Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2014 по делу n А07-15266/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6602/2014

г. Челябинск

14 июля 2014 года

Дело № А07-15266/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свистун Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Компания «Кифаллон Лимитед» на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 по делу № А07-15266/2012 (судья Кручинина Н.Е.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Аврора-Уфа»: Кузьмин Максим Дмитриевич (доверенность от 14.01.2014), Пестриков Владимир Васильевич (доверенность от 14.01.2014);

Компании «Кифаллон Лимитед»: Кузьмин Максим Дмитриевич (доверенность от 25.09.2013), Пестриков Владимир Васильевич (доверенность от 25.09.2013);

общества с ограниченной ответственностью «Бизнестрейд» – Линник Владислав Викторович (доверенность от 28.09.2012);

общества с ограниченной ответственностью  «САТУРН» – Симакович Юрий Васильевич (доверенность от 24.11.2013);

Общество с ограниченной ответственностью «Аврора-Уфа» (далее – ООО «Аврора-Уфа»), Компания «Кифаллон Лимитед» обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнестрейд» (далее – ООО «Бизнестрейд», Ершову Дмитрию Викторовичу (далее – Ершову Д.В.), обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн» (далее – ООО «Сатурн») в котором просят:

- признать недействительным договор купли-продажи права аренды от 06.04.2012, заключенный между ООО «Аврора-Уфа» и ООО «Бизнестрейд»;

- признать недействительным договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 № 620-05, заключенный между ООО «Аврора-Уфа» и ООО «Бизнестрейд»;

- признать за ООО «Аврора-Уфа» право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:22, расположенного по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 33621 кв.м., на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 № 620-05;

- признать недействительным договор купли-продажи права аренды от 01.02.2012, заключенный между ООО «Аврора-Уфа» и Ершовым Д.В.;

- признать недействительным договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 № 620-05, заключенный между ООО «Аврора-Уфа» и Ершовым Д.В.;

- признать за ООО «Аврора-Уфа» право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020519:31, расположенного по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 2668 кв. м, на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2005 № 620-05 (требования изложены с учетом изменения их предмета, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 12 л.д. 34-37), а также привлечения к участию в деле соистца и соответчиков определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2012 и 17.07.2013).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью «Торгово-развлекательный комплекс «Кашкадан» (далее – ООО «Торгово-развлекательный комплекс «Кашкадан»), общество с ограниченной ответственностью «ТелекомИнвест»  (далее – ООО «ТелекомИнвест»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 (резолютивная часть оглашена 26.03.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец Компания «Кифаллон Лимитед» и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Компания «Кифаллон Лимитед» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для квалификации сделок в качестве прикрывающих сделку дарения. Поскольку отчуждение права аренды земельных участков произведено по цене заниженной в 205 и 107 раз по сравнению с рыночной, размер встречного предоставления является символическим; однако и его уплата произведена не была.  По мнению апеллянта, суд сослался на недопустимые доказательства – отчеты об определении рыночной стоимости права аренды, представленные в материалы дела не в полном объеме, полученные без заключения договора на проведение оценки независимым оценщиком и выполненные с нарушением стандартов оценки.

Указывает на отсутствие влияния обязательств ООО «Аврора-Уфа» по  договору № 724-С от 01.02.2008 на рыночную стоимость права аренды земельных участков в силу существования таких обязательств исключительно у лица, добровольно их принявшего и не подлежащих передаче новым арендаторам.

Податель апелляционной жалобы полагает, что судом неполно исследованы обстоятельства, касающиеся определения стоимости права аренды, которая подразумевает включение стоимости строительства торгового комплекса, составляющей 628 265 000 руб. по состоянию на 31.12.2011 (в том числе расходы на изготовление проектной документации – 25 256 992 руб. 83 коп., производство земляных работ – 76 776 625 руб. 14.). Ссылаясь на принцип единства следования судьбе земельного участка  расположенных на нем объектов незавершенного строительства и возможность оформления разрешения на строительства новым арендатором, указывают на возможность использования новыми арендаторами проектной документации и результатов выполненных ООО «Аврора-Уфа» работ, вне зависимости от юридического оформления процесса передачи. В свою очередь общество автоматически лишилось имущества, стоимость которого составляет 73,9 % балансовой стоимости активов. Кроме того, самостоятельным признаком крупности оспариваемых сделок является фактическое прекращение деятельности общества, которое в рассматриваемом случае обусловлено тем, что строительство торгового центра велось в качестве единственного вида хозяйственной деятельности.

По мнению апеллянта, судом не учтена недобросовестность ответчиков при совершении сделок, выразившаяся в осуществлении оценки права аренды ООО «Аврора-Уфа», сомнительности обстоятельств изготовления отчета об оценке независимым оценщиком Михайловой И.А., отсутствие оплаты по договорам уступки права аренды, возможности предположения ими последствий отчуждения права аренды в виде прекращения деятельности ООО «Аврора-Уфа» на основании данных бухгалтерского баланса.

Мотивируя наличие признаков ничтожности сделки, как совершенной со злоупотреблением правом, указывает на совершение сделки сразу же после смены руководства общества его единственным участником; последующее отчуждение права аренды обществом «Бизнестрейд» обществу «Сатурн», которое создано за три недели до совершения сделки и не ведет реальной хозяйственной деятельности; отчуждение права аренды земельных участков различным лицам в отсутствие коммерческой логики; отсутствие реальной оплаты по сделкам. Указывает на установление недобросовестности в действиях бенефициарных владельцев общества «Аврора-Уфа», которые намеренно выводили активы Квинн Групп с целью избежания обращения взыскания на них со стороны Англо Айриш Бэнк решением Высокого суда Ирландии от 26.02.2012.

Обществами «Бизнестрейд» и «Сатурн» представлены отзывы на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами апелляционной жалобы.

Истцами представлены письменные возражения на отзывы, приобщенные к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание  представители ответчика Ершова Д.В. и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

В судебном заседании представителями истцов и ответчиков поддержаны доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, соответственно.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  на основании постановления главы Администрации города Уфы от 01.04.2005 № 1389  обществу «Аврора-Уфа» предоставлены в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса в аренду на 49 лет земельные участки общей площадью 33 621 кв. м. и 2 668 кв. м  (т. 17 л.д. 26). Из содержания постановления усматривается, что предоставление земельных участков было произведено в порядке статей 22, 53 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании письма общества от 25.10.2004 за счет земель, ранее предоставленных муниципальному учреждению «Парк культуры и отдыха», от которых названное предприятие отказалось.

24.04.2005 между Администрацией г. Уфы и ООО «Аврора-Уфа» заключен договор аренды № 620-05, по условиям которого Администрация города Уфы (арендодатель) передает, а ООО «Аврора-Уфа» (арендатор) принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020513:0022, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 33 621 кв.м. (далее земельный участок № 1) и земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:0031, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, общей площадью 2 668 кв.м. (далее земельный участок № 2) для использования в целях проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-развлекательного и торгового комплекса (т. 1 л.д. 30-33).

Договор заключен на срок с 01.05.2005 по 01.05.2054 (пункт 3.1) и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2005, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 33).

12.09.2008 обществу «Аврора-Уфа» Администрацией городского округа город Уфа было выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса (т. 8 л.д. 115).

01.12.2008 между ООО «Аврора-Уфа» и Администрацией городского округа город Уфа подписан договор № 724-С, по условиям которого общество обязуется произвести оплату за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие в развитии инфраструктуры города в сумме 151 474 780 руб. пятью равными платежами сроком до 30.12.2010 (т. 8 л.д. 106).

06.04.2012 между ООО «Аврора-Уфа» и ООО «Бизнестрейд» был подписан договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 620-05 от 24.04.2005 (т. 1 л.д. 34-35).  По условиям договора права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к ООО «Бизнестрейд», с определением момента перехода ответственности арендатора земельного участка с момента осуществления государственной регистрации настоящего договора (пункт 4). В  соответствии с пунктом 3 в связи с уступкой прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор выплачивает ООО «Аврора-Уфа» денежные средства согласно договору купли-продажи права аренды.

Договор купли-продажи права аренды заключен между теми же лицами 06.04.2012 (т. 3 л.д. 143) и предусматривает продажу права аренды за 423 000 руб., определенной на основании отчета №5/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 05.04.2012, выполненного независимым оценщиком Рядинской Т.Г (пункт 3 договора).

По акту приема-передачи от 06.04.2012 сторонами произведена передача прав и обязанностей по договору  аренды и подтверждена выплата денежных средств по договору купли-продажи права аренды (т. 3 л.д. 144).

Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 620-05 от 24.04.2005  зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  15.03.2012 (т. 1 л.д. 35, 60).

В соответствии с договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенным 02.02.2012 на аналогичных условиях между ООО «Аврора-Уфа» и Ершовым Д.В., права и обязанности арендатора по договору № 620-05 от 24.04.2005 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020519:0031 переданы к Ершову Д.В. (т. 1 л.д. 36-37).  Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2012 (т. 1 л.д. 37, 59).

Указанный договор заключен на основании договора купли-продажи права аренды от 01.02.2012 между ООО «Аврора-Уфа» и Ершовым Д.В. (т. 3 л. д. 101), условиями которого предусмотрена продажа права аренды за 102 000 руб., определенной на основании отчета №6/2012 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 19.01.2012, выполненного независимым оценщиком Рядинской Т.Г (пункт 3 договора).

Впоследствии, на основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенного 24.08.2012 между ООО «Бизнестрейд» и ООО «Сатурн», права и обязанности арендатора по договору № 620-05 от 24.04.2005 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020513:0022 перешли к ООО «Сатурн» (т. 3 л.д. 12).  Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 03.09.2012 (т. 3 л.д. 61). Дополнительным соглашением № 1 от 24.08.2012 к договору уступки от 24.08.2012 установлена плата за уступаемое право в размере 423000 руб. (т. 3 л.д. 13).

21.02.2013 обществу «Сатурн» Администрацией городского округа город Уфа было выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020513:0022 общей площадью здания 92150,4 кв.м. (т. 17 л.д. 24).

На основании указанного разрешения на строительство, а также договора инвестирования строительства торгово-развлекательного комплекса от 15.02.2013 с дополнительными соглашениями, 22.08.2013 была произведена государственная регистрация права собственности ООО «Торгово-развлекательный комплекс «Кашкадан» на объект незавершенного строительства, назначение которого не определено, площадью застройки