Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2014 по делу n А76-10027/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

74:33:0000000:178 - нежилое здание административно-бытового корпуса бетонно-растворного узла.    

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»,  покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Право собственности общества «ПрогрессМаг» на нежилое здание административно-бытового корпуса бетонно-растворного узла, находящегося на спорном земельном участке, зарегистрировано в установленном законом порядке 06.04.2012.

Впоследствии, 25.07.2013 между Администрацией и обществом «ПрогрессМаг» заключен договор аренды № 7957 в отношении указанного земельного участка.

Оценивая договоры аренды от 16.11.2009 № 5223 и от 25.07.2013 № 7957, судебная коллегия приходит к выводу о их заключенности. Содержание договоров соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договорах указаны данные,  позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договоры предусматривают способ определения размера и сроки внесения арендной платы. Требование о государственной регистрации договоров аренды как заключенных на срок более одного года сторонами соблюдено (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности ответчику с 06.04.2012, фактическое использование участка с указанной даты ответчиком не оспаривается.  

Учитывая изложенное, ответчик стал обязанным оплачивать пользование спорным земельным участком с 06.04.2012, а общество «Строительные технологии» с указанной даты выбыло из арендных отношений по поводу данного земельного участка.

Заявленный истцом ко взысканию период - с 01.05.2012 по 31.03.2014. 

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора от 16.11.2009 № 5223          размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью. В случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.   

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора от 25.07.2013 № 7957 размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью. В случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.    

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 214 Гражданского кодекса установлена презумпция государственной собственности на землю: при отсутствии данных, свидетельствующих о принадлежности земельного участка на праве собственности физическому или юридическому лицу либо муниципальному образованию, земельный участок признается государственной собственностью.

Доказательства того, что государственная собственность в  отношении спорного земельного участка разграничена, в материалах дела отсутствуют.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

С учетом изложенного, судебная коллегия отмечает, что корректировка арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы за соответствующие земельные участки,                       не противоречит закону и условиям договора.

При этом из представленного истцом расчета арендной платы (т. 2, л.д. 7) не следует, что размер арендной платы изменялся 3-4 раза в год в сторону увеличения, как указывает ответчик в жалобе.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются

Установив, что в спорный период времени с 01.05.2012 по 31.03.2014 земельный участок находился в фактическом пользовании ответчика по договору аренды от 25.07.2013 № 7957, действие которого распространяется на отношения, возникшие с 06.04.2012, в отсутствие доказательств полного погашения ответчиком задолженности по арендным платежам за указанный период, суд первой инстанции правомерно признал требования истца в указанной части обоснованными по праву.

Проверив представленный истцом расчет подлежащей взысканию арендной платы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соответствии данного расчета методике, ставкам и коэффициентам, утвержденным нормативными правовыми актами Челябинской области и муниципальными правовыми актами города Магнитогорска Челябинской области. В расчете учтен произведенный обществом «ПрогрессМаг» платеж за 4 квартал 2013 г. в сумме 50 000 руб.

 Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что осуществление обществом «Строительные технологии» арендных платежей по договору аренды от 16.11.2009 № 5223 на основании платежных поручений от 10.10.2012 № 1055, от 22.01.2013 № 1345, от 24.06.2013 № 1617 (с учетом компенсации произведенных платежей указанному лицу ответчиком), не может быть принято во внимание как обстоятельство, освобождающее общество «ПрогрессМаг» об обязанности уплачивать арендные платежи за пользование земельным участком в спорный период времени.  

 В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Вместе с тем в рассматриваемом случае доказательств, свидетельствующих о том, что указанные платежи произведены третьим лицом именно за общество «ПрогрессМаг» в счет погашения задолженности последнего по аренде за спорный земельный участок в порядке пункта 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалах дела                 не имеется.

Согласно пояснениям Администрации, платежи за 1 и 2 квартал 2013 г., произведенные обществом «Строительные технологии» по договору аренды от 16.11.2009 № 5223, в связи с выбытием данного лица из арендных отношений с 06.04.2012 были зачтены в счет погашения предыдущей задолженности данного лица (расчет – т. 2, л.д. 93). Доказательств, что общество «Строительные технологии» заявляло возражения против такого зачета денежных средств в связи с тем, что оплата им была произведена в действительности за общество «ПргорессМаг», в материалах дела не имеется.  

Доводы подателя жалобы о том, что затраты по оплате аренды за будущий период (после 06.04.2012) вошли в общую стоимость договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2012 № 46, судебная коллегия считает надуманными. Из содержания данного договора указанное                     не усматривается. Из буквального толкования пункта 3.1 договора от 20.03.2012    № 46 следует лишь, что стороны согласовали цену объекта и права аренды земельного участка в общей сумме 100 000 руб., и не более того. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца 320 047 руб. 97 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.05.2012 по 31.03.2014.  

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (пункт 1 статьи  329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика пеней за период с 10.12.2013 по 02.04.2014 в соответствии с условиями договора аренды является обоснованным по праву.

Оснований для освобождения ответчика от договорной ответственности судебной коллегией не установлено.

Проверив представленный Администрацией расчет пеней, судебная коллегия считает его верным.

Оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не усматривает.  

Судебная коллегия отклоняет также доводы подателя жалобы о неизвещении общества «Строительные технологии» о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Согласно