Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2014 по делу n А47-12433/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 94-Н/2013 от 16.08.2013 об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 306,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5, выполненным ООО «Южно-Уральская оценочная компания».

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, до обращения общества с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен проект договора купли-продажи, подписанный обществом с разногласиями. Исходя из названного, заявленный иск правомерно заявлен в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости  объекта  в  порядке  статьи  13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора.

Однако, обществом ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис» наряду с требованиями к стороне договора купли-продажи, заявлены требования к ООО «Южно-Уральская оценочная компания». о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 94-Н/2013 от 16.08.2013 об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 306,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Оренбург, ул.Подковная, 5.

Исходя из  привлечения ООО «Южно-Уральская оценочная компания» к участию в деле в качестве ответчика, указанное требование об оспаривании достоверности рыночной стоимости невозможно отдельно от оспаривания отчета об оценке, на основании которого она определена.

Таким образом, вопреки разъяснениям, содержащимся в приведенном выше пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», истцом заявлено, а судом первой инстанции удовлетворено требование об оспаривании отчета об оценке, с привлечением независимого оценщика в качестве ответчика после принятия постановления  Администрации города Оренбурга № 2401-п от 11.09.2013 и направления ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис» проекта договора купли-продажи  с условием о цене, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости административного здания.

При  вышеназванных обстоятельствах, основания для удовлетворения требований к ООО «Южно-Уральская оценочная компания» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки отсутствовали.

Более того, у суда первой инстанции не имелось оснований  для вывода о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки указанной в отчете № 94-Н/2013 от 16.08.2013 об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 306,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5, поскольку им не было установлено нарушений, которые могут повлиять на рыночную стоимости оцениваемого объекта. Вопрос о соответствии выполненного ответчиком отчета о рыночной стоимости требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки  предметом судебной экспертизы не являлся, соответствующих выводов обжалуемый судебный  акт не содержит.

 Сам по себе факт определения судебным экспертом иной рыночной стоимости оцениваемого объекта не свидетельствует о недостоверности стоимости, определенной ответчиком ООО «Южно-Уральская оценочная компания», поскольку в силу пункта 6 Федерального стандарта оценки № 3 рыночной стоимостью оцениваемого объекта является наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке. Тем более, что имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о несопоставимости дат, на которые выполнена оценка рыночной стоимости названным обществом и судебным экспертом  (06.08.2013 и 24.05.2013, соответственно).

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, установленная обществом «Южно-Уральская оценочная компания» рыночная стоимость имущества по смыслу названной правовой позиции и норм статьи 12 Закона об оценочной деятельности не может быть рекомендована для целей совершения сделки вне зависимости от достоверности определенных оценщиком значений рыночной стоимости подлежащего отчуждению имущества.

Вывод о том, что установление в отчете независимого оценщика стоимости приватизируемого имущества на иную дату, нежели дата обращения субъекта малого предпринимательства в уполномоченный орган с заявлением о выкупе помещения, не свидетельствует о недостоверности такого отчета оценщика либо недостоверности определенной в нем цены, также следует из вышеназванного постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7240/12 от 18.10.2012, который указал, что в таком случае лишь цена, указанная в таком отчете, не может быть признана для целей совершения сделки купли-продажи имущества.

С учетом названного, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская оценочная компания» подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение - отмене в части удовлетворения требований к названному обществу о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В остальной части обжалуемое решение отмене не подлежит, исходя из следующего.

Принимая во внимание, что заявленная истцом в уточненных требованиях стоимость приватизируемого объекта в размере 3 817 849 рублей без учета налога на добавленную стоимость определена по состоянию на 24.05.2013 по результатам судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту Паньковой Г.А., а доводы Комитета о его несогласии с данной стоимостью помещения соответствующими доказательствами не подтверждены, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в указанной части и возложил на Комитет обязанность заключить с ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис» договор купли-продажи арендуемого имущества по данной цене.

Доводы апелляционной жалобы Комитета о неправильном определении экспертом предмета оценки, которым является нежилое здание, подлежат отклонению.

Описание объекта экспертизы, приведенное в исследовательской части заключения позволяет сделать однозначный вывод, что объектом экспертизы являлось 2-х этажное административное  нежилое здание, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5 (т. 2 л.д. 123-124). Указанное соответствует предмету анализируемого договора купли-продажи, не охватывающему отчуждение земельного участка, на котором расположено здание.

Из содержания заключения эксперта усматривается, что при определении стоимости объекта оценки был использован затратный, сравнительный и доходный подход, а итоговая  стоимость определена в результате согласования полученных значений, полученных в рамках каждого из подходов (т. 2 л.д. 159-162).

Ошибочность ссылок в обжалуемом решении на порядок принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предусмотренный статьей 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при том, что инициатива реализации преимущественного права исходила от общества в порядке 9 статьи названного закона, не привела к принятию неправильного решения в части определения спорных условий договора

Также необоснованными следует признать утверждения апеллянта, касающиеся утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого