Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2014 по делу n А07-15266/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

4 400 кв.м., степень готовности 15 %, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова  (свидетельство о государственной регистрации права – т. 17 л.д. 67).

14.11.2013 была произведена государственная регистрация права собственности на названный объект за ООО «ТелекомИнвест» (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – т. 17 л.д. 95-96).

Указав, что сделки по продаже и уступке прав аренды на земельные участки являются крупными и не были одобрены единственным участником истца  Компанией «Кифаллон Лимитед», в силу чего заключены в нарушение положений статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; являются ничтожными в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при их заключении управляющая компания нарушила установленную законом обязанность действовать в интересах общества добросовестно и разумно, осуществив продажу права аренды земельных участков по заниженной цене  (в 205  и 107 раз по каждому из земельных участков), совершила убыточные для ООО «Аврора-Уфа» сделки, нарушив его права и законные интересы; а также являются притворными и прикрывают сделки дарения, запрещенные между юридическим лицами в силу статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцы обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил обстоятельства соблюдения формы и согласования существенных условий оспариваемых сделок. При оценке наличия оснований для признании сделок по передаче права аренды недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 46 Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», судом произведено соотношение стоимости активов общества по данным бухгалтерского баланса ООО «Аврора-Уфа» на 31.12. 2011 (856 770 000 руб.) и рыночной стоимости права аренды двух земельных участков, определенной по результатам судебной экспертизы (97 675 644 руб.), поскольку сделки аренды не были отражены в бухгалтерском балансе общества. Установив, что стоимость взаимосвязанных сделок не превышает 25 % стоимости имущества общества, суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований по названному основанию. Отклоняя доводы истца о необходимости определения стоимости права аренды земельных участков с учетом затрат на улучшение земельного участка в размере 241 486 459 руб. 16 коп., составляющих стоимость разработки проектной документации, технических условий, подготовительных и строительных работ, суд исходил из отсутствия сведений о передаче новым арендаторам проектной документации и начатого строительства в момент отчуждения права аренды.

Оснований для признания сделок притворными и совершенными при злоупотреблении правом судом не установлено по причине отчуждения права аренды по цене, рекомендованной независимыми оценщиками и определенной с учетом наличия у ООО «Аврора-Уфа» задолженности по арендной плате и обязательств по внесению в бюджет города Уфы денежных средств в сумме 151 474780 руб. за право застройки и на развитие инфраструктуры по договору 724-С от 01.12.2008. При этом, судом указано на  отсутствие доказательств волеизъявления на осуществление дарения и прекращение хозяйственной деятельности общества, а также возможность взыскания задолженности по договору.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка находящегося в собственности публично-правовых образований  сроком более чем пять лет, такое согласие не требуется (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 16 информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Проанализировав содержание оспариваемых договоров применительно к положениям статей 153, 160, 389, 391, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к  обоснованному выводу о заключенности совершенных ООО «Аврора-Уфа» в отношении каждого из земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020513:22 и 02:55:020519:31 сделок передачи прав арендатора.

Оспариваемые настоящим договором сделки купли-продажи права аренды и уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 № 620-05, несмотря на оформление двумя различными документами, исходя из общей конечной цели оформления сделки перенайма, представляют собой единую  сделку.

При этом, преследование единой хозяйственной цели при заключении сделок в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020513:22 и 02:55:020519:31, объединенных общим назначением и предоставленных для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса, свидетельствует о взаимосвязанности сделок по отчуждению права аренды обществу «Бизнестрейд» и индивидуальному предпринимателю Ершову Д.В. применительно к пункту 1 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью).

Согласно статье 46  Закона об обществах с ограниченной ответственностью крупной сделкой является сделка  или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Аналогичные положения закреплены в пункте 7.1.1 Устава ООО  «Аврора-Уфа» (т. 1 л.д. 61-81).

Решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества (пункт 3 статьи 43 Закона об обществах с ограниченной ответственностью.

В силу пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью крупная сделка, совершенная без получения надлежащего одобрения может являться основанием для их оспаривания в суде по иску общества или его участника. В пункте 40 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сделан вывод, что договор аренды имущества подлежит проверке на предмет отнесения его к крупным сделкам.

Исходя из правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 № 2820/12 по делу № А12-24511/10, указанный подход применим также к договорам передачи прав и обязанностей по ним.

Стоимость имущества для целей отнесения сделки к крупным определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью на основании данных его бухгалтерского учета.

Согласно приказу Министерства финансов Российской Федерации от 31.10.2000 № 94н «Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению» арендатор отражает имущество на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договорах аренды, а также на соответствующих балансовых счетах отражает арендные платежи.

Установив, что оспариваемые сделки в бухгалтерском балансе общества  «Аврора-Уфа» не отражены, для целей установления того, являются ли крупными сделки, суд первой инстанции обоснованно исходил из рыночной стоимости права аренды, осуществил его сравнение с балансовой стоимостью активов общества по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату перед совершением сделки – 31.12.2011.

