Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2014 по делу n А47-12433/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-11351/2014, 18АП-11352/2014

г. Челябинск

27 октября 2014 года

Дело № А47-12433/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, общества с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская оценочная компания» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.08.2014 по делу    № А47-12433/2013 (судья Бочарова О.В.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис» - Козлова Оксана Александровна (доверенность от 17.07.2014, паспорт серия № 5306 № 524694).

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис» (далее – ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга  (далее – Комитет, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская оценочная компания» (далее – ООО «Южно-Уральская оценочная компания», ответчик), в котором просило признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете №94-Н/2013 от 16 августа 2013 года об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 306,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5, выполненным ООО «Южно-Уральская Оценочная компания»;  разрешить разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения между  ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис» и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, обязав Комитет по управлению имуществом города Оренбурга заключить договор купли-продажи административного здания, назначение нежилое, 2-этажное, площадью 306,5 кв.м., литер ДД1 расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5 в редакции, предложенной обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис» по цене 3 817 849 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) (требования изложены с учетом уточнения их предмета истцом, принятого судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Оренбурга (далее – третье лицо, Администрация).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.08.2014 (резолютивная часть оглашена 29.07.2014) исковые требования удовлетворены.  Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, указанную в отчете № 94-Н/2013 от 16.08.2013 об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 306,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5, выполненном ООО «Южно-Уральская оценочная компания».

Пункт 2.1 договора купли-продажи арендованного нежилого помещения - административного здания, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 306,5 кв.м., литер ДД1, инв. № П-16-28/ДД1, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, 5, между обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис» и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, принят в следующей редакции:

«Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 3 817 849 руб. без учета НДС».

Кроме того, с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и ООО «Южно-Уральская оценочная компания» взыскано по 9 000 рублей судебных расходов в пользу истца.

С вынесенным решением не согласились ответчики, обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Комитет (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Ссылается на необоснованное принятие судом первой инстанции в качестве доказательства величины рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества заключения № 1075-ОЦ/14 от 03.07.2014 эксперта ООО «Оренбург-Оценка» Паньковой Г.А. По мнению апеллянта, экспертом неправильно определен предмет оценки – нежилое помещение, при том, что предметом отчуждения являлось отдельно стоящее нежилое здание. По этой причине, при расчете стоимости объекта затратным подходом не была учтена стоимость земельного участка.

Полагает ошибочным применение к правоотношениям сторон статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), тогда как  инициатива в реализации преимущественного права исходила от общества, в порядке статьи 9 названного закона.

Считает неправомерным отклонение доводов ответчиков об утрате обществом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, поскольку ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис» обратилось с заявлением о признании недостоверным отчета об оценке за пределами установленного законом 30-дневного срока.

ООО «Южно-Уральская оценочная компания» просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, заявленных к ООО «Южно-Уральская оценочная компания».

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несоответствие даты, на которую  должна быть определена рыночная стоимость выкупаемого имущества - 24.05.2013 (соответствующей дате подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) и дате, на которую была произведена оценка ООО «Южно-Уральская оценочная компания» - 06.08.2013, на основании муниципального контракта, заключенного 05.08.2013 без указания относительно даты оценки. Различная постановка вопросов перед независимым оценщиком и экспертом в части определения даты оценки и включения в стоимость арендуемого объекта стоимости земельного участка, исключает признание отчета недостоверным и удовлетворение иска к оценщику. Кроме того, вопрос о соответствии отчета стандартам оценки не являлся предметом экспертного исследования по делу; такого несоответствия  судом не установлено. При таких обстоятельствах полагает необоснованным привлечение ООО «Южно-Уральская оценочная компания» в качестве ответчика, удовлетворения требований к нему и возложение судебных расходов.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчики и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представителем истца заявлены возражения по апелляционным жалобам.

