Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2014 по делу n А07-3706/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-7622/2014

г. Челябинск

04 августа 2014 года

Дело № А07-3706/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бостон» на решение Арбитражного суда Республики от 12.05.2014 по делу № А07-3706/2014 (судья Аминева А.Р.).

В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Бостон» Хабибуллин Айрат Ахметович (доверенность от 17.07.2014), Шафиков Ильдар Альтафович (доверенность от 17.07.2014).

Общество с ограниченной ответственностью «Бостон» (далее – истец, ООО «Бостон») обратилось с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, Управление) в котором просило обязать Управление заключить с ООО «Бостон» договор купли-продажи нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, д. 74, общей площадью 122,5 кв.м. (номера помещений: 59, 60, 61, 62, 63 64) в редакции ООО «Бостон» (покупателя):

- Пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 4 288 135,59 (четыре миллиона двести восемьдесят восемь тысяч сто тридцать пять) рублей 59 копеек. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № 13-11/39 Н от 26.11.2013, составленным ЗАО «УфаБизнесОценка», за вычетом налога на добавленную стоимость 771 864,41 (семьсот семьдесят одна тысяча восемьсот шестьдесят четыре) рубля 41 копейка.».

- Пункт 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 исключить.

- Пункт 3.1.2 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта с рассрочкой платежа до 20.01.2017 путем перечисления денежных средств на счет Продавца по реквизитам, указанным в ст. 12 настоящего договора, ежемесячно не позднее 20 числа в течение 3 (трех) лет равными платежами в размере 119 114,88 (сто девятнадцать тысяч сто четырнадцать) рублей 88 копеек, а последний платеж в размере 119 114,79 (сто девятнадцать тысяч сто четырнадцать) рублей 79 копеек согласно графику платежей (приложение к настоящему Договору).».

- Пункт 6.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 изложить в следующей редакции: «Государственная регистрация права собственности Покупателя на Объект производится не позднее чем через 30 (тридцать) календарных дней после заключения настоящего договора»

- Пункт 6.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 исключить.

- Пункт 8.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.12.2013 исключить.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество  «УфаБизнесОценка»  (далее – третье лицо, ЗАО «УфаБизнесОценка»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2014 (резолютивная часть оглашена 12.05.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Бостон» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части изложения пунктов 2.1.и 3.1.1 в редакции истца.

Полагает неверным определение выкупной стоимости объекта в сумме 5 060 000 руб., с включением налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Основываясь на правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.09.2012 №3139/12, ссылается, что определение оценщиком рыночной стоимости объекта для целей совершения сделки без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета, чего не имеется в рассматриваемом случае. По мнению апеллянта, выводы суда не соответствуют положениям подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которой объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого  в порядке,  установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Также необоснованным считает применение судом первой инстанции положений статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей договор присоединения. Считает, что особенности приобретения  имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, определены Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, который предоставляет названным субъектам право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку), а также срока рассрочки. При таких обстоятельствах, утверждение типовой формы договора купли-продажи с рассрочкой платежа Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан №11/21 от 25.12.2008, опубликованном в официальном издании этого органа газете «Вечерняя Уфа» № 248 от 27.12.2008, не могло служить основанием для отказа в удовлетворении требований об исключении условия о выплате первоначального платежа в размере 10% от рыночной стоимости в течение 10 дней с момента заключения настоящего договора.

В редакции апелляционной жалобы от 18.07.2014 истец просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный по исковым требованиям об изложении пунктов 2.1, 3.1, 3.1.2, 6.1, 6.3, 8.3 в редакции ООО «Бостон», дополнительно указал на необходимость квалификации типовой формы договора купли-продажи с рассрочкой платежа в качестве примерного договора (статья 427 Гражданского кодекса Российской Федерации), условия которого могут быть исправлены по требованию заинтересованной стороны. Указанные требования поддержаны представителями истца в судебном заседании.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание, за исключением представителей истца, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в  их отсутствие.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 17 часов 00 минут 29.07.2014 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  на основании договоров аренды        № 22223 от 24.03.2008, № 22223.1 от 04.10.2011 ООО «Бостон» является арендатором объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан,  г.Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, д. 74, общей площадью 122,5 кв.м номера помещений: 59, 60, 61, 62, 63 64.

30.11.2013 от Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществом было получено предложение от 30.11.2013 об использовании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа и постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 6650 от 26.11.2013 ( л.д. 12,13 т.1)

Названным постановлением принято решение о приватизации арендуемого ООО «Бостон муниципального имущества и утверждены условия приватизации нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: Республика Башкортостан,  г.Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, д. 74 (т. 1 л.д. 14, 15).

Условиями приватизации определен способ приватизации - преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с установлением цены продажи 5 060 000 руб. в соответствие с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 13-11/39 Н от 26.11.2013 независимого оценщика ЗАО «УфаБизнесОценка» (т. 1 л.д. 80-142).

17.01.2014 ООО «Бостон» в адрес Управления было направлено согласие на реализацию преимущественного права выкупа с приложением протокола разногласий от 30.12.2013 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа (т. 1 л.д. 19-28).

Ответчик письмом от 29.01.2014 отклонил протокол разногласий, со ссылкой на определение цены имущества в соответствии с выполненным независимым оценщиком отчетом и  неприменение норм налогового законодательства к гражданско-правовым отношениям сторон (т. 1 л.д. 31-32).

Полагая, что выкупная  цена объекта 5 060 000 руб. определена с включением налога на добавленную стоимость, плательщиком которого в рассматриваемой ситуации стороны договора не являются, истец просит принять пункт 2.1 договора купли-продажи в редакции протокола разногласий, с исключением суммы НДС из вышеназванной стоимости. Требования о принятии иных условий в редакции протокола разногласий мотивировано несоответствием закону редакции, предлагаемой Управлением.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции  на основании анализа пункта 3 раздела «Ограничения, связанные с использованием результатов оценки» Отчета № 13-11/39 Н от 26.11.2013, пришел к выводу об определении стоимости спорного муниципального имущества 5060000 руб. без включения в эту цену  НДС. Отклонение иных условий в редакции покупателя мотивировано квалификацией договора в качестве договора присоединения, условия которого определены муниципальным правовым актом и соответствуют  балансу интересов сторон.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 названного  закона (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при выполнении следующих условий:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Наличие у ООО «Бостон» преимущественного права на выкуп поименованных в договоре нежилых помещений подтверждено  материалами дела и спорным не является.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В