Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2014 по делу n А07-3706/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Ввиду наличия у истца преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения, для направившего оферту Управления,  заключение договора, в силу статей 3, 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является обязательным. Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из правовой позиции, выраженной в  постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации изложенной от 18.09.2012 №3139/12, в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. Таким образом, определение оценщиком рыночной стоимости объекта для целей совершения сделки без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.

Анализируя отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 13-11/39 Н от 26.11.2013, выполненный независимым оценщиком ЗАО «УфаБизнесОценка», суд первой инстанции пришел к противоречивым выводам в части включения НДС в определенную независимым оценщиком стоимость имущества 5 060 000 руб. (абз. 6 стр.6  и абз.4 стр.9 решения).

Оценивая указанное обстоятельство, применительно к содержанию отчета и вышеназванной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о включении НДС в определенную независимым оценщиком стоимость имущества 5 060 000 руб.

Названный вывод подтвержден сообщением привлеченного к участию в деле ЗАО «УфаБизнесОценка» о включении налога на добавленную стоимость в сумме 771 864 руб. 41 коп. в рыночную стоимость выкупаемого объекта -5 060 000 руб. (т. 2 л.д. 21).     Лицо, участвующее в деле, представляет арбитражному суду свои объяснения об известных ему обстоятельствах, имеющих значение для дела, в письменной или устной форме. По предложению суда лицо, участвующее в деле, может изложить свои объяснения в письменной форме. Объяснения, изложенные в письменной форме, приобщаются к материалам дела (часть 1 статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь Управление относимых и допустимых доказательств, опровергающих вывод оценщика о включении в стоимость здания магазина суммы НДС, не представило (статьи 9, 41, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе  с тем, оснований для  включения НДС в состав цены имущества, подлежащей уплате продавцу покупателем,  не имеется, исходя из следующего.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с  1 апреля 2011 года  объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данные изменения предусмотрены Федеральным законом от 28.12.2010 № 395-ФЗ и распространяются на правоотношения, возникшие с 01 апреля 2011 года.

Названное означает отсутствие обязанности по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений как у Управления, так и общества.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплена презумпция  необходимости подтверждения заинтересованным лицом факта нарушения субъективного права для целей введения в действие правового механизма судебной защиты, обусловленная направленностью судебного акта на защиту и восстановление соответствующих прав.

В данном случае, исходя из правовой природы налога на добавленную стоимость, как косвенного налога, представляющего собой отчисления в федеральный бюджет части стоимости облагаемого оборота по реализации, добавленной в процессе производства и обращения товаров, Комитет не представил апелляционному суду доказательств нарушения его субъективного права введением в договор купли-продажи  условия о цене, с исключением из нее налога на добавленную стоимость.

Напротив, иной подход ведет к дополнительному получению истцом в качестве продавца имущества суммы  771 864 руб. 41 коп., которая не подлежит уплате в федеральный бюджет в качестве налога и фактически стоимостью отчуждаемого имущества не является.

Учитывая изложенное, пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 необходимо изложить в  предлагаемой истцом редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 4 288 135,59 (четыре миллиона двести восемьдесят восемь тысяч сто тридцать пять) рублей 59 копеек. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № 13-11/39 Н от 26.11.2013, составленным ЗАО «УфаБизнесОценка», за вычетом налога на добавленную стоимость 771 864,41 (семьсот семьдесят одна тысяча восемьсот шестьдесят четыре) рубля 41 копейки.».

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (в рассматриваемом случае - при заключении дополнительного соглашения к договору), является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Поскольку при рассмотрении настоящего спора судом определена иная стоимость выкупаемого имущества, редакция пункта 3.1.1 в части размера первоначального платежа в размере 10 %, в также  прилагаемый к проекту договора купли-продажи график платежей   подлежат приведению в соответствие с вышеназванной стоимостью отчуждаемого имущества - 4 288 135,59 руб.

Оснований для исключения из договора пункта 3.1.1, определяющего обязанность покупателя произвести уплату первоначального платежа в размере 10 % от стоимости имущества  в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора, а также принятия пункта 3.1.2 в редакции истца  (применительно к расчету ежемесячного платежа без внесения первоначального взноса) не имеется, исходя из следующего.

Частями 1,2 статьий 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что законами субъектов Российской Федерации устанавливается срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества.  Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Вместе с тем, частью 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекту малого или среднего предпринимательства не  предоставлено право в одностороннем порядке определять размер периодических платежей, так как ему этой законодательной нормой было предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку), а также срока рассрочки в установленных пределах общего срока рассрочки.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 № 2468/10 по делу № А05-18651/2009 сформирована позиция по вопросу порядка внесения платежей за выкупаемое имущество. Как разъяснено в указанном постановлении, поскольку части 1, 2 статьи 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которым порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

При этом в данном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано на обязательность, содержащегося в нем толкования правовых норм при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 131-О-О при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

За разрешением возникающих в таких случаях разногласий (в том числе относительно размера первоначального платежа - если предполагается оплата в рассрочку) стороны вправе обратиться в арбитражный суд, который давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, арбитражный суд на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности - исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года № 25-П), - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что условие о размере первоначального платежа в размере 10 % от стоимости имущества, который подлежит перечислению покупателем  в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора включено в договор Управлением на основании типовой формы договора купли-продажи с рассрочкой платежа Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан №11/21 от 25.12.2008, опубликованном в официальном издании этого органа газете «Вечерняя Уфа» №248 от 27.12.2008, что исключает оценку таких действий в качестве злоупотребления правом.

Доказательств того, что в результате включения такого условия истец поставлен в худшее по сравнению с другими субъектами положение либо лишен возможности реализации права на приватизацию нежилого помещения, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, анализируемое условие пункта 3.1.1 соответствует балансу интересов сторон.

Оснований для исключения из договора условий, предусмотренных пунктами 6.1, 6.3 и 8.3 судебная коллегия не усматривает.

Пунктами 6.1 и 6.3 урегулирован срок осуществления