Согласно представленному налоговым органом бухгалтерскому балансу ООО «Аврора-Уфа» за 2011 год, стоимость имущества общества на 31.12.2011 составляла 856 770 000 руб. (т. 7 л.д. 34). Стоимость основных средств общества составляла 633 397 000 руб., в том числе строительство объектов основных средств 628 265 000 руб. (строка 11305 баланса).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, на основании определения от 06.12.2012 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта государственного унитарного предприятия «Башземоценка»  №04/007-1  рыночная стоимость права аренды земельного участка № 1 составляет 86 742 180 руб., земельного участка № 2 – 10 933 464 руб. (т. 10 л.д. 12-133, т. 11 л.д. 1-120).

Сравнение общей суммы приведенных показателей рыночной стоимости права аренды с балансовой стоимостью активов общества исключает наличие признаков, по которым сделка признается крупной, в силу чего основания для признания оспоренной ООО «Аврора-Уфа» и ее единственным участником Компания «Кифаллон Лимитед» сделки недействительной по таким основаниям не имеется.

Судебной коллегией отклонены доводы апеллянта о необходимости определения стоимости права аренды, с включением стоимости строительства торгового комплекса, составляющей 628 265 000 руб. по состоянию на 31.12.2011 (в том числе расходы на изготовление проектной документации – 25 256 992 руб. 83 коп., производство земляных работ – 76 776 625 руб. 14 коп.).

Действительно, закрепленный в подпункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельного участка  и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а также положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяют сделать вывод о том, что прекращение прав владения и пользования земельным участком исключает приобретение и сохранение прав в отношении расположенного на земельном участке объекта.

Обосновывая анализируемый довод, апеллянт ссылается на бухгалтерскую отчетность общества и акт осмотра имущества, составленный 04.04.2013 с участием представителей сторон в ходе проведения судебной экспертизы (т. 12 л.д. 5). Названным актом установлено наличие железобетонного ограждения земельного участка, временных автомобильных дорог, котлована, опор линий электропередач, выполнение планировки земельного участка, забивки железобетонных свай и заливки фундаментных столбов, временных сооружений, строительной техники и материалов.

Однако, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, свидетельствующих о существовании указанных улучшений и осуществлении строительных работ, обществом «Аврора-Уфа»  на момент перехода прав и обязанностей по договору аренды к ООО «Бизнестрейд» и Ершову Дмитрию Викторовичу, суду не представлено. Акт снятия объекта с охраны, составленный в рамках договорных отношений с охранным предприятием 01.11.2011 (т. 15 л.д. 112), не позволяет определить объемы выполненных работ.

С учетом  составления акта от 04.04.2013 по прошествии более чем одного года после передачи истцом земельных участков, его составления в период действия разрешения на строительство, выданного ООО «Сатурн» и отсутствия сведений о начавшемся строительстве в отчете рыночной стоимости права аренды № Н-5*2012, заказанном ООО «Аврора-Уфа» оценщику Михайловой И.А. в 2012 году в целях принятия решения о продаже такого права (т. 18 л.д. 8-33),  в отчете об определении рыночной стоимости права аренды, заказанном Адвокатским бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнёры» агентству «Башоценка» (т. 7 л.д. 74-129), выводы суда первой инстанции в названной части следует признать обоснованными.

Из имеющихся в деле доказательств не представляется возможным установить фактическую рыночную стоимость результата выполненных строительных работ. При этом, доказательств, позволяющих сделать вывод об отнесении всех отраженных в балансе общества основных средств на строительство объектов в сумме 628 265 000 руб. исключительно на объект, расположенный по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, материалы настоящего дела не содержат.  Доказательств изменения размера названных активов на отчетный период, следующий за совершением оспариваемых сделок, в материалах дела не имеется.

Из договоров на создание изыскательской продукции, производство топосъемки, инжиниринговых услуг, разработки проектного технического задания, проектной документации и экспертизы проекта (т. 13 л.д. 1-177, т. 18 л.д.1-142) усматривается направленность и наличие расходов общества на создание проектной документации, а также совершение предшествующих строительству действий. Однако, условий о передаче одновременно с правом аренды земельного участка проектной документации, оспариваемые сделки не содержат. Обоснованность утверждения апеллянта о получении приобретателями права аренды имущественных выгод в результате использования результатов выполненных ООО «Аврора-Уфа» проектных и подготовительных работ зависит от тождественности предполагаемых к строительству названным обществом и новыми приобретателями права аренды объектов недвижимости. Само по себе совпадение наименования объекта – торгово-развлекательный комплекс в разрешениях на строительство, выданных ООО «Аврора-Уфа» и ООО «Сатурн» (т. 8 л.д.115 и т. 17 л.д. 74) не означает  одинаковости архитектурных и технических решений, включая планируемое расположение в пределах земельного участка, а также определения способа обеспечения возводимого объекта электроэнергией, водой и  иными ресурсами, которые могут быть как сетевыми, так и автономными.

В свою очередь ООО «Аврора-Уфа» не лишено возможности осуществления распоряжения принадлежащей ему проектной документацией, в том числе на возмездной основе.

Основания для вывода о прекращении деятельности общества, которое мотивировано