением, ответчиком – Магнитогорским домом кино и третьим лицом – Администрацией возникли на основании договора аренды от 01.11.2004 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 126. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Кодекса) и размере арендной платы (статьи 606, 614 Кодекса). Кроме того, в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Содержание договора аренды от 01.11.2004 соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда». Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; условиями договора предусмотрен размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора как заключенного на срок более одного года сторонами соблюдено (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

О незаключенности или недействительности договора аренды стороны и третье лицо судам первой и апелляционной инстанций не заявили.

Первоначально, при заключении договора аренды от 01.11.2004, Администрация выступала арендодателем, Магнитогорское концертное объединение – балансодержателем, а Магнитогорский дом кино – арендатором. Впоследствии в связи с передачей спорных нежилых помещений  Магнитогорскому концертному объединению в оперативное управление Администрация передала статус арендодателя  Магнитогорскому концертному объединению.

Несмотря на то обстоятельство, что право оперативного управления Магнитогорского концертного объединения на указанные нежилые помещения было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2012, из материалов дела следует, что истец в рассматриваемом случае фактически приобрел статус арендодателя с 01.01.2012.

Данное обстоятельство подтверждается подписанием участвующими в деле лицами дополнительного соглашения от 06.03.2012, из содержания которого усматривается, что истец приобрел статус арендодателя с 01.01.2012, а также последующим поведением сторон по делу, которое также свидетельствует о том, что с 01.01.2012 истец стал выступать арендодателем спорных нежилых помещений.

Указанное не противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Именно дополнительным соглашением от 06.03.2012, по мнению судебной коллегии,  Администрация фактически уполномочила истца стать арендодателем спорных нежилых помещений в отношениях с Магнитогорским домом кино с 01.01.2012 (в соответствии с пунктом 4 данного соглашения от 06.03.2012 срок его действия установлен с 01.01.2012), а с 20.11.2012 истец приобрел уже вещные права в отношении обозначенных помещений (право оперативного управления).   

Ссылки ответчика на отсутствие государственной регистрации совершенных между участвующими в деле лицами дополнительных соглашений к договору аренды от  01.11.2004, в том числе  дополнительного соглашения от 06.03.2012, судебная коллегия отклоняет.

В представленных в материалы дела дополнительных соглашениях к договору аренды от 01.11.2004, совершенных между участвующими в деле лицами в 2005 – 2013 г.г., указанные лица договаривались о передаваемых  в аренду объектах, размере платы за пользование ими, платы за эксплуатационные расходы, и в течение длительного времени их исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора (в рассматриваемом случае дополнительных соглашений к договору) осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорные дополнительные соглашения к договору аренды от 01.11.2004 не прошли необходимую государственную регистрацию, они           не порождают тех последствий (статья 617, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения указанных дополнительных соглашений к договору аренды и о содержании их условий.

Вместе с тем, конкретные нежилые помещения в пользование ответчика предоставлены ему на условиях подписанного участвующими в деле лицами договора с учетом дополнительных соглашений к нему, в связи с чем указанные лица приняли на себя обязательства, которые должны надлежаще исполняться. К таким обязательствам должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

  Указанная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

  В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно уточненным расчетам истца, представленным суду апелляционной инстанции, арендная плата за пользование помещениями кафе «Сакура» за 2012 г. составила 52 785 руб. 96 коп., арендная плата за пользование помещениями кафе «Чарли» за 2012 г. составила  267 381 руб.      60 коп., всего – 320 167 руб. 56 коп.

Согласно пояснениям ответчика, данным суду апелляционной инстанции, Магнитогорский дом кино в 2012 г. действительно пользовался помещениями кафе «Сакура» и «Чарли», его задолженность по оплате такого пользования за 2012 г. составила 52 787 руб. 96 коп. и 267 381 руб. 60 коп. соответственно, всего - 320 167 руб. 56 коп.

Расчеты истца по арендной плате соответствуют условиям спорного договора аренды с учетом дополнительных соглашений к нему и фактически     не оспариваются ответчиком. 

В уточенном расчете цены иска, представленном суду апелляционной инстанции (т. 4, л.д. 108-110) истцом учтены также платежи в сумме 4 436 руб. 57 коп. и  5 416 руб. 63 коп., произведенные ответчиком 31.07.2013.

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате за пользование помещениями кафе «Сакура» и кафе «Чарли» в 2012 г. составила в совокупности 310 314 руб. 36 коп. (в уточненном исковом заявлении указана сумма 320 167 руб. 56 коп. – т. 4, л.д. 8).

Согласно положениям статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами являются обоснованным по праву.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы судебной коллегией                         не установлено.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 данной статьи); арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное      не установлено законом или договором аренды (пункт 2 данной статьи).

По смыслу указанной нормы расходы на содержание имущества, к которым относятся коммунальные платежи, не являются составляющей частью арендной платы, если стороны прямо не согласовали иное в договоре.

В договоре аренды от 01.11.2004 с учетом дополнительных соглашений к нему прямо не согласовано условие о том, что расходы на содержание имущества входят в состав арендной платы. 

Более того, в пункте 3.4.2 договора аренды от 01.11.2004 согласовано условие о том, что балансодержатель (истец) имеет право на возмещение арендатором эксплуатационных затрат по содержанию арендованного имущества.

В пункте 3.2.2 дополнительного соглашения от 01.10.2012 согласовано условие о том, что арендатор обязан заключить договоры со специализированными обслуживающими организациями, а также организациями энерго- (70%), тепло- (60%), водоснабжения и водоотведения и самостоятельно оплачивать их услуги.

В пункте 3.2.2 дополнительного соглашения от 01.01.2013 согласовано условие о том, что арендатор обязан заключить договоры со специализированными обслуживающими организациями, а также организациями энерго- (70%), тепло- (60%), водоснабжения и водоотведения и самостоятельно оплачивать их услуги.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора