Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2014 по делу n А07-15266/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Компанией «Кофаллон» Лимитед» тем, что строительство торгового центра велось в качестве единственного вида хозяйственной деятельности, у судебной коллегией отсутствуют. До настоящего времени общество существует в качестве юридического лица с возможностью осуществления предусмотренной уставом ООО «Аврора-Уфа» деятельности. Процедуры несостоятельности (банкротства) в отношении общества инициированы и введены не были.

При таких обстоятельствах, оснований для признания оспариваемых сделок недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью у суда первой инстанции не имелось.

При оценке наличия оснований для признания сделок недействительными (ничтожными) по основаниям статей 10, 168, 575 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.  В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем принцип общего дозволения, характерный для гражданского права, не означает, что участники гражданского оборота вправе совершать действия, нарушающие закон, а также права и законные интересы других лиц.

Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Свобода договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) не является безграничной и не исключает разумности и справедливости его условий.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о совершении ООО «Аврора-Уфа» взаимосвязанных сделок по уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 620-05 от 24.04.2005 с ООО «Бизнестрейд» в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 по цене 423 000 руб. и Ершовым Д.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020519:0031 по цене 102 000 руб.

По результатам судебной оценочной экспертизы  рыночная стоимость права аренды земельного участка № 1 составляет 86 742 180 руб., земельного участка № 2 – 10 933 464 руб.   

Сравнение показателей рыночной стоимости права аренды со стоимостью, указанной в договорах купли-продажи права аренды,  свидетельствует о занижении последней в 205 и 107 раз по сравнению с рыночной, по каждому из участков.

Согласно части 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Учитывая, что определенная в договорах цена сделки с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества и правового содержания договора купли-продажи, признаком которого является реальная возмездность сделки, не может свидетельствовать о соразмерной плате, следует согласиться с доводами апеллянта о том, что размер встречного предоставления является символическим.

Одним из основополагающих принципов гражданского права является принцип эквивалентности в хозяйственных взаимоотношениях между его участниками. Стороны оспариваемых сделок – общества с ограниченной ответственностью, а также индивидуальный предприниматель являются участниками коммерческой деятельности, целью которых является получение прибыли. Поскольку отношения между ними должны носить возмездный характер, неравноценность обмена нарушает указанный принцип и свидетельствует о неразумности действий и недобросовестном поведении сторон оспариваемых сделок.

Отчуждением имущества по заниженной цене прикрывается договор дарения той части имущества, которая не покрывается установленной договором платой.

В силу положений статей 170 и 575 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношениях между коммерческими организациями дарение не допускается и влечет ничтожность спорных договоров согласно пункту 2 статьи 10 и статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На возможность признания недействительной сделки, противоречащей статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано также в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Исходя из толкования, приведенного в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 28 от 16.05.2012 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» признаком явного ущерба для общества является совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. Поскольку категория явного ущерба является общей и не зависит от оснований оспаривания сделки, указанные разъяснения судебная коллегия считает возможным применить для оценки последствий оспариваемых сделок по анализируемому основанию.

Установленное выше обстоятельство занижения цены права аренды в 205 и 107 раз по каждому из участков по сравнению с рыночной, свидетельствует о значительности и явности причиненного ООО «Аврора Уфа» ущерба, обусловленного действиями, которые при таких обстоятельствах не могут быть признаны разумными и добросовестными.

Противоположные выводы суда первой инстанции относительно оценки оспариваемых сделок основаны на формальном соответствии сделок требованиям законодательства Российской Федерации, в силу чего не могут служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных истцами требований.

Указание в оспариваемых сделках на определение цены отчуждения права аренды земельных участков на основании отчетов об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненных независимыми оценщиками Рядинской Т.Г. и Михайловой И.А., не может свидетельствовать о добросовестности поведения сторон, ввиду очевидности несоответствия размера встречного предоставления любому разумному участнику оборота из характера сделки, предметом которой являлась долгосрочная аренда земельного участка большой площади, предоставленного для строительства торгово-развлекательного комплекса, требующая, при новом предоставлении, проведения торгов по продаже права на заключение договора в силу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Правом на проверку достоверности сделанных оценщиками выводов, а также обстоятельств, связанных с получением отчетов ООО «Аврора-Уфа» в отсутствие договора на проведение оценки (что следует из сообщения ИП Рядинской Т.Г. – т. 16 л.д. 10) ответчики не воспользовались. Ими не было предпринято мер к устранению разночтений, связанных с указанием в пункте 3 договора купли-продажи права аренды от 06.04.2012 с ООО «Бизнестрейд» на определение цены права аренды на основании отчета №5/2012 от 05.04.2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка независимого оценщика Рядинской Т.Г. и фактическим предоставлением в материалы регистрационного дела отчета, выполненного независимым оценщиком Михайловой И.А. (т. 18 л.д. 8-31).

Вне зависимости от сделанных независимыми оценщиками выводов, стороны сделки имели возможность и должны были сопоставить стоимость уступаемого права  со стоимостью аналогов, достаточность которых установлена экспертом ГУП «Башземоценка» (таблица на л.д. 18 т. 10), а также со стоимостью размера платы за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб. по договору № 724-С от 01.12.2008, информированность о котором подтверждена представителями ответчиков в заседании суда апелляционной инстанции.

Указанный договор подписан между ООО «Аврора-Уфа» и Администрацией городского округа город Уфа в период действия и на основании Временного положения о порядке определения доли городского округа город Уфа Республики Башкортостан при осуществлении строительства на земельных участках, предоставляемых физическим и юридическим лицам, утвержденного Решением Совета городского округа город Уфа 27.04.2996 № 10/15.

Названное Временное положение определяло участие  городского округа город Уфа в строительстве в качестве инвестора, вкладом которого являлся  земельный участок, предоставляемый на период строительства (пункт 2.2). Учитывая оценку договором такого вклада в размере 151 474 780 руб., она подлежала соотнесению со стоимостью права аренды земельного участка.

Вместе с тем, наличие обязательств ООО «Аврора-Уфа» по договору  № 724-С, по условиям которого общество обязуется произвести оплату за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб., не могло быть учтено в качестве фактора, снижающего стоимость права аренды.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлениях Президиума от 11.10.2011 № 5495/11,  от 24.09.2013 № 4606/13 указанный договор является реализацией права сторон на добровольной основе  заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, который с момента заключения договора становится обязательным для сторон. Вместе с тем, обязательство по уплате денежных средств обусловлено не стремлением общества осуществить дарение денежных средств в общеполезных целях, а строительством обществом объекта недвижимого имущества, следствием которого является увеличение нагрузки на инфраструктуру города и необходимость формирования в бюджете муниципального образования доходов, направляемых на развитие инфраструктуры. Таким образом, обязанность по внесению взноса на развитие инфраструктуры города поставлена в зависимость от факта создания и введения в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.

Поскольку добровольность заключения договора № 724-С исключает вывод о переходе к новым приобрететателям права аренды обязательств по внесению взноса в обозначенной сумме 151 474 780 руб., а взаимосвязь договорных обязательств с осуществлением создания объекта недвижимости  исключает сохранение обязанности переставшего быть застройщиком ООО «Аврора-Уфа», оснований для вывода о влиянии договора № 724-С на стоимость отчуждения права аренды земельного участка у суда первой инстанции не имелось.

Наличие задолженности ООО «Аврора-Уфа» по арендной плате, требования о взыскании которой в сумме 715  751 руб. 50 коп. заявлены органом местного самоуправления в рамках дела № А07-11116/2012 (т. 16 л.д. 94) также не является обстоятельством, снижающим стоимость права аренды.

На основании статей 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях перенайма происходит замена стороны в двустороннем обязательстве (договоре), которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.

Лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущий период, если договором не оговорено иное.

Оспариваемые договоры об уступке прав и обязанностей по договору аренды не содержат особенностей, свидетельствующих об их квалификации в качестве договора о переводе задолженности, имевшейся у ООО «Аврора-Уфа» к моменту передачи прав арендатора. Напротив, сторонами договора предусмотрено условие о возникновении ответственности по договору перед Администрацией городского округа город Уфа у нового арендатора с момента государственной регистрации договора (пункт 4 договора).

Принимая во внимание отсутствие реальной цели исполнения сделок по причине отсутствия ведения  строительства ООО «Бизнестрейд» и Ершовым Д.В. на арендованных земельных участках и последующего отчуждения права аренды земельного участка обществом «Бизнестрейд» обществу «Сатурн» через  4 месяца после его приобретения, приведенное выше обоснование значительного занижения цены права аренды свидетельствует о недействительности  оспариваемых сделок по основаниям статей 10, 168, 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из содержания статей 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации объем прав арендатора состоит во владении, пользовании и, в ограниченном виде, распоряжении переданным ему имуществом.

По смыслу действующего законодательства, под владением понимается юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью, то есть самостоятельного и открытого осуществления над нею хозяйственной власти, возможность вступления в физический контакт с вещью каждый раз настолько быстро, насколько это зависит от воли владельца.

Применительно к недвижимому имуществу, физическое перемещение которого невозможно, осуществление владения тем или иным субъектом определяется фактическим принятием имущества, возможностью беспрепятственного использования имущества в любое время, определением направлений и способов его использования.

Использование имущества означает извлечение его полезных свойств.

Предоставление имущества в аренду осуществляется путем его передачи (статьи 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Названное свидетельствует о том, что реализация прав арендатора земельного участка невозможна в отрыве