К апелляционной жалобе ООО «Южно-Уральская оценочная компания» приложены дополнительные доказательства: муниципальный контракт на выполнение работ для муниципальных нужд от 05.08.2013 с приложениями о перечне объектов недвижимости, в отношении которых производится определение размера арендной платы, объектов инженерных сетей тепло- и водоснабжения, в отношении которых производится определение рыночной стоимости, а также перечня тепловых сетей, в отношении которых производится определение рыночной стоимости, информации о размещении заказов, документация об открытом аукционе  в электронной форме 2013 г., распечатки с сайта автоматизированной системе торгов о сведениях о закупке, копии определения Высшего арбитражного суда РФ по делу № ВАС-17131/2011 от 13.12.2013, копии постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2013 по делу  № А76-25163/2011. Указанное оценивается судом апелляционной инстанции в качестве ходатайства о приобщении перечисленных документов к материалам дела. 

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Поскольку уважительности причин, исключивших предоставление доказательств в суд первой инстанции, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения ходатайства о приобщении дополнительных доказательств не имеется. Кроме названного, судебной коллегией учтена общедоступность судебных актов размещенных в сети Интернет.

 Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  в собственности муниципального образования город Оренбург Оренбургской области находится административное здание площадью 306,5 кв.м., расположенное в г. Оренбурге по адресу: ул. Подковная, д. 5 (свидетельство о государственной регистрации права  - т. 1 л.д. 137).

Являясь арендатором указанного здания, 24.05.2013 ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис» обратилось в Комитет по управлению имуществом города Оренбурга с заявлением б/н от 24.05.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – административного здания площадью 306,5 кв.м., расположенного в г. Оренбурге по адресу: ул. Подковная, д. 5, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (т. 2 л.д. 93).

Постановлением Администрации города Оренбурга № 2401-п от 11.09.2013 принято решение о реализации обществом  преимущественного права арендатора – субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого имущества. Названным постановлением утверждены условия приватизации арендуемого обществом Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис»  объекта недвижимости по цене 10 626 000 руб., определенной отчетом об оценке рыночной стоимости   № 94-Н/2013 от 16.08.2013, выполненном независимым оценщиком ООО «Южно-Уральская оценочная компания» (т. 2 л.д. 33).

Названный отчет был выполнен по заказу органа местного самоуправления по состоянию на 06.08.2013, что следует из отчета № 94-Н/2013 от 16.08.2013 (т. 1 л.д. 17-72).

Письмом от 20.09.2013 № 1-28/4551 Комитет направил обществу подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи (т. 1 л.д. 16 т. 2 л.д. 34-38).

Указанный договор был подписан ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис» с протоколом разногласий, касающихся, в том числе условий пункта 2.1 договора о цене приватизируемого имущества (т. 2 л.д. 39-41) и направлен в адрес Комитета  письмом от 21.10.2013 № 728 (т. 1 л.д. 73).

Размер цены выкупа – 2  254 237 руб. был предложен обществом в соответствии с отчетом № 034/13-о выполненном независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания» в рамках договора с ООО Управляющая компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис» по состоянию на 06.08.2013 (т. 1 л.д. 106-149).

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга письмом от 25.10.2013 № 1-28/5253 (т. 1 л.д. 74) отклонил протокол разногласий со ссылкой на часть 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора в части выкупной цены имущества явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции квалифицировал заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества в порядке преддоговорного спора и на основании результатов судебной экспертизы пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости приватизируемого имущества, выполненного ООО «Южно-Уральская оценочная компания»,  определив условие договора купли-продажи о цене, на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы в размере 3 817 849 руб. Указанная экспертиза была выполнена экспертом общества с ограниченной ответственностью  «Оренбург-Оценка» Паньковой Г.А. на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области от 10.06.2014 (заключение № 1075-ОЦ/14 от 03.07.2014, т.2 л.д. 121-180).  На разрешение эксперта был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному образованию «город Оренбург», назначение: нежилое, 2-этажное, площадью 306,5 кв.м., литер ДД1, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Подковная, д. 5, по состоянию на 24.05.2013, исходя из даты подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части удовлетворения требований к ООО «Южно-Уральская оценочная компания» о признании недостоверной величины